Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku rozpatrywał sprawę, w której oceniał prawidłowość zamieszczenia w decyzji o warunkach zabudowy stawek procentowych opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, czyli tzw. renty planistycznej. W wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. II SA/Bk 603/09, LEX nr 554968 , znaleźć można kilka istotnych tez w tym przedmiocie.

Głównym problemem do rozważenia w tej sprawie było, zdaniem sądu, rozstrzygnięcie czy w braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ wykonawczy gminy (wójt, burmistrz, prezydent miasta) jest uprawniony, w oparciu o przepisy art. 63 ust. 3 w związku z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , do ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego ustaleniem sposobu zagospodarowania terenu w tej decyzji. Sąd przyjął tezę, że w aktualnym stanie prawnym nie istnieje przepis prawa powszechnie obowiązującego dający organowi wykonawczemu gminy, przy braku miejscowego planu, podstawę do określenia w decyzji o warunkach zabudowy stawki procentowej opłaty planistycznej. W szczególności nie jest taką podstawą art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . stosowany odpowiednio w związku z odwołaniem zawartym w art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Artykuł 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, wówczas przepis art. 36 stosuje się odpowiednio. Z kolei w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest mowa o tym, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt (burmistrz, prezydent miasta) pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Według sądu orzekającego użyte w przepisie sformułowanie "stosuje się odpowiednio" nie oznacza, że można automatycznie i dosłownie stosować normy wynikające z przepisów, do których nastąpiło odesłanie. W konsekwencji doszedł do wniosku, iż obowiązek pobrania renty planistycznej został powiązany z objęciem nieruchomości planem miejscowym oraz związanym z tym wzrostem wartości nieruchomości, ale także z określeniem w tym planie stawek procentowych opłaty planistycznej. Na skutek tego brak określenia stawek procentowych w planie czyni niemożliwym pobranie opłaty przez organ wykonawczy gminy. Dalej sąd podkreślił, że przepis art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym  nie stanowi samodzielnej podstawy prawnej ustalenia i poboru opłaty planistycznej oraz nie może być stosowany w przypadku braku stosownego zapisu w planie miejscowym.

W celu uzasadnienia takiego poglądu sąd wskazał na fundamentalne różnice pomiędzy uchwałą rady gminy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która jest aktem prawa miejscowego powszechnie obowiązującym i podejmowanym w specyficznym trybie, a decyzją administracyjną wydawaną przez organ wykonawczy gminy, która jest aktem indywidualnym kierowanym do określonego podmiotu. Decyzja o warunkach zabudowy nie wywołuje skutku w postaci trwałego przeznaczenia określonego terenu pod określony cel, natomiast orzeka o możliwości zabudowy określonego terenu w sposób w niej wskazany po uzyskaniu przez inwestora pozwolenia na budowę. Zatem istotą tej decyzji jest możliwość wystąpienia przez inwestora z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na budowę, a jeżeli inwestor z takim wnioskiem nie wystąpi, to decyzja o warunkach zabudowy nie będzie wywierała żadnych skutków trwałych czy przejściowych. Sąd podzielił poglądy o deklaratywnym charakterze decyzji o warunkach zabudowy, które nie zmieniają sytuacji prawnej nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku podkreślone również zostało, że w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ani organ wykonawczy gminy w decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, ani też rada gminy w odrębnej uchwale nie są uprawnieni do ustalania wysokości stawek procentowych opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w związku z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy.

W swoich wywodach sąd doszedł do konkluzji, że "odpowiednie" stosowanie przepisu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . , do którego nawiązuje art. 63 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , będzie polegało na odstąpieniu od zastosowania przepisu art. 36 ust. 4, bowiem "odpowiednie stosowanie przepisu" może polegać na stosowaniu danego przepisu bezpośrednio, stosowaniu z modyfikacjami w stosunku do regulacji która ma być odpowiednio stosowana oraz na odstąpieniu od zastosowania przepisu mającego być odpowiednio stosowanym. Zatem ani ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , ani żaden inny akt prawny (poza uchwałą w przedmiocie planu zagospodarowania przestrzennego) nie zawiera normy prawnej, na podstawie której można ustalić wymiar stawki procentowej od wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym decyzja o warunkach zabudowy zawierająca takie ustalenie w tej części jest decyzją wydaną bez podstawy prawnej.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.).
Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 14 stycznia 2010 r. II SA/Bk 603/09, LEX nr 554968.