Przekształcane nieruchomości muszą być ujawnione w jednej księdze wieczystej (II SA/Bd 186/11)

W sytuacji scalenia w jedną nieruchomość działek użytkownika wieczystego nabytych zarówno przed datą wejścia w życieustawy z 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i po tej dacie, wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tak scalonej nieruchomości, będzie zasadny na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, kiedy wchodząca w skład scalonej nieruchomości działka nabyta po tej dacie, nie mogła być zagospodarowana jako samodzielna działka, została nabyta na poprawienie warunków zagospodarowania pierwotnej działki z zastosowaniem przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, scalone działki zostaną połączone w jednej księdze wieczystej i okresy użytkowania wieczystego będą upływały w tym samym dniu.

Prezydent miasta odmówił spółdzielni mieszkaniowej przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, powstałej z połączenia trzech działek, przy czym prawo użytkowania wieczystego jednej z nich, zostało nabyte przez spółdzielnię po dniu wejścia w życie ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości . To w ocenie organu stanowiło przeszkodę w uwzględnieniu jednej z działek we wniosku. W złożonym od powyższej decyzji odwołaniu, skarżąca zarzuciła niewłaściwą wykładnię przepisów art. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości , poprzez nieprawidłowe przyjęcie, że istnieje wymóg ustawowy legitymowania się przez spółdzielnię mieszkaniową statusem użytkownika wieczystego nieruchomości w dacie wejścia w życie ustawy "przekształceniowej", albowiem wymóg ten dotyczy jedynie osób fizycznych. Natomiast w przepisie art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości , zdaniem skarżącej, takiego wymogu ustawowego wprost nie zapisano. Z przepisu tego, zdaniem spółdzielni wynika jedynie kto, oprócz osób fizycznych wymienionych w ust. 1 art. 1 ustawy może z takim żądaniem wystąpić.

SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy stwierdził, że z brzmienia art. 1 ust. 1 i ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wynika, że z możliwości przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności może skorzystać spółdzielnia mieszkaniowa będąca właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży, która w dniu wejścia w życie tej ustawy, tj. 13 października 2005 r., była użytkownikiem wieczystym nieruchomości gruntowych zabudowanych tymi budynkami mieszkaniowymi lub garażami.

WSA rozpoznając skargę uznał, iż organy obu instancji uchybiły przepisom prawa materialnego, tj. art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości  w sposób mający wpływ na wynik sprawy, co uzasadniało uchylenie zaskarżonej decyzji. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia stanowił przepis art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości , który stanowi, że z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości - zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych - w prawo własności nieruchomości, mogą wystąpić spółdzielnie mieszkaniowe, będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży.

Zdaniem WSA pierwszą kwestię sporną między stronami, stanowiło zagadnienie, czy wskazane uprawnienie spółdzielni mieszkaniowej, możliwe jest do zrealizowania w każdym czasie, jak twierdziła skarżąca, czy też jedynie w sytuacji, kiedy spółdzielnia mieszkaniowa była użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu wejścia ww. ustawy w życie, tj. w dniu 13 października 2005 r. Z wykładni literalnej omawianego przepisu wynika, że rację ma skarżąca, albowiem ustawodawca nie postawił w przepisie tym, tj. w art. 1 ust. 2 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości , żadnego warunku czasowego, gdy tymczasem określone warunki czasowe zamieścił we wszystkich innych ustępach art. 1 ww. ustawy. Trzeba jednak uznać, że błędną byłaby interpretacja omawianego przepisu przy poprzestaniu na wykładni literalnej, albowiem doprowadziłoby to do niczym nieuzasadnionego rozróżnienia podmiotów w przysługującym im uprawnieniu do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Dlatego też należy uznać, że warunek legitymowania się prawem użytkowania wieczystego w momencie wejścia ww. ustawy w życie, dotyczy przepisu art. 1 ust. 2 ww. ustawy, a więc również skarżącej spółdzielni.

Drugą kwestię sporną pomiędzy stronami stanowiło zagadnienie zasadności podania skarżącej o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności działki, która powstała z połączenia trzech nieruchomości, przy czym prawo użytkowania wieczystego jednej z nich, zostało nabyte przez skarżącą po dniu wejścia ww. ustawy w życie. Z uwagi na to, że nie istnieją już poprzednie ww. nieruchomości, a powstała z ich scalenia jedna nieruchomość, zachodzi pytanie, czy o zasadności wniosku o przekształcenie winien zadecydować status poprzednio istniejących nieruchomości, nabytych przed 13 października 2005 r., czy też status poprzednio istniejącej nieruchomości nabytej po tej dacie. Brak jest normy rozstrzygającej taki problem. Brak jest też możliwości uwzględnienia wniosku w części, a więc jedynie w stosunku do części scalonej nieruchomości. W konsekwencji musi dojść do sytuacji, kiedy o statusie całej nieruchomości przesądzi cecha jednego tylko ze scalonych gruntów. Można w tej sytuacji, rzecz jasna powoływać argumentację, że brak uwzględnienia wniosku byłby rozstrzygnięciem niesprawiedliwym z uwagi na pominięcie statusu tych scalonych gruntów, które spełniały warunki do przekształcenia, jak i podnosić argumenty przeciwne, że brak odpowiedniego statusu, choćby nawet niewielkiego fragmentu scalonego gruntu, winien automatycznie określić status całej scalonej nieruchomości, jako niespełniający warunków do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Sytuacja taka w ocenie Sądu, nie może jednak w każdych warunkach prowadzić do odmowy uwzględnienia wniosku bez należytego rozważenia wszystkich aspektów scalenia gruntów w jedną nieruchomość, jak i charakteru i cech poprzednio odrębnej nieruchomości, która uległa scaleniu, a która jako odrębna nieruchomość nie spełniałaby wymagań do przekształcenia omawianego prawa. W ocenie Sądu zarzuty skargi należy uznać za trafne. Z całą pewnością nie występuje tu bowiem sytuacja o jakiej mowa w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, iż uwzględnienie wniosku będzie prowadzić do obejścia prawa, co polegałoby na obejściu warunku bycia użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy, poprzez dołączenie do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po dniu wejścia w życie ustawy, działki gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste przed 13 października 2005 r., co prowadziłoby do pokrzywdzenia właścicieli nieruchomości. WSA podkreślił, iż w sytuacji scalenia w jedną nieruchomość, działek użytkownika wieczystego, nabytych zarówno przed datą wejścia w życie ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jak i po tej dacie, jego wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, tak scalonej nieruchomości, będzie zasadny na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 2 ww. ustawy, kiedy wchodząca w skład scalonej nieruchomości działka nabyta po tej dacie, nie mogła być zagospodarowana jako samodzielna działka, została nabyta na poprawienie warunków zagospodarowania pierwotnej działki z zastosowaniem przepisu art. 37 ust. 2 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, scalone działki zostaną połączone w jednej księdze wieczystej i okresy użytkowania wieczystego będą upływały w tym samym dniu. Argumenty organów o istnieniu możliwości obejścia warunku bycia użytkownikiem wieczystym nieruchomości w dniu wejścia w życie ustawy, poprzez dołączenie do nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste po dniu wejścia w życie ustawy, działki gruntu oddanej w użytkowanie wieczyste przed tą data, niewątpliwie są istotne. Jednakże możliwość taka może pojawić się zazwyczaj w sytuacji, kiedy grunt nabyty po dniu 13 października 2005 r., nie będzie w istocie gruntem na tzw. dopełnienie i będzie mógł być zagospodarowany jako samodzielna działka. Zdaniem WSA w przedmiotowej sprawie sytuacja taka jednak nie zachodzi.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (Dz. U. z 2005 r. Nr 175 poz. 1459 z późn. zm.)