Czy w takim przypadku wystarczająco wykaże, że dysponuje nieruchomością w celu uzyskania pozwolenia na budowę?

W wyniku niewłaściwych parametrów technicznych wybudowanego przepustu (mostu) dochodzi do okresowych podtopień części zabudowanej wsi. Istnieje konieczność przebudowy przepustu zlokalizowanego na przecięciu rowu i drogi gminnej. Według ewidencji gruntów rów stanowi odrębną działkę, użytek "Wp". W polu własność wpisano "nieustalony stan władania". Starosta prowadzący ewidencję gruntów skłonny jest wpisać gminę jako władającego na zasadach samoistnego posiadania lub użytkownika na podstawie oświadczenia.

Jaka forma władania z ww. będzie najkorzystniejsza?

Zmiana w ewidencji gruntów skutkowała będzie zmianą wpisu w pozycji dotyczącej własności. Mimo dokonania zmiany w ewidencji, gmina nie będzie posiadać żadnego tytułu prawnego do ww. nieruchomości.

Odpowiedź

Użytkowanie nieruchomości nie może być ustanowione jednostronnym oświadczeniem woli

Gmina władając nieruchomością jako użytkownik może legitymować się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie stosunku zobowiązaniowego - użytkowania, niemniej jednak należy pamiętać, iż użytkowanie powstaje w drodze umowy, czyli zgodnych oświadczeń woli dwóch stron, nie może być ustanowione jednostronnym oświadczeniem woli. Takiego uprawnienia nie daje natomiast samoistne posiadanie nieruchomości, bowiem nie stanowi ono tytułu prawnego do nieruchomości.@page_break@

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) - dalej pr. bud., do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W myśl natomiast art. 3 pkt 11 pr. bud., przez pojęcie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Takim stosunkiem zobowiązaniowym może być również np. umowa dzierżawy czy też użyczenia pod warunkiem, iż prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z jej treści (por. m.in. wyrok NSA w Warszawie z dnia 4 września 2007 r., II OSK 1160/06, LEX nr 374725; wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 8 listopada 2011 r., II SA/Wr 587/11, LEX nr 1053162). Podobnie jest z innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Zgoda właściciela nieruchomości upoważniająca inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny co oznacza, iż nie można jej domniemywać (zob. wyrok NSA z dnia 8 marca 2000 r., IV SA 316/98, niepubl.). Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane musi przysługiwać inwestorowi najpóźniej w chwili składania wniosku o wydanie pozwolenia na budowę i w dacie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę (por. wyrok NSA w Warszawie z dnia 5 lipca 2007 r. II OSK 1033/06, LEX nr 366265).

W związku z powyższym uznać należy, iż gmina władając nieruchomością jako użytkownik (na podstawie stosownej umowy) mogłaby legitymować się prawem dysponowania nieruchomością na cele budowlane na podstawie ww. stosunku zobowiązaniowego. Z pewnością takiego uprawnienia nie daje fakt samoistnego posiadania nieruchomości, bowiem nie jest to żaden tytuł prawny do nieruchomości. Niemniej jednak, w opisanym stanie faktcznym także istnienie użytkowania wydaje się wątpliwe, bowiem użytkowanie powstaje w drodze umowy, czyli zgodnych oświadczeń woli dwóch stron, nie może być ustanowione jednostronnym oświadczeniem woli, a taka sytuacja ma mieć miejsce w niniejszym przypadku – por. Kodeks cywilny. Komentarz, pod red. Edwarda Gniewka, 4. wyd., str. 435.

Sugerowałbym jak najszybsze uregulowanie stanu prawnego nieruchomości – skoro gmina jest jej samoistnym posiadaczem, może np. spełnione zostały przesłanki pozwalające na uzyskanie prawa własności w drodze stwierdzenia zasiedzenia - art. 172 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.).