Ograniczają się jedynie do swoistej kontroli decyzji podejmowanych przez wspólnotę. Nie ma wszak możliwości wymuszenia na drodze sądowej, aby dana wspólnota mieszkaniowa podjęła uchwałę określonej treści. Istnieje tylko możliwość wystąpienia do sądu celem upoważnienia do dokonania danej czynności, jeśli wspólnota w zakreślonym przez sąd terminie celowo nie podejmuje uchwały o wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody na tę czynność (tak SN w wyroku z 7.02.2002 r., I CKN 489/00).

Zgodnie z art. 25 ust. 2 ustawy o własności lokali zaskarżona uchwała podlega wykonaniu. Jednak na uzasadniony wniosek skarżącego sąd może wstrzymać jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy. Najczęściej sąd wstrzyma wykonanie uchwały, gdy roszczenie jest wiarygodne, zaś natychmiastowe wykonanie uchwały mogłoby spowodować niewspółmierną szkodą skarżącemu lub całej wspólnocie.



Najczęściej zaskarżane uchwały wspólnot mieszkaniowych dotyczą:
1. rocznego planu gospodarczego wspólnoty,
2. opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
3. wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości,
4. wyrażenia zgody na nadbudowę bądź przebudowę nieruchomości wspólnej celem wybudowania nowego lokalu w budynku lub poszerzenia lokalu już istniejącego.

W myśl art. 19 ustawy o własności lokali, jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Dzieje się tak jednak tylko w przypadku, gdy taka wspólnota nie skorzystała z możliwości powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy. Jeśli tak się stało, do zarządu nieruchomością wspólną nie będą już miały odpowiedniego zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, a przepisy ustawy o własności lokali, podobnie jak w tzw. dużych wspólnotach.

Nie trudno wszak wyobrazić sobie sytuację, w której członkowie małej wspólnoty, szczególnie gdy liczba lokali nie przekracza czterech, nie decydują się na wybór zarządu bądź „zatrudnienie” profesjonalnego zarządcy. Z punktu widzenia prawnego, wszyscy sprawują zarząd nieruchomością wspólną, w sposób bezpośredni. W takich przypadkach do decyzji właścicieli lokali jako wspólnoty mieszkaniowej, zastosowanie ma kodeksowy reżim współwłasności. Warto więc w tym miejscu przytoczyć kilka podstawowych zasad rządzących tą instytucją.

Współwłasność właścicieli lokali w budynku stanowiącym wspólnotę mieszkaniową, obejmująca grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, jest współwłasnością w częściach ułamkowych. Wynika to wprost z art. 3 ustawy o własności lokali. Określony kwotowo ułamek decyduje o zakresie uprawnień współwłaściciela w stosunkach zewnętrznych i wewnętrznych (wobec pozostałych współwłaścicieli). Jest to także współwłasność o charakterze koniecznym (przymusowym).

Najważniejszymi przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności, a mającymi bezpośrednie zastosowanie w przypadku braku zarządu lub zarządcy w małej wspólnocie mieszkaniowej, są art. 199-209. Zgodnie z pierwszym z nich, do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Jeśli brak takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać sądowego rozstrzygnięcia. Orzekając, sąd uwzględnia cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przepis ten ma w praktyce częste zastosowanie, chociażby w przypadku, gdy większość właścicieli lokali w nieruchomości, napotykając na opór jednego z nich, decyduje się na przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, korzystając z dobrodziejstwa ustawy z dnia 29 lipca 2005 r.
Artykuł 200 Kodeksu cywilnego nakłada na współwłaścicieli, obowiązek współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. Polega on na aktywnym udziale w podejmowaniu decyzji dotyczących wspólnej rzeczy. Podobnie jak w trybie ustawy o własności lokali, większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.). Do dokonania czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W przypadku zaś braku takiej zgody, każdy ze współwłaścicieli – właścicieli lokali – może wystąpić na drogę sądową, celem uzyskania sądowego upoważnienia do dokonania danej czynności. Zgodnie z powszechnym poglądem doktryny, zakwalifikowanie czynności do kategorii czynności zwykłego zarządu lub przekraczającej zwykły zarząd, zależy od okoliczności konkretnego przypadku. Nieodosobniony jest wszak pogląd, iż identyczna czynność może mieć w określonych okolicznościach faktycznych charakter zwykłego zarządu, w innych zaś może stanowić przekroczenie tego zarządu. Mimo jednak braku zastosowania reżimu ustawy o własności lokali do zarządzania rzeczą wspólną we wspólnotach, które nie wybrały zarządu lub zarządcy, nie ma przeszkód, aby skorzystać z przykładowego wyliczenia czynności przekraczających zwykły zarząd, zawartego w art. 22 ust. 3 tej ustawy.

Warto także wskazać, iż zgodnie z postanowieniami kodeksowymi, czynność zwykłego zarządu, dokonana bez zgody większości współwłaścicieli jest dotknięta nieważnością i nie może być konwalidowana przez późniejsze jej wyrażenie.

W myśl art. 202 Kodeksu cywilnego, jeżeli większość współwłaścicieli (więc także jeden posiadający większość udziałów) postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Ważnym jest jednak, aby czynność przejawiała charakter kwalifikowany, tzn. była rażąco sprzeczna z prawidłowym zarządem. Nie wystarczy wszak, aby czynność była wprawdzie sprzeczna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością, lecz sprzeczność ta nie przybierała znamion rażącego naruszenia.

Warto w tym miejscu jeszcze raz podkreślić, iż stosowanie przepisów ustawy o własności lokali, w szczególności jej art. 25, dotyczącego zaskarżania uchwał wspólnoty, jest wyłączone w przypadku braku wyboru zarządu lub zarządcy. Zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego wyrażonym w uchwale z 7.10.2009 r., III CZP 60/09, właściciele lokali w tzw. małej wspólnocie mieszkaniowej, mają możliwość określenia sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). W razie zawarcia takiej umowy obowiązują co do sposobu zarządu zasady określone w umowie. Wówczas nie jest wyłączone określenie tych zasad w sposób przewidziany w art. 21 i następnych ustawy, w tym w art. 25, lub przez odesłanie do tych przepisów. W takim wypadku – jeżeli umowa nie stanowi inaczej – uchwała właścicieli lokali może zostać zaskarżona do sądu, na zasadach przewidzianych w art. 25 ustawy o własności lokali. Jeśli jednak tak się nie stało, niejako sami właściciele pozbawiają się możliwości skorzystania z tego przepisu.

Reasumując, należy wskazać, iż wszystkie omówione pokrótce zasady eliminacji z obrotu prawnego decyzji wspólnot mieszkaniowych odnoszą się w równym stopniu do właścicieli wyodrębnionych lokali, jak i właściciela komunalnego. Na gminach jednak, z uwagi na profesjonalny charakter i doświadczenie w zarządzaniu swoją własnością, ciąży szczególny obowiązek skorzystania z wszelkich przewidzianych instytucji eliminacji z obrotu prawnego, błędnych postanowień wspólnoty mieszkaniowej. Również takich, które subiektywnie dla gminy nie są niekorzystne, zaś mogą wyrządzić w przyszłości wiele szkody pozostałym właścicielom lokali w budynku.

Pisaliśmy o tym również:
 Sposoby podejmowania i uchylania decyzji we wspólnotach mieszkaniowych (cz. 1)