Nastąpiła zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wyniku której została spełniona przesłanka wzrostu wartości nieruchomości. Właściciel nieruchomości darował swojej małżonce prawo własności nieruchomości, postanawiając, że przedmiot darowizny stanowić będzie ich majątek objęty wspólnością majątkową małżeńską.
W akcie notarialnym strony złożyły wniosek do sądu o wpis własności na rzecz małżonków, we wspólności majątkowej małżeńskiej.

Czy zawarta umowa darowizny do majątku wspólnego upoważnia organ do podjęcia czynności związanej z ustaleniem opłaty planistycznej?

Odpowiedź

Zgodnie z obowiązującą obecnie linią orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, pobieranie opłaty planistycznej nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej.

Uzasadnienie

Instytucję renty planistycznej reguluje art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . W świetle tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z punktu widzenia postawionego pytania istotne znaczenie ma nowelizacja u.p.z.p. z dnia 28 listopada 2003 r. (Dz. U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), na mocy której dokonano zmiany pierwotnego brzmienia przepisów mówiących o opłacie planistycznej. W omawianym art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  słowo "sprzedaż" zostało zastąpione słowem "zbycie", w rezultacie czego poszerzono katalog zdarzeń prawnych uprawniających gminę do naliczenia renty planistycznej. Sądy administracyjne przez długi czas nie były jednak zgodne co do tego, jakie konkretnie czynności prawne i między jakimi podmiotami mogą być podstawą do naliczenia opłaty planistycznej. Przykładowo, w wyroku NSA w Warszawie z dnia 17 lipca 2008 r., II OSK 877/07 stwierdzono, że pojęcie "zbycie nieruchomości" obejmuje wszystkie formy dyspozycji nieruchomością w tym także sprzedaż i darowiznę. Pogląd ten znalazł akceptację również w wyroku WSA w Gdańsku z dnia 14 stycznia 2009 r., II SA/Gd 799/08. Również WSA we Wrocławiu poparł powyższe stanowisko (zob. wyrok z dnia 25 marca 2009 r., II SA/Wr 478/08, stwierdzając, że opłata obciążająca właściciela w przypadku zbywania nieruchomości nie jest zależna od tego, czy wskutek zbycia nieruchomości osiągnął on korzyść (zysk) w związku ze zbyciem nieruchomości. Decydujące znaczenie ma bowiem sam fakt zbycia w drodze czynności prawnej nieruchomości, której wartość obiektywnie wzrosła wskutek przekwalifikowania jej w planie zagospodarowania przestrzennego. Wyłączenie z zakresu obowiązywania art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym umowy darowizny, niezależnie od tego, czy dokonanej na rzecz osób bliskich, czy też osób obcych, nie znajduje zdaniem WSA we Wrocławiu normatywnego uzasadnienia.

Jednocześnie dość licznie prezentowane było odmienne stanowisko, w świetle którego jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego wzrosła wartość nieruchomości, to ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może mieć miejsce tylko wówczas, gdy nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości, powodujące powiększenie majątku zbywcy i uzyskanie przez niego dodatkowych korzyści (zob. przykładowo wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., II SA/Sz 976/07; wyrok WSA w Lublinie z dnia 27 listopada 2008 r., II SA/Lu 575/08 oraz w wyroku WSA w Olsztynie z dnia 3 listopada 2009 r., II SA/Ol 790/09). Pogląd ten ostatecznie zwyciężył, czego wyrazem jest uchwała składu siedmiu sędziów NSA w Warszawie z dnia 10 grudnia 2009 r., II OPS 3/09. Zgodnie z sentencją tej uchwały pobieranie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , nie obejmuje sytuacji, gdy nieruchomość została darowana osobie bliskiej. Osobą bliską jest zaś z całą pewnością małżonka, co wynika wprost z definicji zawartej w art. 4 pkt 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami . NSA w Warszawie w swej uchwale podkreśla też, że obecne brzmienie przepisu nakazuje, aby wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą planu ustalać na dzień jej sprzedaży, zatem jest to wyraźna sugestia ze strony ustawodawcy, że opłata planistyczna jest ewidentnie związana ze zbyciem nieruchomości o charakterze ekwiwalentnym (odpłatnym). Jeżeli natomiast nie ma transakcji ekwiwalentnej, skutkującej przysporzeniem majątkowym powstałym w związku z uchwaleniem lub zmianą planu, to nie powstaje obowiązek uiszczenia renty planistycznej.

Wobec powyższego, w sytuacji, o której mowa w pytaniu, brak będzie podstaw do ustalenia opłaty planistycznej.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)