Rozłożenie na raty, odroczenie terminu, umorzenie zaległości czynszowych czy eksmisja – co korzystniejsze dla gmin?

Gminy nader często borykają się z nieterminowym regulowaniem należności czynszowych przez swoich najemcw, co w skrajnych przypadkach może doprowadzić do eksmisji z lokalu komunalnego. Nie zawsze eksmisja jest jednak korzystna dla gminy będącej właścicielem lokalu. Czasem bardziej opłacalne jest rozłożenie na raty bądź odroczenie spłaty zaległości niż sądowe dochodzenie należności i oprżnienia lokalu, tym bardziej że to na gminie ciąży obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego.

Zgodnie z art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego gminy mają obowiązek tworzyć warunki do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludności zamieszkałej na terenie danej jednostki. Są to zadania własne gmin, które mogą być wspierane z budżetu centralnego poprzez udzielenie dotacji celowych. Cywilnoprawną podstawą dysponowania lokalami należącymi do zasobu komunalnego jest umowa najmu. Zgodnie z kodeksową definicją tego stosunku prawnego wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania na czas oznaczony lub nieoznaczony, najemca zaś zobowiązuje się do zapłaty umówionego czynszu.

Bardzo często jednak jednostki samorządu terytorialnego nie uzyskują pożądanych przychodów z tytułu czynszu najmu lokali komunalnych z uwagi na zaległości najemców w opłatach. Często jest to spowodowane okolicznościami obiektywnymi, kiedy sytuacja życiowa najemcy staje się tak trudna, że nawet mimo chęci nie jest w stanie płacić czynszu. Kiedy indziej są to działania świadome, gdy mimo posiadanych środków najemca uporczywie nie reguluje należności z tytułu najmu. Wyegzekwowanie takich zaległości jest bardzo utrudnione, a niejednokrotnie prawie niemożliwe. Rozważenia wymaga, czy korzystniejsze dla gminy jest utrzymywanie w nieskończoność lokatorów, którzy nie są w stanie ponosić obciążeń czynszowych, czy może występowanie na drogę sądową o eksmisję nierzetelnych najemców.

Punktem wyjścia do rozważań na temat wyżej zaprezentowanego dylematu, winien być art. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów . Gmina, choć jest właścicielem dużej liczby lokali mieszkalnych i profesjonalnie zajmuje się ich wynajmem bądź sprzedażą, spełnia także ważną rolę społeczną, niejako gwaranta dla lokalnej społeczności, w zakresie zabezpieczenia jej potrzeb mieszkaniowych. Nie znaczy to jednak, że gmina z uwagi na ustawowe obowiązki ma ponosić straty finansowe. Wszak brak dochodów z posiadanego mienia nie zwalania jeszcze z obowiązku ponoszenia nakładów na swoje nieruchomości.

Podstawowymi formami radzenia sobie gmin z zaległościami czynszowymi najemców są:
– rozkładanie na raty istniejących zaległości,
– odroczenie terminu płatności zaległości czynszowych lub odsetek od nich,
– umarzanie zaległości lub innych świadczeń związanych z wynajętym lokalem.

Należy zaznaczyć, iż gminy nie mają obowiązku dokonywać powyższych czynności. Jako właściciela nieruchomości lokalowych gminę łączy z najemcą stosunek cywilnoprawny umożliwiający dochodzenie zaległych roszczeń, włącznie z drogą sądową. Pytanie tylko, czy takie zachowanie jest w interesie jednostek samorządowych. Wszak próba wyegzekwowania za wszelką cenę zaległości wcale nie musi doprowadzić do ich odzyskania. Dlatego też poszczególne samorządy, w drodze uchwał organów stanowiących, decydują się na ustalenie ogólnych zasad, na których podstawie będą podejmowane czynności mające na celu oddłużanie użytkowników lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu komunalnego.

Podstawowym warunkiem do rozłożenia na raty bądź umorzenia zaległości czynszowej, jest złożenie stosownego wniosku. Winien on pochodzić od dłużnika, choć zdarzają się sytuacje, w których taki wniosek może złożyć inny podmiot – choćby zarządca zasobu komunalnego. W takim przypadku postępowanie będzie wszczęte niejako z urzędu. Warunkiem rozpatrzenia wniosku jest przedstawienie szeregu zaświadczeń potwierdzających trudną sytuację materialną, która wpływa na przejściową niemożność (w przypadku odroczenia lub rozłożenia na raty) bądź całkowity brak zdolności finansowych (umorzenie) uregulowania zaległości czynszowych. Mogą należeć do nich:
1) zaświadczenie o wysokości dochodów;
2) zaświadczenie o uprawnieniach do zasiłków związanych z brakiem pracy;
3) zaświadczenie o wysokości przysługujących zasiłków rodzinnych, a także pielęgnacyjnych;
4) zaświadczenie o wysokości zasiłków wyrównawczych z właściwego miejscowo ośrodka pomocy społecznej.

Wskazane powyżej wymogi nie stanowią zamkniętego katalogu i w zależności od postanowień zawartych w uchwałach rad gmin mogą być rozszerzane bądź zwężane. Oczywiste jest, iż trudna sytuacja życiowa może być wynikiem niepełnosprawności najemcy bądź jego długotrwałej choroby. Zaległości czynszowe mogą także wynikać z faktu zgonu najemcy lokalu bądź jedynego żywiciela rodziny zdolnego terminowo regulować należności czynszowe, dlatego też potwierdzające to dokumenty winny być przedstawione wraz z wnioskiem o rozłożenie na raty lub umorzenie. Należy ponadto zauważyć, iż motywacją do umorzenia zaległości czynszowej może być chociażby specjalna ochrona życia poczętego i kobiet w ciąży.

Praktyką jednostek samorządowych jest enumeratywne, rozłączne wyliczenie przesłanek niezbędnych do rozłożenia na raty, przesunięcia terminu płatności bądź umorzenia zaległości czynszowych. Ustrzega to gminy przed posądzeniem o preferencyjne traktowanie niektórych kategorii najemców. Z drugiej jednak strony należy zastanowić się nad instrumentami pozwalającymi bezstronnie traktować każdy przypadek, jednocześnie biorąc pod uwagę jego specyfikę, czasem niezależnie od braku wymaganych dokumentów. Kluczową rolę odgrywać powinien wywiad środowiskowy, gdyż udzielanie pomocy ze środków publicznych, a właśnie tak należy traktować przedstawiane zagadnienie, wymaga skrupulatnej kontroli i indywidualnego podejścia.

W przypadku uporczywego zalegania z należnościami czynszowymi gmina może wypowiedzieć umowę najmu lokalu, jeśli zaległości obejmują co najmniej trzy pełne okresy płatności. Najemca lokalu winien być jednak najpierw powiadomiony na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, a także powinien otrzymać dodatkowy miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Wypowiedzenie stosunku prawnego powinno nastąpić nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Powiadomienie na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy, a więc swoiste upomnienie, mimo że nie jest oświadczeniem woli właściciela, jest przesłanką skuteczności późniejszego wypowiedzenia najmu. Trzeba także pamiętać, iż zgodnie z art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwiej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Gminy (a ściślej rzecz ujmując – jej organy wykonawcze jako uprawnione do gospodarowania mieniem) mają ustawowy obowiązek wydzielenia z zasobu mieszkaniowego części lokali, które należy przeznaczyć na lokale socjalne. Są to lokale o obniżonym standardzie, niemniej jednak nadające się do zamieszkania z uwagi na wyposażenie i stan techniczny. Powierzchnia pokoi przypadająca na członka rodziny najemcy nie może być mniejsza niż 5 m kw., w przypadku zaś osoby samotnej powierzchnia ta nie może być mniejsza niż 10 m kw. W przypadku orzeczenia sądowego o opróżnieniu lokalu sąd ma również obowiązek orzeczenia w kwestii otrzymania lokalu socjalnego (tak: Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 kwietnia 2005 r., II CK 655/04).

Artykuł 14 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów . wskazuje kategorie osób, które niezależnie od okoliczności nie mogą zostać pozbawione prawa do lokalu socjalnego. Są to:
1) kobiety w ciąży;
2) małoletni, niepełnosprawni lub ubezwłasnowolnieni oraz osoby wspólnie z nimi zamieszkałe, jeśli sprawują opiekę nad tymi osobami;
3) osoby obłożnie chore;
4) emeryci i renciści spełniający kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
5) osoby posiadające status bezrobotnego (zgodnie z definicją z art. 2 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2004 r. Nr 99, poz. 1001 z późn. zm.).

Gminy do powyższego katalogu mogą dodawać – w drodze uchwały organu stanowiącego – inne kategorie osób, które będą uprawnione do otrzymania lokalu socjalnego. Warto także zwrócić uwagę, że zgodnie z poglądem Sądu Najwyższego (z dnia 30 czerwca 1999 r., III CKN 289/98) niewydanie przez sąd orzeczenia o uprawnieniu danej osoby do otrzymania lokalu socjalnego nie oznacza, że gmina nie może zawrzeć z nią umowy najmu lokalu socjalnego, gdy wymagają tego zasady współżycia społecznego.

Reasumując, należy uznać, że w skrajnych przypadkach orzeczenie o opróżnieniu lokalu i przyznaniu lokalu socjalnego jest niezbędne, z uwagi na niejednokrotnie patologiczną sytuację nierodzącą widoków na poprawę. Jednak bardziej stosowne wydaje się polubowne załatwienie sprawy i udzielenie pomocy pozostającemu w zwłoce. Leży to w szeroko rozumianym interesie publicznym, a korzyści występują zarówno po stronie najemcy, jak i właściciela nieruchomości komunalnej.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)