Piwnice jako części nieruchomości wspólnej albo pomieszczenia przynależne do lokali (cz. 1)

W chwili wyodrębniania pierwszego lokalu w budynku stanowiącym własność gminy od jej decyzji zależy, czy piwnice z ktrych korzystają najemcy, będą stanowić część nieruchomości wsplnej, czy też będą przynależeć do poszczeglnych lokali. Zależy to rwnież od kilku warunkw o charakterze obiektywnym.

Pomieszczenie piwniczne

Zgodnie z art. 2 ust. 4 ustawy o własności lokali do lokalu mogą przynależeć – jako jego części składowe – pomieszczenia, choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal. Są to w szczególności piwnice, strychy, komórki oraz garaże. Gmina jako właściciel budynku w chwili wyodrębniania i sprzedaży pierwszego lokalu na rzecz jego najemcy decyduje, czy będzie do niego przynależeć pomieszczenie piwniczne. Nie jest to jednak uzależnione od tego, czy wcześniej pomieszczenie to było objęte umową najmu. Nawet jeśli w umowie najmu lokalu piwnica nie była wyszczególniona, nie ma przeszkód, aby była ona objęta umową sprzedaży, a jej powierzchnia doliczana do powierzchni użytkowej lokalu.

W praktyce gminy decydują się na doliczenie powierzchni piwnic jako części składowych wyodrębnianych lokali tylko wtedy, gdy każdy z lokali komunalnych, znajdujących się w danym budynku, ma „przydzielone” pomieszczenie piwniczne, z którego korzysta najemca lokalu. Ma to bezpośredni związek z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali. Zgodnie z jego brzmieniem do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu w budynku do ustalenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej stosuje takie się zasady obliczania udziału, jak przy wyodrębnianiu pierwszego lokalu. Zatem jeśli w budynku nastąpiło wyodrębnienie własności jednego lokalu i ustalenie wysokości udziałów, bez uwzględnienia powierzchni pomieszczeń przynależnych, to takie same zasady należy stosować do czasu sprzedaży ostatniego lokalu komunalnego w budynku. Analogicznie, jeśli pierwszy lokal był sprzedany z piwnicą, to pozostałe również winny posiadać takie pomieszczenia przynależne, ich powierzchnia zaś winna być wliczana do powierzchni użytkowej lokalu.

Przede wszystkim jednak pomieszczenia piwniczne winny być wydzielone trwałymi ścianami, aby w ogóle można było mówić o pomieszczeniu w sensie prawnym. Warto zaznaczyć w tym miejscu, że tzw. ściany ażurowe nie posiadają przymiotu trwałości i pomieszczenia piwniczne nimi oddzielone nie powinny być wymieniane jako przynależne do poszczególnych lokali. Zgodnie z ugruntowanym poglądem doktryny piwnice jako pomieszczenia przynależne nie muszą jednak posiadać przymiotu samodzielności, a co się z tym wiąże – nie jest konieczne wyszczególnianie ich w zaświadczeniu o samodzielności lokalu.

W sensie cywilistycznym piwnica będąca pomieszczeniem przynależnym jest częścią składową lokalu i jako taka dzieli jego los prawny. Co do zasady, nie może być od niego odłączona i stać się przedmiotem odrębnej własności.

Części nieruchomości wspólnej

Jeśli piwnice nie zostaną zakwalifikowane jako części składowe poszczególnych lokali, stanowią – podobnie jak m.in. grunt, klatki schodowe, strychy, wózkarnie i pralnie – części nieruchomości wspólnej. Są to te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, a więc służą do użytku ogółu mieszkańców. Jeśli więc przy wyodrębnianiu i sprzedaży pierwszego lokalu w budynku stosowano zasadę, że lokale są sprzedawane „bez piwnic”, to takie same zasady należy stosować do czasu sprzedaży ostatniego lokalu w budynku. Powierzchnia użytkowa piwnic nie będzie wpływać na wielkość udziału w nieruchomości wspólnej przynależnego do każdego z wyodrębnianych lokali. Nie będzie także wpływać na udział gminy związany z niewyodrębnionymi lokalami. Piwnice będą stanowić współwłasność wszystkich właścicieli lokali w budynku, a do dysponowania nimi będą miały zastosowanie ustawowe zasady zarządu wskazane w rozdziale 4 ustawy o własności lokali.

Najczęstszą sytuacją, w przypadku gdy piwnice stanowią część wspólną nieruchomości, jest dorozumiany podział piwnic do wyłącznego korzystania przez właścicieli poszczególnych lokali oraz najemców komunalnych. Oznacza to jednak, iż w drodze uchwały wspólnoty mieszkaniowej budynku można inaczej „przydzielić” piwnice do wyłącznego korzystania, przyjmując choćby zasadę odzwierciedlenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej w liczbie i wielkości pomieszczeń piwnicznych. Będzie to umowny podział noszący miano podziału quoad usum.

Pisaliśmy o tym również:
Piwnice jako części nieruchomości wspólnej albo pomieszczenia przynależne do lokali (cz. 2)