Czy prognozy skutków finansowych uchwalenia planów miejscowych powinni sporządzać rzeczoznawcy majątkowi?
Zgodnie z art. 37 ust. 11 u.p.z.p. w tym zakresie stosuje się przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. prognozy skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów może sporządzać rzeczoznawca majątkowy.
Odpowiedź
Analiza przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz ustawy o gospodarce nieruchomościami - dalej u.g.n. prowadzi do wniosku, że prognoza skutków finansowych sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego – stanowiąca obligatoryjny element nowo uchwalanych planów – powinna być opracowana przez osoby uprawnione do określania wartości nieruchomości, czyli przez rzeczoznawców majątkowych lub co najmniej z ich zasadniczym udziałem.
Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w u.g.n. Według definicji zawartej w przywołanej ustawie rzeczoznawcą majątkowym może być wyłącznie osoba fizyczna mająca odpowiednie umiejętności w zakresie szacowania wartości nieruchomości. W wyroku z dnia 29 sierpnia 2007 r. zapadłym w sprawie I SA/Wa 873/07 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że pozycja prawna rzeczoznawcy majątkowego, jest w istocie rzeczy zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego. Co do zasady rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością, niemniej jednak na mocy art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. rzeczoznawcy majątkowemu przyznano również prawo sporządzania opracowań i ekspertyz dotyczących m.in.: skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych. W literaturze przedmiotu wskazuje się, że ocena skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych wiąże się ze zmianami wartości nieruchomości związanymi z uchwaleniem planu określającego przeznaczenie poszczególnych nieruchomości lub ze zmianą przeznaczenia nieruchomości wynikającą ze zmiany planu miejscowego. Zmiany wartości nieruchomości są szacowane przez rzeczoznawców majątków m.in.: dla potrzeb stosowania renty planistycznej, o której mowa w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, oraz dla potrzeb ustalania odszkodowań związanych z wywłaszczaniem lub ograniczaniem praw do nieruchomości.
Jednakże z art. 174 ust. 3a pkt 3 u.g.n. wynika, że rzeczoznawcy majątkowi mogą wykonywać opracowania szersze niż tylko dotyczące poszczególnych nieruchomości. Zawarte w przywołanym przepisie słowo "może" zaskutkowało przyjęciem przez niektórych praktyków założenia, że nie tylko rzeczoznawca majątkowy jest uprawniony do sporządzenia takich opracowań. Niemniej stanowisko takie należy uznać za błędne, albowiem ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym sama nie wskazuje osób uprawnionych do określania skutków finansowych uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego tylko odsyła do u.g.n. , ta z kolei jako jedynych wskazuje rzeczoznawców majątkowych.
Przedmiotem opracowań rzeczoznawców majątkowych jest – z mocy wyraźnego brzmienia przepisu - ocena skutków zmian wartości nieruchomości na całym obszarze obowiązywania planu miejscowego, a także ocena potencjalnych skutków tych zmian dla budżetów lokalnych (wziąwszy pod uwagę zarówno przychody z renty planistycznej i opłat adiacenckich, jak i wydatki na wykup nieruchomości oraz wysokość potencjalnych odszkodowań) - zob.: Ewa Bończak – Kucharczyk, Komentarz do art. 174 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
W świetle powyższego, skoro zgodnie z art. 37 ust. 11 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami oznacza to, że prognozy skutków finansowych uchwalenia planów miejscowych winni sporządzać rzeczoznawcy majątkowi.
Zagrożenia
Należy wskazać, że obserwowana w gminach praktyka redukcji kosztów i sporządzania prognoz finansowych uchwalania lub zmiany planów zagospodarowania przestrzennego rękami swoich urzędników winna być oceniona negatywnie, albowiem w skrajnej konsekwencji takie działanie może być przyczyną stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w drodze rozstrzygnięcia nadzorczego wojewody.
Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)