Wydana została decyzja o ustaleniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego.

Do ustalenia wartości nieruchomości rzeczoznawca przyjął metodę korygowania ceny średniej. W postępowaniu odwoławczym SKO uchyliło decyzję zarzucając, że rzeczoznawca przyjął do porównania dziewięć nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego a nie kilkanaście jak wynika z rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jednocześnie SKO zarzuciło, że w grupie nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę znalazły się nieruchomości, które nie są podobne do wycenianej. W związku z tym rzeczoznawca sporządził nowy operat szacunkowy, w którym zastosował inną metodę określenia wartości nieruchomości, tj. porównania parami. W wyniku zastosowania tej metody wysokość renty planistycznej uległa zwiększeniu.


Czy gmina może wydać nowa decyzję, w której wysokość renty planistycznej będzie większa niż w decyzji uchylonej przez SKO?

Czy rzeczoznawca może zmienić metodę wyceny nieruchomości?

Odpowiedź
Jeżeli wyższa wysokość renty planistycznej uzasadniona jest treścią nowego operatu szacunkowego, sporządzonego zgodnie ze wskazaniami SKO, to gmina może w toku ponownego rozpoznawania sprawy wydać decyzję, w której wysokość renty planistycznej będzie wyższa, niż dotychczas.

Jeśli natomiast chodzi o zmianę metody wyceny nieruchomości, to zakładając, że poprzednio przyjęta metoda była niewłaściwa, zastosowanie obecnie metody właściwej jest jak najbardziej zasadne.

Uzasadnienie
Jedną z możliwych decyzji, jaką może wydać organ odwoławczy, jest uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ odwoławczy wskazuje jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy (art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) – dalej k.p.a.). Na skutek wydania powyższej decyzji postępowanie przed organem I instancji toczy się de facto od początku. O ile organ II instancji nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny (art. 139 k.p.a.), to w przypadku rozpoznawania sprawy ponownie przez organ I instancji istnieje możliwość wydania decyzji o treści innej, iż wydana poprzednio.

Odnośnie pytania o możliwość zmiany metody wyceny nieruchomości, wskazać należy, że zgodnie z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) – dalej u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Jeżeli dokonany przez biegłego wybór metody szacowania był zdaniem SKO nieprawidłowy z punktu widzenia powyższych wytycznych, to po przekazaniu sprawy do ponownego rozpoznania jak najbardziej zasadne jest sporządzenie nowego operatu, tym razem przy zastosowaniu prawidłowo dobranej metody.