Pytanie:
Uchwałą Rady Miasta z 2016 r. wyznaczono obszar rewitalizacji, w którym znalazły się grunty sklasyfikowane jako B - tereny mieszkaniowe, Bp - zurbanizowane tereny niezabudowane. Dla części tych gruntów objętych obszarem rewitalizacji miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2008 i 2009 r. przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, czyli została spełniona przesłanka, że upłynął okres 4 lat od dnia wejście w życie planu. W jaki sposób organ podatkowy ma ustalić, czy mamy do czynienia z gruntami niezabudowanymi, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d) u.p.o.l.? Skąd informacja o tym, że nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego? Czy ewidencja gruntów i budynków powinna w jakiś sposób oznaczać grunty objęte rewitalizacją?
Odpowiedź:
O charakterze gruntu będącego przedmiotem podatku od nieruchomości przesądzają ewidencje prowadzone przez właściwe organy, jak również faktyczne informacje o nieruchomościach i obiektach budowlanych, do przekazania których - w odpowiednich terminach - zobowiązany jest sam podatnik.
Od strony formalnoprawnej zakończenie budowy obiektu budowlanego ma miejsce wówczas, gdy inwestor dokonał zawiadomienia o zakończeniu budowy bądź uzyskał decyzję administracyjną pozwalającą na użytkowanie tegoż obiektu.
Plan rewitalizacji, będący szczególną formą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, powinien zawierać informacje o gruntach objętych obszarem rewitalizacji.
Uzasadnienie:
Jak stanowi art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. d) ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych rada gminy, w drodze uchwały, określa wysokość stawek podatku od nieruchomości, z tym że stawki nie mogą przekroczyć rocznie dla nieruchomości niezabudowanych - objętych obszarem rewitalizacji, o którym mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji i położonych na terenach, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową, usługową albo zabudowę o przeznaczeniu mieszanym obejmującym wyłącznie te rodzaje zabudowy, jeżeli od dnia wejścia w życie tego planu w odniesieniu do tych gruntów upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 3 zł od 1 m[2] powierzchni.
Z powyższego dowiadujemy się, że dla gruntu niezabudowanego wyższa stawka podatku od nieruchomości może obowiązywać dopiero po 4 latach od momentu, w którym wyznaczono uchwałą rady gminy obszar rewitalizacji i wszedł w życie plan miejscowy dla tych gruntów, a plan nie został wykonany i budowa nie została zakończona.
Zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. prawo budowlane - dalej u.p.b. zakończenie budowy (której wzniesienie wymagało uzyskania pozwolenia na budowę) ma miejsce wtedy, gdy inwestor dokona zawiadomienia właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, a organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosi sprzeciwu. Z kolei w art. 55 u.p.b. wymieniono przypadki, kiedy dla uznania, iż zakończono budowę niezbędne jest uzyskanie przez inwestora decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Tak więc, dokonanie przez podatnika zawiadomienia o zakończeniu budowy (i brak sprzeciwu) lub uzyskanie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest momentem, kiedy to formalnego punktu widzenia inwestycja polegająca na budowie obiektu budowlanego (art. 3 ust. 6 u.p.b.) zostaje zakończona. Przepis ten nie ma jednak zastosowania, gdy inwestor wykonywał tzw. mniejsze prace - niewymagające pozwolenia, np. przebudowę, montaż rozbiórkę budynku itp. Wówczas, kończąc inwestycję, spoczywa na nim tylko obowiązek poinformowania odpowiednich organów o zaistnieniu okoliczności mogących mieć wpływ np. na zmianę sposobu wykorzystywania danej nieruchomości.
W prawie budowlanym nie znajdziemy definicji legalnej gruntu zabudowanego i niezabudowanego. Pojęcia te należy rozumieć w sposób potoczny, posiłkując się definicją budynku zawartą w art. 3 ust. 2 u.p.b. Grunt zabudowany będzie więc takim gruntem, na którym znajduje się obiekt budowlany, trwale z gruntem związany, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Jeżeli więc na jakimś gruncie znajduje się budynek niespełniający powyższych przesłanek (np. bez dachu) lub pozbawiony w ogóle części składowych, to mamy do czynienia z gruntem niezabudowanym.
Z rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r.w sprawie ewidencji gruntów i budynków nie wynika bezpośrednio, iż w ewidencji tej znajdują się informacje o działaniach rewitalizacyjnych danej gminy. Z drugiej strony trzeba pamiętać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obowiązujący na terenie danej gminy - jako, że jest aktem prawa miejscowego zawierającym rozstrzygnięcia powszechnie wiążące, ogranicza właścicieli poszczególnych nieruchomości w wykonywaniu prawa własności, wyznaczając ich uprawnienia w odniesieniu do sposobu wykorzystania i zagospodarowania poszczególnych obszarów. Skoro tak, to dokonywany przez starostę podział na obręby jednostek ewidencyjnych (tj. obszarów gruntów), który odbywa się po zasięgnięciu opinii właściwego miejscowo organu do spraw zagospodarowania przestrzennego, powinien zawierać informacje o prowadzonej rewitalizacji.
