Stroną postępowania o ustalenie warunków zabudowy tylko wspólnota mieszkaniowa

Prawidłowe ustalenie kręgu stron postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest podstawową czynnością, jaką należy przeprowadzić przez przystąpieniem do merytorycznego rozpatrzenia sprawy. Istotnym problem często okazuje się określenie legitymacji do udziału w postępowaniu wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem najnowsze orzecznictwo sądów administracyjnych wskazuje, że to właśnie wspólnota mieszkaniowa powinna być co do zasady stroną postępowania WZ, a poszczególni członkowie tej wspólnoty jedynie na zasadzie wyjątku.

 Pojęcie strony postępowania WZ nie zostało odrębnie zdefiniowane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym tak, jak ma to miejsce na potrzeby postępowania o wydania pozwolenia na budowę w Prawie budowlanym. Dlatego przy określeniu kręgu stron tego postępowania należy uwzględnić ogólną definicję wynikającą z art. 28 KPA. Stosując powyższą definicję do specyfiki postępowań WZ wskazuje się w orzecznictwie, że stronami tego postępowania obok inwestora są właściciele i użytkownicy nieruchomości, którzy mają interes prawny, by uczestniczyć w takim postępowaniu (wyrok NSA z dnia 6 lipca 2007 r., II OSK 1016/06, LEX nr 355287). W przypadku nieruchomości będących przedmiotem współwłasności stronami postępowania WZ będą oczywiście wszyscy współwłaściciele, którzy ze względu na położenie nieruchomości w stosunku do terenu inwestycji, dysponują interesem prawnym. Inaczej kształtuje się legitymacja do udziału w charakterze strony postępowania WZ poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. Ocena możliwości udziału w charakterze strony postępowania WZ członków wspólnoty mieszkaniowej lub samej wspólnoty mieszkaniowej wymaga odwołania do zapisów ustawy o własności lokali oraz orzecznictwa sądów administracyjnych.

W świetle art. 6 i 17 u.w.l. wspólnota mieszkaniowa dysponuje szczególną podmiotowością prawną wynikającą z faktu, że jako jednostce organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej ustawodawca przyznał jej zdolność prawną, choć zdolność ta została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07, LEX nr 323147). Podobnie w postępowaniu administracyjnym wspólnota mieszkaniowa co do zasady może być stroną tego postępowania, jednak zdolność do występowania w charakterze strony takiego postępowania ograniczona została do sfery prawnej z zakresu zadań wspólnoty, tj. do kwestii związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną (wyrok NSA z dnia 16 kwietnia 2009 r., II OSK 146/09, LEX nr 555030). A do zadań wspólnoty w świetle ugruntowanego orzecznictwa należą też kwestie związane z ustaleniem warunków zabudowy dla nieruchomości sąsiedniej. Uznaje się przy tym, że organy wspólnoty w postępowaniach publiczno-prawnych reprezentują wszystkich członków wspólnoty (właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych) także w zakresie ich ogólnych interesów dotyczących wyodrębnionych lokali mieszkalnych. Powyższe wynika z ustawowego powierzenia zarządowi wspólnoty mieszkaniowej zadania reprezentacji członków wspólnoty (wyrok NSA z dnia 18 stycznia 2012 r., II OSK 2047/10, LEX nr 1125502). Zatem co do zasady stroną postępowania WZ powinna być wspólnota mieszkaniowa, której organy reprezentują również interesy poszczególnych członków wspólnoty.

Udział wspólnoty mieszkaniowej w charakterze strony postępowania administracyjnego, w tym postępowania WZ, wiąże się z problemem prawidłowego oznaczenia strony i adresata decyzji administracyjnej. Stroną takie postępowania nigdy nie może być organ wspólnoty mieszkaniowej, a wyłącznie sama wspólnota. Natomiast doręczenia decyzji można dokonać organowi reprezentującemu wspólnotę. Błędem kwalifikowanym w orzecznictwie jako rażące naruszenie prawa jest uznawanie za stronę postępowania zarządu (wyrok WSA w Warszawie z dnia 3 grudnia 2010 r., I SA/Wa 846/10, LEX nr 750961).

Należy jednocześnie podkreślić, że szerokie przyznanie w orzecznictwie sądów administracyjnych wspólnocie mieszkaniowej statusu strony postępowania WZ zamiast uznawanie za strony tego postępowania poszczególnych właścicieli lokali mieszkalnych, nie uniemożliwia całkowicie przyznania statusu strony tym ostatnim. Za uznaniem za stronę tego postępowania na zasadzie wyjątku także właściciela wyodrębnionego lokalu mieszkalnego musi jednak przemawiać jego zindywidualizowany interes wynikający najczęściej z wpływu projektowanego zamierzenia inwestycyjnego na konkretny lokal mieszkalny (wyrok WSA w Warszawie z dnia 27 października 2009 r., IV SA/Wa 966/09, LEX nr 574189). Jeśli taki indywidualny interes nie występuje, to organ prowadzący postępowanie WZ powinien kierować wszelkie pisma i rozstrzygnięcia w sprawie wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej, a ewentualne omyłkowe uznanie za stronę również właścicieli lokali mieszkalnych nie powoduje, że osoby te uzyskują legitymację do dalszego występowania w sprawie (wyrok NSA z dnia 4 marca 2011 r., II OSK 419/10, LEX nr 1080282).