Ministerstwo Infrastruktury, które jest autorem projektu wskazuje, że podstawę prawną w zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali mieszkalnych i najemców stanowi ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.) . Przedmiotowy akt prawny wypełnia dyspozycję art. 75 ust. 2 Konstytucji RP zgodnie, z którym ochronę praw lokatorów określa ustawa. Konstytucja podnosi zatem obowiązek zaspokajania potrzeb mieszkaniowych do rangi dobra chronionego konstytucyjnie, co oznacza przyzwolenie na ingerencję w inne prawa konstytucyjne, w tym m.in. prawo własności oraz zasady swobody gospodarczej. Wprowadzenie ochrony praw lokatorów powoduje zatem konieczność wyważenia sprzecznych interesów obu stron stosunku prawnego, tj. zachowanie proporcji pomiędzy prawami lokatorów a prawami właścicieli.

W ramach projektu proponuje się zmianę definicji zasobu mieszkaniowego gminy i objęcie nią wyłącznie lokali, w stosunku do których gminie przysługuje prawo własności oraz tych, które pozostają w jej posiadaniu samoistnym. W konsekwencji gminy będą realizować politykę mieszkaniową opartą o stosowne uchwały w zasobach własnych oraz lokalach będących własnością innych podmiotów, którymi gminy dysponować będą na podstawie umów cywilnoprawnych.

Projektowane zmiany powinny także objąć definicję publicznego zasobu mieszkaniowego, tj. w skład publicznego zasobu mieszkaniowego będą wchodzić lokale stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, Skarbu Państwa. Skutkiem takiej deregulacji będzie wejście gmin w relacje rynkowe w zakresie realizacji polityki mieszkaniowej, czego skutkiem będzie rozszerzenie instytucji podnajmu, w szczególności w odniesieniu do gmin, które posiadają niewielki zasób mieszkaniowy.

Obecnie obowiązujące przepisy dopuszczają zawarcie przez jednostki samorządu terytorialnego umowy najmu na czas oznaczony wyłącznie w odniesieniu do lokali socjalnych i związanych ze stosunkiem pracy oraz jeżeli zawarcia umowy na czas oznaczony żąda sam lokator. Taki stan uniemożliwia jednostkom samorządu terytorialnego prowadzenie racjonalnej polityki mieszkaniowej. Proponowana przez Ministerstwo zmiana, znosząca powyższe ograniczenie w najmie lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, ma pozwolić na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych wyłącznie osób rzeczywiście niebędących w stanie samodzielnie zapewnić sobie mieszkania (osoby ubogie, osoby opuszczające dom dziecka, itp.). Kryteria, które dane gospodarstwo domowe będzie musiało spełnić żeby umowa taka mogła zostać przedłużona, ustalane będą np. w stosownych uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. W konsekwencji osoby zamożne niespełniąjące ustalonych warunków, będą musiały po wygaśnięciu umowy najmu opuścić lokal, a jednostka samorządu „odzyskane" mieszkanie będzie mogła wynająć osobie do tego uprawnionej na podstawie uchwały.

Zgodnie z zasadą ochrony praw nabytych, proponowana zmiana będzie się odnosić wyłącznie do umów najmu zawieranych po wejściu w życie ustawy. Do wcześniejszych, umów będą miały zastosowanie przepisy dotychczas obowiązujące.
Ministerstwo Infrastruktury chce, aby bazowa stawka czynszu dla danego lokalu pokrywała co najmniej wysokość przypadających na ten lokal kosztów utrzymania budynku. Wysokość stawek czynszu najmu gmina będzie mogła ustalać na dwa sposoby:
1. gmina wyznacza jedną bazową stawkę czynszu dla danej jednostki terytorialnej (np. dzielnicy lub całej gminy), pozwalającą na pokrycie co najmniej kosztów utrzymania wszystkich lokali komunalnych w niej się znajdujących,
2. gmina wyznacza jedną bazową stawkę czynszu najmu lokalu komunalnego dla każdej nieruchomości oddzielnie, pozwalającą na pokrycie co najmniej kosztów utrzymania wszystkich lokali komunalnych wchodzących w skład tej nieruchomości, po uwzględnieniu prognozowanych obniżek czynszu przysługujących najemcom.

Proponuje się, aby zasady kalkulowania wysokości czynszów najmu lokali komunalnych w danej jednostce terytorialnej były określone w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który jest uchwalany przez radę gminy. Wybór metody ustalania stawek czynszu dla danej jednostki terytorialnej będzie należał do gminy.
Jednocześnie dostrzegając potrzeby najemców o niskich dochodach, utrzymany będzie system zniżek, o których mowa w ustawie o ochronie praw lokatorów, stosowany w stosunku do bazowych stawek czynszów, a dodatkowe wsparcie stanowić będzie system dodatków mieszkaniowych.

Zdaniem Ministerstwa Infrastruktury uzasadnione jest wyeliminowanie z ustawy przepisu obligującego sąd do przyznawania prawa do lokalu socjalnego (art. 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Sąd będzie miał wówczas możliwość każdorazowego badania sytuacji majątkowej i rodzinnej konkretnego eksmitowanego lokatora i ewentualnego przyznania prawa do lokalu socjalnego na podstawie art. 14 ust. 3 ustawy.
Proponowana nowelizacja przepisów wprowadzi jednolite reguły określające sytuację prawną wszystkich najemców lokali. Ponadto spowoduje, że przyznawanie uprawnienia do lokalu socjalnego należało będzie do decyzji sądu, który orzekając w tym przedmiocie zobowiązany będzie zbadać sytuację materialną i rodzinną osób ubiegających się o ten lokal. Zatem rozstrzygnięcie o przyznaniu lokalu socjalnego uzasadnione będzie stanem faktycznym, trudną sytuacją, w jakiej znajduje się dana osoba czy rodzina. Wyeliminowany zostanie natomiast automatyzm, który narzucają obecnie obowiązujące przepisy.

Proponuje się dodanie do ustawy o ochronie praw lokatorów przepisów regulujących kwestię wstąpienia w najem po śmierci najemcy. Skutkiem wprowadzonej zmiany byłoby wyłączenie - w stosunku do najmu lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego - stosowania art. 691 k.c.

Ponadto, projektowane przepisy powinny zawierać rozwiązania określające sposób postępowania w przypadku śmierci najemcy lokalu wchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego. Proponuje się, by ustawa przewidywała, że w sytuacji powyższej umowa najmu wygasała, natomiast małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą, zamieszkujący z najemcą w chwili śmierci, mieli prawo wystąpić do wynajmującego z wnioskiem o zawarcie umowy najmu przedmiotowego lokalu. Wynajmujący dokonywałby weryfikacji poziomu dochodów osiąganych w ostatnim roku przez gospodarstwo domowe osoby ubiegającej się o prawo zawarcia umowy najmu. Weryfikacja dochodów polegać by miała na porównaniu ich wysokości z kryterium dochodowym ustalonym przez wynajmującego. W razie osiągania przez dane gospodarstwo domowe dochodów przekraczających kryterium dochodowe, umowa najmu lokalu nie zostałaby zawarta, a zamieszkujące w lokalu osoby miałyby obowiązek opuszczenia mieszkania w terminie 6 miesięcy od chwili odmowy zawarcia przedmiotowego stosunku prawnego z tego powodu (tj. z uwagi na przekroczenie kryterium dochodowego uprawniającego do skorzystania z lokalu znajdującego się w zasobie publicznym).

Osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego osiągającego dochód nieprzekraczający stawki określonej w stosownej uchwale organu stanowiącego wynajmującego (np. w przypadku gminy - rady gminy) będzie uprawniona do zawarcia umowy najmu lokalu z danego zasobu mieszkaniowego. Wynajmujący będzie mógł natomiast zaoferować zawarcie umowy najmu przedmiotowego mieszkania lub innego lokalu spełniającego wymogi lokalu zamiennego. Odmowa zawarcia zaoferowanej przez wynajmującego umowy, która musi być wyrażona na piśmie, będzie równoznaczna z koniecznością opuszczenia zajmowanego mieszkania w terminie 6 miesięcy od dnia otrzymania oferty. Wynajmujący będzie zobowiązany przedstawić propozycję umowy najmu w terminie 2 miesięcy od śmierci najemcy, a odpowiedź na ofertę wynajmującego musi być udzielona w terminie 1 miesiąca od dnia jej otrzymania.

Od chwili śmierci najemcy do dnia zawarcia nowej umowy najmu osoby pozostające w lokalu będą musiały wnosić opłaty w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł. Osoby, z którymi nowa umowa najmu nie zostanie zawarta, miałyby wnosić takie same opłaty od chwili śmierci najemcy:
- do dnia upływu okresu 6 miesięcy liczonego od dnia odmowy zawarcia umowy najmu przez wynajmującego (w przypadku osiągania dochodów przekraczających kryterium dochodowe), lub
- do dnia upływu okresu 6 miesięcy liczonego od dnia otrzymania od wynajmującego oferty zawarcia nowej umowy (w przypadku odrzucenia oferty przez uprawnioną osobę).

W razie zajmowania lokalu bez tytułu prawnego po upływie wyżej wskazanych terminów, odpowiednie zastosowanie będzie miał art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów .
W projekcie przewiduje się również reformę systemu dodatków mieszkaniowych polegająca na utrzymaniu dodatków tylko dla lokatorów. W art. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 2001 r. Nr 71, poz. 734, z późn. zm.) proponuje się dokonać wśród kategorii osób uprawnionych do otrzymania dodatku mieszkaniowego wyłączenia właścicieli lokali znajdujących się w budynkach stanowiących ich własność, właścicieli samodzielnych lokali mieszkalnych oraz osób, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali lub domów jednorodzinnych. Zamierzona zmiana pozostawiłaby wśród osób uprawnionych do otrzymania dodatku jedynie:
1. najemców oraz podnąjemców lokali,
2. osoby którym przysługują spółdzielcze lokatorskie prawa do lokali,
3. osoby mające inny tytuł prawny do lokalu, z wyłączeniem prawa własności i spółdzielczego własnościowego prawa do domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego, oraz
4. osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, a oczekujące na przysługujący im lokal zamienny lub socjalny.

Konsekwencją projektowanych zmian stałoby się ograniczenie grona adresatów systemu dodatków mieszkaniowych wyłącznie do posiadaczy zależnych.

Podsumowując, rozstrzygnięcia związane z nowymi zasadami ustalania wysokości czynszu w zasobie publicznym umożliwią skuteczniejsze w relacji do zamierzonych celów dysponowanie środkami finansowymi: zmniejszenie wydatków gmin na bieżące utrzymanie lokali w zasobach jednostek samorządu terytorialnego i jednocześnie możliwość przeznaczenia środków na przeprowadzanie remontów i utrzymanie istniejących zasobów w stanie niepogorszonym oraz na powiększanie istniejącego zasobu mieszkaniowego w celu skuteczniejszego zaspokajania potrzeb obywateli.
Ograniczenie kręgu adresatów systemu dodatków mieszkaniowych pozwoli na zwiększenie kwot dodatków wypłacanych lokatorom w związku z proponowanymi zmianami zasad ustalania wysokości czynszów, co w ogólnym rozrachunku oznacza wydatkowanie kwot w takich samych wielkościach, jednakże w efektywniejszy sposób. Gminy będą miały możliwość skorelowania rozwiązań dotyczących zasad ustalania stawek czynszów i wysokości wypłacanych lokatorom dodatków mieszkaniowych w zależności od sytuacji osób potrzebujących i swoich możliwości finansowych w celu bardziej adekwatnego do osiągnięcia celu adresowania wsparcia.
Projekt został skierowany do uzgodnień międzyresortowych.


Na podstawie: www.mi.gov.pl, stan z dnia 25 marca 2011 r.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z. Nr 78, poz. 483 ze zm.)