Podstawą prawną do ustalenia opłaty planistycznej stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 Nr 80 poz. 717 z późn. zm., zwana w dalszej części artykułu ustawą o planowaniu). Zgodnie z art. 15 ust. 2 pkt 12) ustawy o planowaniu, wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządzając projekt planu miejscowego zobowiązany jest do określenia obligatoryjnie stawek procentowych, na podstawie których ustala się opłatę planistyczną. Wysokość powyższych stawek, w myśl normy określonej w art. 36 ust. 4 zd. trzecie ustawy o planowaniu, nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Ustalenie wysokości opłaty planistycznej następuje poprzez przemnożenie wartości wzrostu nieruchomości przez powyższą stawkę.
Należy zauważyć, iż ustawodawca uzależnił pobranie opłaty planistycznej od łącznego spełnienia trzech przesłanek: po pierwsze, w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego musi nastąpić zwiększenie wartości nieruchomości, po drugie, właściciel nieruchomości zamierza sprzedać nieruchomość, wreszcie po trzecie, nie zachodzą określone w ustawie o planowaniu przesłanki negatywne, wyłączające pobranie opłaty planistycznej.
Zgodnie z art. 36 ust. 4a ustawy o planowaniu, powyższej opłaty nie pobiera się, jeśli własność nieruchomości wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego zostaje nieodpłatnie przeniesiona przez rolnika na następcę, w rozumieniu ustawy z dnia 20 grudnia 1990 roku o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z 2013 r., poz. 1403, z późn. zm.) albo przepisów w sprawie szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013, wydanych na podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 roku o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich (Dz. U. z 2013 r., poz. 173), natomiast zgodnie z normą, określoną w art. 37i ust. 10 ustawy o planowaniu - również w przypadku zawarcia przez inwestora umowy urbanistycznej w odniesieniu do nieruchomości, na której miejscowy plan rewitalizacji przewiduje budowę inwestycji głównej. Dodatkowo, z art. 37 ust. 3 w związku z ust. 4 ustawy o planowaniu wynika, iż ustalenie opłaty planistycznej jest dopuszczalne w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Należy zauważyć, iż użyty przez ustawodawcę w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu termin „zbycie” nie jest jednoznaczny, nie został on bowiem zdefiniowany przez ustawodawcę, zarówno w ustawie o planowaniu, jak i w innych przepisach prawa . Istotne jest ustalenie, czy „zbycie” obejmuje wyłącznie sprzedaż, czy również inne formy przeniesienia własności nieruchomości, w szczególności darowiznę i spadkobranie. Art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu stanowi, iż wysokość opłaty planistycznej ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości, co uzasadnia wniosek, iż opłatę planistyczną pobiera się wyłącznie w przypadku sprzedaży.
Do przeciwnego wniosku można dojść, wnioskując a contrario z treści art. 36 ust. 4a ustawy o planowaniu, z której wynika, iż w przypadku nieodpłatnego przeniesienia nieruchomości, które nie spełnia warunków określonych w tym przepisie, pobiera się opłatę planistyczną.
Częściowe rozstrzygnięcie powyższych wątpliwości przyniosła uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 30 października 2000 roku, sygn. akt OPK 16/00. W powyższej uchwale Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, iż termin „zbycie” nie obejmuje przypadku darowizny części nieruchomości na rzecz współwłaściciela.
Jak wspomniano, opłata planistyczna jest co do zasady bezzwrotna. Wyjątek od powyższej zasady zachodzi, zgodnie z brzmieniem art. 36 ust. 5 ustawy o planowaniu, jeśli stwierdzona zostanie nieważność, w całości lub w części, uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego. W takim przypadku opłatę zwraca się aktualnemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości. Należy zauważyć, iż o ile zostanie stwierdzona jedynie częściowa nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, to opłata planistyczna będzie podlegała zwrotowi tylko wtedy, gdy ta właśnie część uchwały dotyczyła przedmiotowej nieruchomości.
Na tym tle należy podnieść, że przyjęte rozwiązanie będzie najczęściej prowadzić do zwrotu kwoty opłaty planistycznej na rzecz osoby, której nie obciążył, w sensie ekonomicznym, jej koszt. Zgodnie z określoną w art. 37 ustawy o planowaniu procedurą, notariusz zobowiązany jest do przesłania w terminie 7 dni wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypisu z aktu notarialnego, obejmującego umowę, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości (ust. 5). Na podstawie tego wypisu wójt, burmistrz lub prezydent miasta bezzwłocznie ustala opłatę planistyczną w formie decyzji administracyjnej (ust. 6). Tym samym, ustalenie opłaty planistycznej następuje co do zasady już po przeniesieniu własności nieruchomości, a tym samym jej koszt w sensie ekonomicznym obciąża sprzedawcę, nie zaś kupującego. Zwrot opłaty planistycznej następuje natomiast na rzecz aktualnego właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości. Należy jednak zauważyć, iż właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty może przed jej zbyciem zażądać, w trybie określonym w art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu, od wójta, burmistrza lub prezydenta miasta ustalenia opłaty planistycznej, co umożliwi przeniesienie kosztu opłaty na kupującego.
Opłata adiacencka uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm., zwanej w dalszej części artykułu ustawą o gospodarce). Zgodnie z art. 4 pkt 11) ustawy o gospodarce, opłata adiancencka stanowi opłatę, ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, który nastąpił w konsekwencji budowy urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub z środków ze źródeł zagranicznych, niepodlegających zwrotowi, a także opłatę, ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, jak również z podziałem nieruchomości.
Podobnie zatem jak w przypadku opłaty planistycznej, podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, natomiast warunkiem naliczenia opłaty adiacenckiej nie jest zbycie nieruchomości.
| Dowiedz się więcej z książki | |
 |
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz
|
@page_break@
Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce, opłata adiacencka może zostać ustalona, jeśli w wyniku podziału nieruchomości wzrosła jej wartość, a podział dokonywany jest zgodnie z ustaleniami planu miejscowego. Powyższy podział musi również zostać dokonany na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania.
Opłatę ustala w drodze decyzji administracyjnej wójt, burmistrz lub prezydenta miasta, natomiast jej wysokość, ustalana jest przez radę gminy w drodze uchwały, nie może przekroczyć 30 % wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału. Należy przy tym zaznaczyć, że ustalenie opłaty adiancenckiej nie może nastąpić po upływie 3-letniego terminu od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a w przypadku podziału nieruchomości w toku postępowania sądowego – od dnia uprawomocnienia się orzeczenia o podziale nieruchomości. Wartość nieruchomości, zarówno przed, jak i po dokonaniu podziału, określana jest według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem określa się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, natomiast po podziale – na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo na dzień, w którym uprawomocniło się orzeczenie o podziale nieruchomości, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce, określając wartość nieruchomości, jej powierzchnię, zarówno przed, jak i po podziale, pomniejsza się o powierzchnię działek, wydzielonych pod drogi publiczne lub poszerzenie istniejących dróg publicznych. Należy podkreślić, iż powyżej omówiona opłata adiacencka ma charakter fakultatywny.
Zgodnie z brzmieniem art. 104 i n. ustawy o gospodarce, opłatę adiacencką obligatoryjnie uiszczają osoby, które otrzymały nieruchomości, powstałe w wyniku przeprowadzenia scalenia i podziału nieruchomości. Wysokość tej opłaty nie może przekroczyć 50 % wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych, przy czym ustalając ich wartość nie uwzględnia się wartości urządzeń, drzew i krzewów, określonych w art. 106 ust. 1 ustawy o gospodarce, jeśli zostało za nie wypłacone odszkodowanie. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustalana jest przez radę gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości, natomiast termin i sposób jej wniesienia ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze ugody z zobowiązaną osobą, poprzez podpisanie protokołu uzgodnień. Jeśli natomiast nie dojdzie do zawarcia ugody, termin i sposób wniesienia opłaty ustala się w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości, przy czym termin nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, do których, zgodnie z art. 143 ust. 2 ustawy o gospodarce, zalicza się budowę dróg oraz wybudowanie przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych lub telekomunikacyjnych.
Opłata adiacencka ustalana jest w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, na warunkach określonych w ugodzie lub uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.
Na podstawie upoważnienia, określonego w art. 108 ustawy o gospodarce, Rada Ministrów wydała w dniu 4 maja 2005 roku rozporządzenie w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. nr 86 poz. 736, zwane w dalszej części artykułu rozporządzeniem). Zgodnie z art. 12 rozporządzenia, określenia wartości nieruchomości przed podziałem, według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości, jak również wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału, według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości, dokonuje rzeczoznawca majątkowy, przy czym przy określaniu wartości przyznanych nieruchomości uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości. Powyższe rozwiązanie pozostaje spójne z omówioną wyżej zasadą, iż termin uiszczenia opłaty adiacenckiej w drodze uchwały nie może być krótszy, niż termin wybudowania tych urządzeń.
Zgodnie z art. 143 i n. ustawy o gospodarce, opłatę adiacencką ustalić można także w przypadku wzrostu wartości nieruchomości, spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, za wyjątkiem nieruchomości, które w planie miejscowym przeznaczone są na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego – są wykorzystywane na cele rolne i leśne. Ustawodawca w art. 144 ustawy o gospodarce określił, iż obowiązek wniesienia opłat adiacenckich na rzecz gminy stanowi formę uczestnictwa w kosztach budowy powyższych urządzeń właścicieli nieruchomości lub użytkowników wieczystych, którzy wnieśli, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego bądź podlegają zwolnieniu na podstawie odrębnych przepisów. Jednocześnie, przy określaniu zwiększenia wartości nieruchomości, zgodnie z art. 148 ust. 4 ustawy o gospodarce, nie bierze się pod uwagę wartości nakładów, poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego na rzecz budowy tych urządzeń.
Zgodnie z art. 145 ustawy o gospodarce, opłatę adiacencką może ustalić wójt, burmistrz lub prezydent miasta w drodze decyzji administracyjnej, w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej lub warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Podstawą do ustalenia opłaty jest ustalona w uchwale rady gminy stawka procentowa, która nie może przekroczyć 50 % wzrostu wartości nieruchomości, za wyjątkiem nieruchomości, położonych na obszarze Specjalnej Strefy Rewitalizacji, określonej przepisami ustawy z dnia 9 października 2015 roku o rewitalizacji (Dz. U. z 2015 r., poz. 1777), co do których dopuszczalna jest stawka nie większa, niż 75 % wzrostu wartości nieruchomości. Wartość nieruchomości, zarówno przed, jak i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, określana jest według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Należy zauważyć, że zgodnie z art. 37i ust. 10 ustawy o planowaniu, opłaty adiancekiej z tytułu wybudowania urządzeń technicznych nie pobiera się w odniesieniu do nieruchomości, na której miejscowy plan rewitalizacji przewiduje budowę inwestycji głównej.
Podsumowując, należy stwierdzić, iż obie opłaty, planistyczna i adiacencka, stanowią daninę publiczną, ustalaną w przypadku zwiększenia wartości nieruchomości, a ich wysokość uzależniona jest od wartości tego zwiększenia oraz od stawki, ustalanej w uchwale rady gminy. Obydwie opłaty ustalane są w decyzji administracyjnej przez organ wykonawczy gminy.
Tym niemniej, pomiędzy obiema opłatami zachodzą znaczące różnice. Przede wszystkim, opłata planistyczna ma, zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu charakter obligatoryjny, natomiast opłata adiacencka może mieć charakter zarówno obligatoryjny (w przypadku scalenia i podziału nieruchomości), jak i fakultatywny (w przypadku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej). Ponadto, warunkiem ustalenia opłaty planistycznej jest zbycie nieruchomości, podczas gdy opłatę adiacencką ustala się niezależnie od tego, czy właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa. Różnice zachodzą także w zakresie terminu, w którym można ustalić opłaty: w przypadku opłaty planistycznej jest to 5 lat, w przypadku opłaty adiacenckiej 3 lata od ziszczenia się określonych w ustawach warunków oraz w zakresie wysokości maksymalnych stawek procentowych, stanowiących podstawę naliczenia opłat.