Gmina ustanowiła użytkowanie wieczyste na rzecz okręgowej spółdzielni mleczarskiej. W umowie notarialnej oddania w użytkowanie wieczyste nieruchomości zawarty został warunek, że jeśli prawo użytkowania wieczystego zostanie zbyte na rzecz osoby trzeciej nastąpi wpłata na rzecz gminy opłaty pierwszej w kwocie x. Spółdzielnia zbyła prawo użytkowania wieczystego.

Czy roszczenie gminy wobec okręgowej spółdzielni mleczarskiej może wygasnąć?

Jeśli tak, to kiedy?

Czy art. 188 i 120 k.c. ma zastosowanie?

Odpowiedź

Tego typu roszczenia, jak to, o którym mowa w pytaniu, wygasają co do zasady wówczas, jeżeli nie są dochodzone w ciągu dziesięciu lat od daty wymagalności (czyli od dnia przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej). Wynika to z ogólnych zasadach dotyczących przedawniania się roszczeń, zawartych w art. 117 i nast. k.c. Trzeba jednak dodatkowo zwrócić uwagę na dokładnie postanowienia umowy ustanowienia użytkowania wieczystego aby się upewnić, czy uprawnienia gminy do dochodzenia należności nie ograniczono przypadkiem terminem końcowym (na przykład trzy- lub pięcioletnim), po upływie którego nie będzie ono mogło być skutecznie dochodzone.

Uzasadnienie

Analizując kwestie związane z oddaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez gminę należy mieć na względzie przepisy kodeksu cywilnego oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami . Z punktu widzenia postawionego pytania na szczególną uwagę zasługuje art. 239 § 1 k.c. i art. 73 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Zgodnie z brzmieniem art. 239 § 1 k.c. sposób korzystania z gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika powinien być określony w umowie. Treść umowy będzie też przesądzała o tym, w jaki sposób przebiegać będzie rozliczenie użytkownika wieczystego z gminą w przypadku zbycia tego prawa na rzecz osoby trzeciej. Istotne znaczenie ma też art. 73 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który stanowi, że właściwy organ wypowiada udzieloną bonifikatę, jeżeli osoba, której oddano nieruchomość w użytkowanie wieczyste, przed upływem 10 lat, licząc od dnia ustanowienia tego prawa, dokonała jego zbycia lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty. Przepisu tego nie stosuje się jedynie w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej dotychczasowego użytkownika wieczystego, pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego, albo pomiędzy jednostkami samorządu terytorialnego i Skarbem Państwa. W przypadku, gdy użytkownikiem wieczystym była okręgowa spółdzielnia mleczarska, żaden z tych wyjątków nie znajdzie zastosowania. Dotychczasowy użytkownik wieczysty będzie więc zobowiązany do rozliczenia się z gminą, która – stosując odpowiednio art. 78-81 ustawy o gospodarce nieruchomościami – powinna wypowiedzieć udzieloną bonifikatę.

Dla odpowiedzi na pytanie o przedawnienie się roszczenia gminy bardzo istotne znaczenie ma dokładna analiza treści aktu notarialnego. Należy się przede wszystkim upewnić, czy uprawnienie gminy do żądania zapłaty na rzecz gminy oznaczonej kwoty pieniężnej, nie zostało przypadkiem obwarowane terminem końcowym, po upływie którego gmina nie ma już możliwości ze swojego uprawnienia skorzystać. Przykładowo, w tego rodzaju umowach zastrzega się często, że w przypadku zbycia użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej przed upływem dziesięciu lat od ustanowienia tego prawa, dotychczasowy użytkownik wieczysty zobowiązany będzie do żądania zapłaty określonej kwoty w terminie np. pięciu lat od daty zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej. Analogiczne rozwiązanie znajduje zastosowanie w przypadku uprawnienia gminy do żądania renty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, które to roszczenie może być realizowane w terminie pięciu lat od daty zbycia nieruchomości. Tego typu rozwiązania mają na celu ograniczenie niepewności drugiej strony co do skorzystania przez gminę z przysługującego jej roszczenia. Jeśli w niniejszej sprawie tego typu zastrzeżenie przewidziano, to wówczas dla realizacji uprawnienia gminy nie wystarczy jedynie zaistnienie przesłanki w postaci przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na osobę trzecią przed upływem dziesięciu lat, lecz niezbędne będzie również wystąpienie przez gminę ze stosownym roszczeniem w zakreślonym na to terminie. Po upływie takiego terminu roszczenie gminy nie będzie bowiem mogło być skutecznie dochodzone.


Odpowiadając na pytanie o zastosowanie art. 118 k.c. i 120 k.c. wskazać należy, że reguły dotyczące przedawnienia roszczeń znajdą zastosowanie. Zgodnie z treścią art. 118 k.c., jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, termin przedawnienia wynosi lat dziesięć, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - trzy lata. Trzeba też pamiętać, że w świetle art. 120 § 1 k.c. bieg przedawnienia rozpoczyna się od dnia, w którym roszczenie stało się wymagalne. W tym przypadku wymagalność roszczenia gminy powstaje z dniem zawarcia umowy przenoszącej prawo użytkowania wieczystego na rzecz osoby trzeciej.



Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.)