Społeczne grupy mieszkaniowe nowym pomysłem na budownictwo mieszkaniowe

Gospodarstwa domowe o średnich dochodach, tj. te których dochody są zbyt wysokie aby nabyć uprawnienia do najmu lokalu komunalnego, a zarazem zbyt niskie, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy celem nabycia lokalu na rynku będą mieć szanse na własne mieszkanie.

Celem projektowanego przez Ministerstwo Infrastruktury systemu skutkującego zmniejszeniem deficytu lokali mieszkalnych będzie m.in. rozszerzenie spektrum działalności podmiotów, które z założenia mają charakter „misyjny” tj. ich działalność nie jest ukierunkowana na osiąganie zysku, lecz realizowanie ważnych celów społecznych. W dziedzinie budownictwa mieszkaniowego podmiotami takimi są spółdzielnie mieszkaniowe oraz towarzystwa budownictwa społecznego, które w 77% są spółkami gminnymi. Mogłyby one, angażując się w przedsięwzięcia w formule społecznych grup mieszkaniowych (SGM), umożliwić nabywanie lokali grupie obywateli nie posiadających odpowiedniej zdolności kredytowej, a osiągającej dochody na tyle wysokie i stabilne, by systematycznie spłacać koszty przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Zdaniem MI, sposobem na zaspokajanie mieszkaniowych potrzeb społeczeństwa wydaje się być w takim układzie stworzenie nowego systemu opartego na szczególnej umowie najmu lokalu opartej o wniesienie przez najemcę partycypacji w wysokości do 50% przedsięwzięcia inwestycyjnego oraz rozłożonej w czasie spłaty pozostałych kosztów inwestycji, w których zawierać się mają również koszty spłaty kredytu zaciągniętego przez inwestora na sfinansowanie inwestycji.

Ponieważ projekt nie przewiduje ograniczeń podmiotowych względem osoby inwestora, może to również uaktywnić obecnych na rynku mieszkaniowym deweloperów. Mając na uwadze, iż pewna ilość oddanych już do użytku lokali mieszkalnych, ze względu na okresy panującej na rynku kredytów hipotecznych stagnacji, pozostaje niesprzedana, mogłoby one zostać objęte proponowaną formułą SGM.

Pomniejszony w porównaniu do przedsięwzięć stricte komercyjnych zysk dewelopera rekompensowany byłby w takim wypadku odzyskaniem, w związku z zawieraną umową najmu, części kapitału oraz zachowaniem płynności finansowej przedsiębiorstwa, a także perspektywą systematycznej spłaty pozostałych zobowiązań. Ze względu na fakt, iż lokale w ramach SGM adresowane są do średniozamożnej grupy społeczeństwa nie wydaje się, aby ryzyko dewelopera związane z taką umową najmu było znaczące. Ponadto jako właścicielowi lokalu, w razie braku terminowych wpłat ze strony najemcy, przysługuje mu prawo wypowiedzenia umowy wraz ze zwrotem na rzecz najemcy kwoty odpowiadającej opłaconej przezeń części kosztów budowy lokalu.

Materią uregulowaną w ustawie objęte zostaną przede wszystkim podmioty uprawnione do budowy i wynajmu nowych lokali mieszkalnych tworzących nową kategorię zasobu (tzw. inwestor) oraz gospodarstwa domowe zaspokajające swoje potrzeby mieszkaniowe w oparciu o ww. formę.

Formuła SGM będzie szczególną formą uzyskania prawa własności lokalu po okresie jego najmu na określonych warunkach. SGM będą tworzyć inwestor oraz najemcy lokali. Projektowane rozwiązanie nie będzie zawierało możliwości wynajmowania lokali osobom prawnym.

Zakłada się, iż jedna SGM obejmować będzie budynek lub budynki zlokalizowane na jednej nieruchomości, bądź znajdujące się na niej poszczególne lokale. Ze względu na to, że SGM będzie jedynie formą działalności inwestora, nie przewiduje się uznania SGM za osobę prawną, posiadania przez nią możliwości nabywania praw, zaciągania zobowiązań, pozywania i bycia pozywaną.

Przewiduje się, iż formą wsparcia dla inwestycji w formule SGM, będzie możliwość przekazania przez gminę lub Skarb Państwa bez przetargu, na zasadach określonych w art. 37 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651, z późn. zm.), gruntu na rzecz inwestora, przy założeniu, że spłata należności za udział w gruncie, następować będzie na etapie przenoszenia własności lokalu.

Istotnym będzie zastrzeżenie, iż w przypadku przeniesienia własności lokalu na osobę trzecią, przychód z tytułu wniesionej kwoty partycypacji nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem od osób fizycznych (PIT).

Poziom marży (zysku) inwestora wznoszącego budynek w formule SGM będzie ograniczony w przypadku, gdy będzie on korzystać z formy pomocy publicznej, np. w postaci gruntu przekazanego przez gminę w trybie bezprzetargowym.

Jedną z najistotniejszych kwestii wymagających uregulowania w ustawie będą warunki zawierania umowy najmu z docelowym przeniesieniem prawa własności lokalu, pomiędzy inwestorem i najemcą.

Pierwotny najemca lokalu w SGM będzie już na etapie budowy uczestniczył w jego finansowaniu poprzez wpłacenie partycypacji w kosztach budowy, dlatego niezbędne będzie zawarcie umowy przedwstępnej. W tej umowie inwestor zobowiązuje się do wybudowania budynku oraz do zawarcia ze wskazaną osobą fizyczną umowy najmu oznaczonego lokalu wraz z przyrzeczeniem docelowego przeniesienia na tę osobę (lub inną przez niego wskazaną) prawa własności. Osoba fizyczna natomiast zobowiązuje się do wniesienia partycypacji w kosztach budowy danego lokalu. Wysokość wymaganej partycypacji strony ustalą przy zawieraniu umowy, niemniej zasadne będzie określenie w ustawie progu jej maksymalnej wysokości ustalonej w relacji do wysokości kosztów budowy mieszkania (50 %).

Proponuje się wprowadzenie do ustawy zapisu, który ważność takiej umowy przedwstępnej będzie uzależniał od odpowiedniego przygotowania budowy przez inwestora – w dniu podpisania takiej umowy winien on być właścicielem gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu, na którym ma być budynek wzniesiony oraz winien posiadać ważne pozwolenie na budowę.

Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie lokali inwestor będzie zawierał przyrzeczone umowy najmu lokali mieszkalnych. Prawo do zamieszkiwania w mieszkaniu wybudowanym w ramach społecznych grup mieszkaniowych winno mieć charakter specyficznego stosunku najmu – „najmu lokalu mieszkalnego z przyrzeczeniem docelowego przeniesienia jego własności”.

W umowie najmu lokalu mieszkalnego w społecznej grupie mieszkaniowej najemca będzie opłacał „czynsz najmu”, jednak będzie się on różnić od czynszu w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów, w którym poza pokryciem wydatków związanych z utrzymaniem lokalu czynsz musi zapewnić wynajmującemu zwrot kapitału oraz zysk. Te ostatnie dwa elementy z uwagi na specyfikę najmu lokalu mieszkalnego z docelowym przyrzeczonym przeniesieniem własności nie będą występowały w formule SGM, dlatego konieczne było stworzenie odmiennej regulacji. Najemca obowiązany będzie wnosić opłaty z tytułu zarządzania nieruchomością wspólną, kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem lokalu oraz kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wysokość tych opłat będzie ustalana proporcjonalnie do udziału powierzchni użytkowej lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w budynku.

Ponadto wynajmujący będzie pobierał od najemcy opłaty niezależne od właściciela oraz odpowiednią ratę spłaty pozostałej części kosztów budowy lokalu. Wysokość raty oraz termin i okres ich wnoszenia należy pozostawić do uregulowania przez strony umowy najmu.

Szczególnym przypadkiem zakończenia najmu lokalu będzie przeniesienie na najemcę lub określoną osobę prawa własności danego lokalu. Inwestor przenosi to prawo najpóźniej w terminie 3 miesięcy od końca miesiąca, w którym nastąpiła całkowita spłata kosztów wybudowania danego lokalu z uwzględnieniem ewentualnych zmian kosztów obsługi kredytu zaciągniętego przez inwestora na sfinansowanie budowy. Powyższa zasada będzie miała również zastosowanie w przypadku osiągnięcia porozumienia w kwestii wcześniejszej spłaty przypadającego na dany lokal zadłużenia niż wynika z umowy (planu spłaty). Wcześniejsza spłata zobowiązań przez najemcę będzie możliwa w przypadku uzyskania pisemnej zgody inwestora, niemniej nie może to nastąpić wcześniej niż po upływie 5 lat od dnia podpisania umowy najmu.

Z chwilą przeniesienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa, do której będą mieć zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali, jednak do czasu przeniesienia prawa własności wszystkich lokali zarząd nieruchomością wspólną w SGM będzie wykonywany przez inwestora (lub wskazanego przez niego zarządcę) jak zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z 24 czerwca o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Jednocześnie nie będzie się stosować przepisów tej ustawy dotyczących formuły głosowania na zasadzie „jeden właściciel – jeden głos”.

Projekt założeń projektu ustawy o społecznych grupach mieszkaniowych został skierowany do konsultacji społecznych.