Lokal mieszkalny (a także lokal o innym przeznaczeniu) może stanowić odrębną nieruchomość, jeżeli jest to lokal samodzielny – tak stanowi art. 2 ust.1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej: u.w.l). Samodzielny jest lokal, który spełnia następujące warunki: jest to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych (art. 2 ust. 2 u.w.l.). Zgodnie z lakonicznym brzmieniem art. 2 ust. 3 u.w.l. – spełnienie tych wymagań stwierdza starosta w formie zaświadczenia. Taka regulacja spowodowała praktyczne problemy z określeniem organu właściwego do rozpoznania sprawy w toku instancji.

Aby przeciąć wszelkie wątpliwości, Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił o podjęcie przez Naczelny Sąd Administracyjny uchwały, w której sąd ten odpowie na pytanie mające na celu wyjaśnienie przepisów prawnych, których stosowanie wywołało rozbieżności w orzecznictwie sądów administracyjnych (uchwała abstrakcyjna) – czy organem drugiej instancji w sprawach wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali, na podstawie art. 2 ust. 3 u.w.l., jest samorządowe kolegium odwoławcze czy wojewoda?

W dotychczasowej linii orzeczniczej NSA argumentem przemawiającym za właściwością instancyjną samorządowego kolegium odwoławczego (sko) była zasada wynikającą z art. 17 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego , który ustanawia jako organ wyższego stopnia w stosunku do organów jednostek samorządu terytorialnego właśnie sko, jeżeli ustawa nie przewiduje innego organu. Z kolei wykładnia prowadząca do uznania wojewody za organ odwoławczy oparta jest o uznanie starosty za organ administracji architektoniczno-budowlanej, a wydawanie zaświadczeń o samodzielności lokalu za czynność wchodzącą w zakres wykonywania tej administracji. Prawo budowlane ustanawia wojewodę organem administracji architektoniczno-budowlanej wyższego stopnia w stosunku do starosty.

W uzasadnieniu konieczności podjęcia uchwały rozstrzygającej tę kwestię NSA wskazał, że rozbieżność orzecznictwa dotyczy nie tylko niezgodności w poglądach pomiędzy NSA i wojewódzkimi sądami administracyjnymi, ale także zróżnicowanie występuje wśród różnych wojewódzkich sądów administracyjnych. Zdarzały się wręcz sytuacje, że w jednym sądzie różne składy orzekały w sposób odmienny. Ponadto, organy administracji publicznej wielokrotnie wcześniej składały wnioski o rozstrzygnięcie sporów kompetencyjnych w przedmiotowym zakresie.

Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznał sprawę w składzie siedmiu sędziów w dniu 27 lipca 2009 r. na posiedzeniu w Izbie Ogólnoadministracyjnej, i podjął następującą uchwałę (sygn. I OPS 2/09): organem właściwym do rozpoznania zażalenia od postanowienia starosty w sprawie, o której mowa w art. 2 ust. 3 u.w.l. jest samorządowe kolegium odwoławcze.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 ust. 3 u.w.l. formą stwierdzenia samodzielności lokalu przez starostę jest zaświadczenie. Niewątpliwie do tego zaświadczenia mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego . Odmowa wydania zaświadczenia następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie. Tylko w przypadku postanowienia odmawiającego wydanie zaświadczenia może być uruchomiony tryb instancyjnego rozpatrywania sprawy. Zgodnie z przepisami kpa zażalenie na postanowienie rozpatruje organ wyższego stopnia, którym w przypadku organu jednostki samorządu terytorialnego jest samorządowe kolegium odwoławcze. Artykuł 17 pkt 1 Kodeksu postępowania administracyjnego dopuszcza wyjątek od tej zasady, ale ustawa musi wyraźnie o tym stanowić, natomiast u.w.l. takiego przepisu nie zawiera. Bezpodstawne jest dopatrywanie się kompetencji wojewody w zakresie rozpatrywania zażalenia w przedmiotowej sprawie w oparciu o argumentację odwołującą się do Prawa budowlanego i kompetencji administracji architektoniczno-budowlanej.


Pełna treść uchwały NSA z dnia 27 lipca 2009 r., sygn. I OPS 2/09, dostępna jest w Systemie Informacji Prawnej LEX (LEX Nr 508792).

Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.)