Prawo zabudowy alternatywą dla użytkowania wieczystego

Wprowadzenie nowej instytucji prawnej jakim jest prawo zabudowy rozważa Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego. Zgodnie z założeniami, miałby to być efektywny i pozbawiony dotychczasowych wad użytkowania wieczystego instrument władania cudzym gruntem z możliwością jego zabudowy i eksploatacji dla realizacji określonych celw ekonomicznych. Prawo zabudowy mogłoby w przyszłości zastąpić użytkowanie wieczyste, postrzegane przez wielu przedstawicieli nauki i praktyki jako relikt PRL-u.

Prawo zabudowy pomimo swojego podobieństwa do prawa użytkowania wieczystego, w wielu miejscach znacząco będzie się od niego różnić. Przede wszystkim prawo zabudowy, w przeciwieństwie do użytkowania wieczystego, miałoby być ograniczonym prawem rzeczowym.

Na treść prawa zabudowy składać by się miało prawo do korzystania z budynków lub innych urządzeń trwale związanych z gruntem, a także prawo do usytuowania (wzniesienia) takich przedmiotów na lub pod nieruchomością gruntową.

Dopuszczalny zakres korzystania przez zabudowcę z obciążonego gruntu miałby być ściśle określony przepisami prawa.

Prawo zabudowy miałoby móc powstać również na nieruchomościach prywatnych.

Prawo zabudowy mogłoby obciążać więcej niż jedną nieruchomość gruntową (tzw. łączne prawo zabudowy).

Prawo zabudowy mogłoby zostać ustanowione na okres od 30 do 100 lat. Ewentualne przedłużenie czasu trwania prawa zabudowy możliwe by było w drodze zawarcia stosownej umowy. Zabudowcy nie przysługiwałoby natomiast roszczenie o przedłużenie prawa zabudowy.

Do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na prawie zabudowy potrzebny byłby wpis w księdze wieczystej.

Prawo zabudowany miałoby być prawem przenoszalnym, co oznacza, że podlegałoby również dziedziczeniu.

W umowie o ustanowienie prawa zabudowy musiałyby się znaleźć postanowienia dotyczące rodzaju zabudowy, sposobu i zakresu korzystania z obciążonej nieruchomości gruntowej oraz czas, na jaki prawo zabudowy miałoby być ustanowione. W umowie można by przewidzieć obowiązek wzniesienia zabudowy w określonym terminie.

Umowa o ustanowienie prawa zabudowy wymagałaby zachowania formy aktu notarialnego.

Strony umowy o ustanowienie prawa zabudowy nie mogłyby ustanowić go pod warunkiem rozwiązującym. Istniałaby natomiast możliwość zawarcia umowy pod warunkiem zawieszającym. Możliwe też by było uzależnienie przeniesienia prawa zabudowy bądź jego obciążenia użytkowaniem, a także służebnością gruntową lub osobistą od zgody właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej.

Prawo zabudowy mogłoby być ustanowione odpłatnie albo nieodpłatnie, przy czym odpłatność mogłaby mieć charakter jednorazowy, albo polegać na świadczeniach okresowych.

Budynki i inne urządzenia wzniesione na lub pod powierzchnią obciążonej nieruchomości gruntowej lub istniejące w chwili ustanowienia prawa zabudowy (zabudowa) stanowić by miały przedmiot własności zabudowcy, jako prawa związanego z prawem zabudowy. Wykonanie uprawnienia do wzniesienia zabudowy można by jednak uzależnić od zgody właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej.

Prawo zabudowy powinno być wykonywane tak, aby właścicielowi gruntu, a także innym uprawnionym jak najmniej utrudniać korzystanie z nieruchomości. Istniałaby zatem możliwość eksploatacji gruntu przez jego właściciela, ewentualnie inne osoby uprawnione, w takim zakresie, w jakim nie jest to konieczne dla eksploatacji zabudowy i uzasadnione jej gospodarczym przeznaczeniem.

Zakłada się istnienie możliwości ustanowienia prawa zabudowy na gruncie oddanym wcześniej w użytkowanie wieczyste. Niemożliwym miałoby być ustanawianie prawa zabudowy na użytkowaniu wieczystym.

Na tym samym gruncie możliwe byłoby ustanowienie więcej niż jednego prawa zabudowy. Ustanowienie kolejnego prawa zabudowy nie mogłoby jednak prowadzić do uszczuplenia prawa wcześniejszego zabudowcy.

W wypadku, gdy wartość prawa zabudowy uległaby istotnej zmianie z przyczyn niezależnych od zabudowcy, każda ze stron mogłaby żądać stosownej zmiany wysokości świadczeń okresowych. Podwyższenie świadczeń okresowych w związku z istotnym wzrostem wartości prawa zabudowy nie mogłaby następować częściej niż raz na trzy lata i nie przewyższać dziesięciu procent świadczenia dotychczasowego.

Osoba ujawniona w księdze wieczystej jako zabudowca, której nie przysługiwałoby prawo zabudowy, nabywałaby je, jeżeli stan niezgodności istniałby przez lat dziesięć i przez ten czas posiadałaby nieruchomość w zakresie prawa zabudowy, chyba że w chwili złożenia wniosku o wpis była w złej wierze.

Projektodawcy zakładają możliwość prawa wykupu prawa zabudowy. W wypadku tzw. umownego prawa wykupu, zabudowca miałby się zobowiązać się do przeniesienia za wynagrodzeniem prawa zabudowy na właściciela nieruchomości gruntowej po ziszczeniu się warunku określonego w umowie o ustanowienie prawa zabudowy. Z kolei w wypadku tzw. ustawowego prawa wykupu, właściciel nieruchomości gruntowej mógłby żądać przeniesienia na niego prawa zabudowy, jeżeli zabudowca korzystałby z nieruchomości gruntowej w sposób oczywiście sprzeczny z jej przeznaczeniem, w szczególności jeżeli wbrew umowie nie wzniósł zabudowy, albo wzniósł ją niezgodnie z umową.

W razie wygaśnięcia prawa zabudowy dotychczasowemu zabudowcy przysługiwać by miało wynagrodzenie za istniejącą zabudowę. Za zabudowę wzniesioną niezgodnie z umową wynagrodzenie by nie przysługiwało.

Na podstawie: www.ms.gov.pl, stan z dnia 27 maja 2010 r.