Zatem, gdy po ustaleniu na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla nieruchomości niepodzielonej na działki właściciel lub użytkownik wieczysty dokona zbycia jednej lub kilku działek wchodzących w skład większej nieruchomości, to w takim wypadku przedmiotem obrotu cywilnoprawnego jest już inna nieruchomość. Innymi słowy, poprzedni planowany przedmiot obrotu przestaje istnieć, a decyzja o ustaleniu jednorazowej opłaty na wypadek zbycia tak rozumianej nieruchomości staje się bezprzedmiotowa.

Na wniosek skarżących zostało wszczęte postępowanie w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości udziału wynoszącego 1/2 część we współwłasności nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w części objętej planem. W uzasadnieniu skargi wniesionej do WSA podniesiono, że SKO przyjmuje błędne założenie, że przedmiotem obrotu cywilnoprawnego oraz związanego z tym obrotem wymiaru opłat planistycznych są poszczególne działki wydzielone geodezyjnie, a nie nieruchomości gruntowe, w skład których owe działki wchodzą. Skarżący stwierdzili, iż podział geodezyjny nieruchomości w ogóle nie ma znaczenia dla bytu prawnego wydanej wcześniej decyzji o wymiarze opłaty planistycznej w trybie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ponieważ nieruchomość, której geodezyjnego podziału dla celów ewidencyjnych dokonano, pozostaje niezmiennie w świetle prawa cywilnego wciąż tą samą nieruchomością, należącą do jednego i tego samego właściciela i opisaną w tej samej co przedtem księdze wieczystej. W świetle zaś art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennymo obowiązku uiszczenia opłaty planistycznej nie decydują zdarzenia polegające na podziałach geodezyjnych nieruchomości, lecz zdarzenia polegające na sprzedaży gruntów tworzących nieruchomość.

WSA oddalił skargę. W odpowiedzi skarżący wnieśli skargę kasacyjną. W uzasadnieniu skargi wskazano, iż podział nieruchomości na kilka działek ewidencyjnych w ogóle nie miał wpływu na utworzenie jakiejkolwiek nowej, odrębnej nieruchomości, która wymagałaby przeprowadzenia nowej wyceny dla celów wymiaru opłaty planistycznej. Nie zachodziła więc konieczność ustalania opłaty planistycznej od nowa, lecz występowała tylko potrzeba dokonania odpowiedniej zmiany istniejącej już decyzji w celu dostosowania jej zakresu przedmiotowego i wysokości ustalonej w jej treści opłaty planistycznej.

NSA rozpatrując skargę, podkreślił, iż art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym wysokość tej opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Z regulacji tej wynika, że jednorazowa opłata, zwana rentą planistyczną, jest świadczeniem publicznoprawnym, stanowi rodzaj daniny publicznej i jest dochodem własnym gminy, pobieranym przymusowo po spełnieniu przesłanek określonych w tym przepisie, gdy zbycie nieruchomości nastąpiło w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy lub jego zmiana stały się obowiązujące. Jednakże w myśl art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, jeszcze przed jej zbyciem może wystąpić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta z żądaniem ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4. W takim wypadku obowiązek zapłaty na rzecz gminy ustalonej renty planistycznej powstaje po zbyciu prawa własności albo użytkowania wieczystego nieruchomości. NSA zwrócił uwagę, iż ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w omawianym fragmencie tekstu prawnego posługuje się pojęciem nieruchomości, przy czym ustawodawca nie wyjaśnił, jakie znaczenie normatywne ma to pojęcie. W procesie tworzenia prawa ustawodawca niejednokrotnie do tekstu wprowadza definicje używanych zwrotów, czyni to w sposób zamierzony w celu ustalenia we własnym zakresie ich znaczenia. Czasem ustawodawca w różnych aktach prawnych, uwzględniając specyfikę i szczególną materię, jaką regulują te akty, temu samem określeniu nadaje różne znaczenie. Z tych względów pojęcie nieruchomości w znaczeniu kodeksowym (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego) oraz wieczysto-księgowym (art. 21, art. 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece) nie zostało w sposób jednolity przeniesione na grunt innych ustaw, w tym ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, zawierającej w odniesieniu do instytucji renty planistycznej zbliżoną regulację do obowiązującej ustawy o planowaniu, stąd poglądy zaprezentowane w tych uchwałach zachowują w dalszym ciągu aktualność. Z uwagi na powiązanie instytucji renty planistycznej z obrotem cywilno-prawnym dla wywołania skutku, o którym mowa w art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, należy przyjąć, że w wymienionych przepisach chodzi o taką nieruchomość, która może być samoistnym przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Zatem może nią być również część nieruchomości z tym, że dopiero po jej wydzieleniu geodezyjnym lub prawnym. Jeżeli więc właściciel lub użytkownik wieczysty dokona zbycia nieruchomości niepodzielonej na działki, względnie przedmiotem obrotu będą wszystkie działki wchodzące w skład nieruchomości, dla której prowadzona jest księga wieczysta, w takim wypadku pojęcie nieruchomości w znaczeniu analizowanych przepisów będzie się pokrywało z pojęciem nieruchomości w rozumieniu wieczysto-księgowym. W sytuacji natomiast zbycia jednej z działek wchodzącej w skład większej nieruchomości (po jej wydzieleniu) pojęcia te nie będą tożsame. Przedmiotem obrotu cywilnoprawnego w takim wypadku nie będzie część nieruchomości, z której działka ta została wydzielona, lecz działka gruntu podlegająca zbyciu. Sąd podkreślił, że o tym co jest nieruchomością dla potrzeb ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości decyduje to, co jest przedmiotem obrotu cywilnoprawnego (zbycia), z tym że jeśli chodzi o rentę planistyczną ustaloną na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu znaczenie ma planowany przedmiot takiego obrotu. Zatem gdy po ustaleniu na podstawie art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym renty planistycznej dla nieruchomości niepodzielonej na działki właściciel lub użytkownik wieczysty dokona zbycia jednej lub kilku działek wchodzących w skład większej nieruchomości, to w takim wypadku przedmiotem obrotu cywilnoprawnego jest już inna nieruchomość w rozumieniu analizowanych przepisów. Innymi słowy, poprzedni planowany przedmiot obrotu przestaje istnieć, a decyzja o ustaleniu jednorazowej opłaty na wypadek zbycia tak rozumianej nieruchomości staje się bezprzedmiotowa.

Sąd podkreślił, iż odmienne twierdzenia sporządzającego skargę kasacyjną i przesłanki, w oparciu o które zostały sformułowane, nie są uzasadnione. Skoro ustawodawca w art. 37 ust. 7 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprost nawiązuje do obrotu cywilnoprawnego (zbycia) w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, pomijanie podziału geodezyjnego i sprowadzanie go wyłącznie do zmiany technicznego sposobu oznaczania nieruchomości jest nietrafne, podobnie zresztą jak odwoływanie się do pojęcia działki ewidencyjnej. Argumentem wspierającym przyjęty kierunek wykładni analizowanych przepisów jest to, że powierzchnia nieruchomości nie jest wyłącznym, lecz tylko jednym z elementów wpływających na wartość nieruchomości. Zależy ona jeszcze od takich czynników jak: przeznaczenie, sposób użytkowania, ukształtowanie, otoczenie itp. Poza tym upływ czasu powoduje zdezaktualizowanie się wyceny nieruchomości, co ma znaczenie dla ustalenia wysokości renty planistycznej. Nie można więc, jak utrzymuje wnoszący skargę kasacyjną, dokonać mechanicznego, proporcjonalnego do większej powierzchni obliczenia wzrostu wartości nowopowstałej w wyniku podziału działki, biorąc za podstawę ustaloną już wartość sprzed podziału.


Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Zobacz orzeczenie:
Wyrok NSA w Warszawie z dnia 9 marca 2010 r., sygn. akt II OSK 483/09