Prezydent miasta zatwierdził projekt budowlany i udzielił inwestorom pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego.


Od decyzji odwołanie złożyła właścicielka nieruchomości sąsiedniej, graniczącej z działką, na której ma zostać zrealizowana inwestycja. Skarżąca wniosła między innymi zastrzeżenia dotyczące zgodności załączonych do wniosku o pozwolenie na budowę rzutów z ustaleniami decyzji w zakresie liczby wyodrębnionych lokali (trzy zamiast dopuszczalnych dwóch). Zdaniem skarżącej żaden z organów nie odniósł się następnie do wyjaśnień złożonych przez inwestora, który poprzestał jedynie na stwierdzeniu, że wyodrębnione są dwa, a nie trzy lokale. Skarżąca podkreśliła, że jako strona postępowania administracyjnego powinna mieć pewność co do tego, czy wyjaśnienia złożone przez inwestora są prawdziwe, i oceniła, że kwestia ta nie została wyjaśniona w toku postępowania.


WSA podkreślił, iż do ustanowienia odrębnej własności lokalu nie dochodzi w ramach postępowania administracyjnego w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, lecz dopiero na późniejszym etapie, już po wzniesieniu budynku, i to w drodze czynności o charakterze cywilnoprawnym (umowa, jednostronna czynność prawna, rzadziej: orzeczenie sądu powszechnego), uregulowanych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.).


Dla prawnego wyodrębnienia lokalu niezbędne jest uzyskanie zaświadczenia starosty, że dany lokal spełnia wymagania "samodzielnego lokalu mieszkalnego" w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, które to zaświadczenie wydaje się zasadniczo w oparciu o dokumentację techniczną budynku. Zatem, w ocenie Sądu, w przypadku wydawania na wniosek inwestorów stosownego zaświadczenia o samodzielności lokalu, starosta będzie związany adnotacją zamieszczoną w projekcie budowlanym, że przedmiotowy budynek jest dwulokalowy. Ponadto nie będzie mógł abstrahować od samej definicji "budynku mieszkalnego jednorodzinnego" – zamieszczonej wprawdzie w Prawie budowlanym, ale posiadającej znacznie szerszy (bardziej uniwersalny) zakres zastosowania, wykraczający daleko poza granice tej ustawy – z której to definicji wynika, że w domu jednorodzinnym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. W konsekwencji w przypadku zamiaru wyodrębnienia w takim domu trzech lokali mieszkalnych – czego obawia się skarżąca w sprawie – konieczne byłoby uprzednie uzyskanie zmiany kwalifikacji budynku, z czym wiąże się zmiana sposobu jego użytkowania. Budynek, w którym istnieją trzy samodzielne lokale mieszkalne, nie jest bowiem budynkiem jednorodzinnym, lecz wielorodzinnym – podkreślił WSA.

Na podstawie:
Wyrok WSA w Poznaniu z 22 maja 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 380/13, nieprawomocny