Wójt gminy ustalił warunki zabudowy dla inwestycji w postaci budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych z garażami i poddaszem użytkowym mieszkalnym oraz niezbędną infrastrukturą na działkach należących do skarżących. Organ planistyczny określił decyzją warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania i zabudowy terenu, w tym wynikające z przepisów odrębnych, ustalenia dotyczące ochrony środowiska, warunki w zakresie obsługi w urządzenia infrastruktury technicznej i komunikacyjnej oraz wyznaczył linie rozgraniczające teren inwestycji. W decyzji na podstawie art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustalił stawkę procentową jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%.

SKO po rozpoznaniu odwołania skarżących, utrzymało w całości decyzję wójta gminy. Zdaniem SKO sformułowanie art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , zgodnie z którym "jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36 ustawy, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio" oznacza, że organ wydający decyzję o ustaleniu warunków zabudowy, jako związany przepisami prawa, ma obowiązek ustalenia stawki procentowej tej opłaty. O obowiązku ponoszenia tej opłaty przez właścicieli nieruchomości przeznaczonych na cele budowlane, których wartość wzrosła na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy przesądza ustawa, a nie organ administracji publicznej. Na etapie ustalania warunków zabudowy organy administracji nie są upoważnione do rozstrzygania, czy w wyniku wydania decyzji wartość nieruchomości wzrosła, natomiast fakt, że w przedmiotowej sprawie doszło do ustalenia warunków zabudowy dla nieruchomości stanowiących użytek rolny spowodował, że przestały one być przeznaczonymi na cele rolnicze, z czym "jak uczy doświadczenie życiowe" - wiąże się zwykle wzrost wartości gruntu. Dlatego sporna opłata została ustalona w decyzji prawidłowo, w tym również co do stawki 30%, która wynika ze stosowanej w tym zakresie praktyki przez organy gminy.

Skarżący odwołali się do WSA, podnosząc zarzut naruszenia art. 36 ust. 4 w zw. z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  poprzez uznanie, iż przepisy te stanowią podstawę do ustalenia stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, podczas gdy z przepisów tych nie wynika dla wójta gminy tego rodzaju uprawnienie w decyzji o warunkach zabudowy.

WSA po rozpoznaniu skargi stron skarżących stwierdził nieważność decyzji SKO oraz utrzymanej nią w mocy decyzji wójta gminy dotyczących ustalenia warunków zabudowy.

NSA rozpatrując skargę kasacyjną stwierdził, iż problem prawny związany z żądaniem uiszczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dotyczy kompetencji do ustalania, w razie braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wysokości stawki procentowej od wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w planie miejscowym określa się obowiązkowo stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 tejże ustawy. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w konsekwencji także stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchwala rada gminy. Stawka procentowa opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ma więc charakter przepisu prawa miejscowego. Z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  wynika, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Ustalenie wysokości opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości następuje w drodze decyzji administracyjnej.

NSA zwrócił uwagę, iż z kolei z art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wynika, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, to jest gdy wywołuje wzrost wartości nieruchomości, przepis art. 36 tejże ustawy stosuje się odpowiednio. Przez "odpowiednie stosowanie" określonych przepisów rozumie się stosowanie tych przepisów bezpośrednio, odstąpienie od ich zastosowania jak i stosowanie z modyfikacjami w stosunku do regulacji, która ma być "odpowiednio" zastosowana. Odpowiednie stosowanie nie przesądza ani o bezpośrednim ani o automatycznym stosowaniu określonej regulacji. Jest to uzależnione m.in. od oceny charakteru instytucji prawnej, wyznaczonej przede wszystkim przez przepisy (określane czasem, jako regulacja główna) odnoszące się bezpośrednio do instytucji, do której mają się odnosić "odpowiednio stosowane" przepisy. W odpowiednim stosowaniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przypadku wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy mieściłoby się uprawnienie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do wydania decyzji ustalającej wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ustalenie wysokości opłaty planistycznej nie jest jednak możliwe, jeśli nie jest ustalona stawka procentowa tej opłaty. Art. 36 ust. 3 wymienionej wyżej ustawy dotyczy opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmianą. W opinii NSA nie ma w nim mowy o uprawnieniu wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do ustalania stawki procentowej tejże opłaty w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uprawnienie to przysługuje radzie gminy. Odpowiednie stosowanie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie może więc skutkować przyznaniem wójtowi, burmistrzowi lub prezydentowi miasta uprawnienia do ustalania decyzją administracyjną stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zdaniem Sądu nie można do ustalenia stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stosować odpowiednio art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , z którego wynika, że w planie miejscowym określa się tę stawkę. W art. 63 ust. 3 tejże ustawy nie ma bowiem odesłania do odpowiedniego stosowania tego przepisu. Uprawnienia wójta, burmistrza lub prezydenta miasta do ustalania w decyzji o warunkach zabudowy stawki opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie można też wywodzić z faktu, że w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazano maksymalną wysokość stawki procentowej opłaty. Z treści tego zapisu w sposób uprawniony można wywieść jedynie, jaki może być najwyższy wymiar tej stawki, a nie kompetencję do określania jej wysokości.
Reasumując NSA podkreślił, iż ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania tej decyzji nastąpiło bez podstawy prawnej.

 

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)