Piwnice jako części nieruchomości wspólnej albo pomieszczenia przynależne do lokali (cz. 2)

Odrębny problem, ktry w praktyce może powodować wiele nieporozumień pomiędzy właścicielami lokali oraz gminą, jeśli posiada w nieruchomości niewyodrębnione lokale, wywołuje stan, w ktrym lokal użytkowy, znajdujący się w budynku, jest położony na dwch kondygnacjach parterze oraz piwnicy. Jest to sytuacja często występująca w rzeczywistości, w szczeglności w odniesieniu do lokali o charakterze gastronomicznym i rozrywkowym.

Tak wyodrębniony lokal użytkowy nie przełamuje jednak zasady sprzedaży poszczególnych lokali bez pomieszczeń przynależnych. Należy zaznaczyć, iż lokal taki winien być traktowany jako całość, bez jakichkolwiek pomieszczeń przynależnych tylko w takim wypadku, gdy komunikacja między kondygnacjami lokalu odbywa się w jego wnętrzu. W przeciwnym razie należałoby uznać, iż lokal użytkowy jest położony na paterze budynku, a jego części składowe stanowią pomieszczenia przynależne na poziomie piwnicy. Wyodrębnienie lokalu położonego na dwóch kondygnacjach (w tym na poziomie piwnicy) nie przeczy zasadzie jednolitego wyodrębniania lokali bez pomieszczeń przynależnych, zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, jeśli gmina wyodrębniła pierwszy lokal w budynku bez piwnic. W praktyce jednak budzi to wiele sporów pomiędzy właścicielami lokali, gdyż w myśl ustawy, zgodnie z udziałem w nieruchomości wspólnej, tak wyodrębniony lokal winien także posiadać przydzielone pomieszczenie piwniczne znajdujące się w częściach wspólnych nieruchomości.

Ustawa o własności lokali w art. 3 ust. 7 przewiduje jednolitość zasad obliczania udziału w nieruchomości wspólnej, a co za tym idzie – jednakowy sposób wyodrębniania i sprzedaży poszczególnych lokali. Obowiązki te ciążą na sprzedającym, a więc na jednostce samorządu terytorialnego. Wspólnota mieszkaniowa może jednak zdecydować o uzupełniającym nabyciu piwnic i „dopisaniu” ich do poszczególnych lokali. W sensie prawnym czynność taka jest częściowym zniesieniem współwłasności części wspólnych nieruchomości. Nie sposób w tym miejscu pominąć zakazu płynącego z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali, w myśl którego nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Zgodnie jednak z ugruntowanym poglądem doktryny i orzecznictwa częściowe zniesienie współwłasności jest możliwe, tym bardziej że zakaz z art. 3 ust. 1 ustawy nie dotyczy tych elementów wspólnej nieruchomości, które mają charakter ustawowo wskazanych pomieszczeń przynależnych. Czynność taka przekracza zwykły zarząd nieruchomością wspólną, więc konieczne jest podjęcie uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Należy w tym miejscu wskazać także, iż współwłaściciel lokalu stanowiącego odrębną własność – przy sprzeciwie pozostałych współwłaścicieli tego lokalu – nie może samodzielnie żądać zniesienia współwłasności polegającego na wyodrębnieniu piwnic wchodzących w skład nieruchomości wspólnej (tak SN w uchwale z 3.10.2003 r., III CZP 65/03).

Choć pomieszczenia piwniczne jako przynależne do lokali nie są przedmiotem wyceny rzeczoznawcy majątkowego, niezbędne jest jednak sporządzenie przez niego rzutów kondygnacji z wrysowanymi pomieszczeniami, które będą przynależeć do poszczególnych lokali. W toku postępowania zmierzającego do realizacji uchwały wspólnoty mieszkaniowej w sprawie zniesienia współwłasności piwnic właściciele lokali będą zmuszeni także ponieść koszty notarialne czynności częściowego zniesienia współwłasności oraz koszty sądowe związane ze zmianą wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla wyodrębnionych lokali oraz nieruchomości wspólnej.

Warto ponadto wskazać, iż uchwała wspólnoty wyrażająca wolę częściowego zniesienia współwłasności, zwana również „zniesieniem współwłasności piwnic”, winna zawierać zgodę na korektę udziałów w nieruchomości wspólnej. Jest to niezbędne z uwagi na zmianę powierzchni użytkowej poszczególnych lokali poprzez dodanie powierzchni piwnic, a więc także zmianę powierzchni użytkowej całego budynku. Z uwagi chociażby na nierówny przyrost powierzchni do poszczególnych lokali zmiana udziałów będzie niezbędna, aby zadośćuczynić wymaganiom art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali.

Jak pokrótce przedstawiono, zakwalifikowanie piwnic jako części nieruchomości wspólnej bądź pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali, w dacie wyodrębnienia pierwszego lokalu w budynku komunalnym, zależy od decyzji gminy jako właściciela budynku. Jednak w przypadku „pozostawienia” piwnic w nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa może mimo to „dopisać” pomieszczenia piwniczne do poszczególnych lokali. Jeśli w budynku znajdują się jeszcze lokale komunalne, gmina w procesie ich późniejszego wyodrębniania winna respektować zasadę płynącą z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali i sprzedawać je wraz z przynależnymi pomieszczeniami piwnicznymi.

Pisaliśmy o tym również:
Piwnice jako części nieruchomości wspólnej albo pomieszczenia przynależne do lokali (cz. 1)