Stawka renty planistycznej dla decyzji o warunkach zabudowy

W jaki sposób należy ustalić stawkę renty planistycznej, gdy wzrost wartości nieruchomości wynika z wydania decyzji o warunkach zabudowy a nie z uchwalenia planu miejscowego? Czy należy to zrobić w samej decyzji czy też w uchwale rady gminy?

W obecnym stanie prawnym nie da się skutecznie ustalić i pobrać renty planistycznej z tytułu wzrostu nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta, zwana rentą planistyczną, jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Wzrost wartości nieruchomości może nastąpić także wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy, która powoduje podobne skutki, jak uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dlatego art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przewiduje odpowiednie stosowanie art. 36 i art. 37, jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki opisane w tych przepisach, czyli miedzy innymi, gdy powoduje wzrost wartości nieruchomości.

Mogłoby się wydawać, że sprawa jest prosta, wystarczy tylko ustalić stawką procentową takiej opłaty. W tym niestety jest największy szkopuł, gdyż przepisy nie przewidziały jaki organ i w jakiej formie ma ustalić stawkę procentową takiej opłaty. Rada gminy nie ma kompetencji do ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Brak jest wyraźnej podstawy prawnej do podjęcia takiej uchwały, która przecież miałaby status aktu prawa miejscowego. W tej kwestii wielokrotnie wypowiadały się sądy administracyjne, które odmawiały radzie gminy takiej kompetencji (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 23 lutego 2011 r., II SA/Gd 780/10, LEX nr 786687).

Zgodnie z art. 94 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej organy samorządu terytorialnego, na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie, ustanawiają akty prawa miejscowego obowiązujące na obszarze działania tych organów. Zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego określa ustawa. Zasadą konstytucyjną jest więc, że akty prawa miejscowego mogą być stanowione tylko wówczas, gdy kompetencja ta wynika wyraźnie z ustawowego upoważnienia. Upoważnienie do stanowienia aktu prawa miejscowego wynikające z wykładni nie spełnia tego wymogu. Uprawnienie rady gminy do ustanawiania uchwałą stawki procentowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy byłoby uprawnieniem niemającym swego źródła w upoważnieniu ustawowym.

Niemożliwie jest również ustalenie stawki procentowej renty planistycznej w drodze decyzji administracyjnej, czy to w samej decyzji o warunkach zabudowy, czy odrębnej decyzji. Stawka procentowa renty planistycznej jest ustalana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), a więc w akcie prawa miejscowego, powszechnie obowiązującym na terenie gminy. Nie da się w drodze odpowiedniego stosowania art. 15 ust. 2 pkt 12 lub art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym przyznać takiej kompetencji wójtowi. Stawka daniny publicznej nie może być ustalana w drodze indywidualnego aktu, jakim jest decyzja administracyjna, lecz musi być określona aktem prawa miejscowego. NSA w wyroku z dnia 12 października 2010 r., II OSK 1560/09, LEX nr 746638, orzekł iż ustalenie w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek wydania tej decyzji nie ma podstawy prawnej.

Zdaniem NSA w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym istnieje luka w regulacji związanej z ustalaniem stawki procentowej opłaty w związku ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jest to luka rzeczywista a nie pozorna. Nie sposób bowiem przyjąć, iż celem ustawodawcy było nieuregulowanie tej istotnej dla ustalenia wysokości tej opłaty w sytuacji, gdy ustawodawca w art. 63 ust. 3 w zw. z art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 6 wskazanej wyżej ustawy przewidział uprawnienie do jej pobierania. Rozważenia wymaga więc, czy luka ta może być uzupełniona przy zastosowaniu wykładni systemowej. W ocenie NSA nie jest to możliwe. Wymagałoby to bowiem zastosowania w drodze analogii art. 15 ust. 2 pkt 12 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Wobec tego w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości ustalenia stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek wydania decyzji o warunkach zabudowy, a tym samym nie ma możliwości nałożenia takiej opłaty.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)