Pytanie:
Jaki przepis nakłada na starostę obowiązek prowadzenia postępowania z urzędu w sprawie stwierdzenia wygaśnięcia decyzji o pozwoleniu na budowę na podstawie art. 37 ustawy - Prawo budowlane?
Rocznie starosta wydaje kilkaset decyzji o pozwoleniu na budowę.
Czy po upływie trzech lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, starosta powinien z urzędu przeglądać akta sprawy i wszczynać postępowanie w sprawie stwierdzenia wygaśnięcia pozwolenia, jeśli np. w aktach sprawy brak jest informacji o wydanym dzienniku budowy?
Starosta nie posiada w swoich aktach zawiadomienia o rozpoczęciu robót.
Czy ma występować do nadzoru budowlanego o taką informację?
Czy starosta powinien śledzić los swoich decyzji?
Jest zrozumiałym, że starosta bada, czy decyzja jest ważna w momencie prowadzenia postępowania w sprawie zmiany decyzji lub przeniesienia pozwolenia.
Jednak jeśli nie ma takiego postępowania, czy z urzędu powinien wszczynać i prowadzić postępowanie w sprawie wygaśnięcia pozwolenia?
Jeśli tak, to jaka jest tego podstawa prawna? Wiadomo, że decyzja ta oparta jest na art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, zgodnie z którym organ administracji publicznej, który wydał decyzję w pierwszej instancji, stwierdza jej wygaśniecie, jeżeli decyzja: 1) stała się bezprzedmiotowa, a stwierdzenie wygaśnięcia takiej decyzji nakazuje przepis prawa albo gdy leży to w interesie społecznym lub w interesie strony; 2) została wydana z zastrzeżeniem dopełnienia przez stronę określonego warunku, a strona nie dopełniła tego warunku.
Jednak, czy to postępowanie powinno być prowadzone z urzędu?
To znaczy starosta powinien zrobić przegląd posiadanych akt i po dacie wydanej decyzji (po upływie trzech lat) z urzędu powinien przeprowadzić kontrole na działkach, których dotyczą pozwolenia na budowę i stwierdzać czy budowa została rozpoczęta. Nie widzę takiej podstawy prawnej, aby starosta sam z siebie śledził los wydanych decyzji.
Odpowiedź:
Zgodnie z przepisem art. 37 ust. 1 ustawy z 7.07.1994 r. - Prawo budowlane - dalej pr. bud., decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Co istotne, jak wskazano w wyroku WSA w Białymstoku z 4.03.2010 r., II SA/Bk 3/10 termin 3 lat ma charakter materialnoprawny. Oznacza to, że po jego upływie inwestor traci podstawę do rozpoczęcia lub kontynuowania robót budowlanych w oparciu o decyzję o pozwoleniu na budowę. Skutek utraty uprawnień następuje ex lege. Decyzja stwierdzająca wygaśnięcie uprawnień z pozwolenia na budowę nierealizowanego przez inwestora, stanowi jedynie "procesowe" potwierdzenie zaistnienia skutku materialnoprawnego. W związku z powyższym należy zauważyć, że art. 37 ust. 1 pr. bud. nie nakłada na organy administracji architektoniczno-budowlanej obowiązku wydania z urzędu decyzji deklaratoryjnej stwierdzającej wygaśnięcie udzielonego pozwolenia na budowę – tak w wyroku WSA w Gliwicach z 21.12.2007 r., II SA/GL 769/07. Z tego też względu starosta nie ma obowiązku sprawdzania wykonalności swoich decyzji wydanych w sprawie pozwolenia na budowę. Niemniej nie oznacza to, że organ ten nie powinien procedować w tym zakresie z urzędu, jeżeli poweźmie wiadomość o możliwym wystąpieniu okoliczności, o jakich mówi art. 37 ust. 1 pr. bud. – zob. wyrok WSA w Łodzi z 12.05.2016 r., II SA/Łd 217/16. W takim wypadku starosta powinien dokonać swoich ustaleń prawnych przede wszystkim przez pryzmat dziennika budowy, który powinien zostać wydany w związku z analizowanym pozwoleniem na budowę. W tym zakresie organ może sprawdzić, czy i kiedy dziennik budowy został wydany, a ponadto ma prawo żądać przedłożenia tego dokumentu w celu weryfikacji dokonanych w nim wpisów lub stwierdzenia ich braku. Niezależnie od powyższego starosta może wystąpić do organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o przeprowadzenie kontroli budowy, protokolarnego ustalenia stanu zaawansowania robót budowlanych i udzielenia pisemnej odpowiedzi o jej wynikach, co powinno być wystarczające dla ustalenia stanu faktycznego sprawy.
