Wspólny korytarz wyklucza wyodrębnienie lokalu

Czy pomieszczenia te muszą być ze sobą wewnętrznie skomunikowane czy też dopuszczalna jest sytuacja, gdzie zespół stanowią dwa pokoje oraz położone oddzielnie po drugiej stronie korytarza dwa inne pomieszczenia?

 Jak należy interpretować pojęcie "zespół izb" zawarte w definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku, przyjmując, iż korytarz stanowi część wspólną budynku (służy do użytku wszystkich właścicieli), stwierdzić należy, iż brak jest możliwości wyodrębnienia takiego lokalu.

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 2 ust. 2 i 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) - dalej u.w.l., samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż – "pomieszczenia przynależne". Zauważyć należy, iż samodzielność lokalu determinuje jego realne wydzielenie w obrębie danego budynku ścianami trwałymi, przy czym muszą być to ściany wykonane z trwałych, solidnych materiałów – por. wyrok WSA w Gdańska z dnia 11 grudnia 2008 r., III SA/Gd 213/08, LEX nr 477247.

Zatem z art. 2 ust. 2 u.w.l. wynika, że samodzielnym lokalem mieszkalnym jest tylko taki lokal który łącznie spełnia trzy przesłanki:
1) stanowi izbę lub zespół izb wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku;
2) został przeznaczony na trwały pobyt ludzi;
3) wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służy zaspokajaniu potrzeb mieszkańców tego lokalu.

Nie jest istotne jak wydzielony w ten sposób lokal usytuowany jest w obrębie budynku, np. czy obejmuje całą lub część kondygnacji - por. Bieniek Gerard, artykuł, Zasoby mieszkaniowe zakładów pracy (problematyka prawna), cz. II. Zasady sprzedaży mieszkań, PiZS.1995.4.59, Teza nr 1, LEX nr 7602/1.

W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. W skład nieruchomości wspólnej wchodzą przede wszystkim te części budynku i gruntu pod budynkiem, które są niezbędne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali, takie, jak np. wspólna klatka schodowa, ściany zewnętrzne, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. – por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 listopada 2010 r., V CSK 139/10, LEX nr 738135, Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 22 stycznia 2010 r., II SA/Gl 115/09, LEX nr 600123.

W niniejszym przypadku Pytający nie precyzuje czy korytarz, który oddziela od siebie pomieszczenia służy do użytku wszystkich właścicieli, czy też wyłącznie jemu. Przyjmując jednakże, iż korytarz stanowi część wspólną budynku (a tak zapewne jest w niniejszym przypadku), stwierdzić należy, iż brak jest możliwości wyodrębnienia takiego lokalu.