1. Uwagi wstępne

Wartość rynkowa nieruchomości gruntowych jest wypadkową wielu czynników. Najbardziej oczywistym z nich jest ich powierzchnia. W praktyce jednak ceny działek gruntów o tej samej powierzchni różnić się mogą znacznie. Dzieje się tak, ponieważ na cenę gruntu wpływa także wiele innych czynników. Wśród nich można wskazać choćby na położenie gruntu, jego charakter, status prawny, sąsiedztwo, dostępność infrastruktury technicznej (w tym „uzbrojenie” gruntu).

Często zdarza się tak, że wartość gruntu jest zmienna w czasie. W wielu przypadku jest to skutkiem czynników niezależnych od właściciela gruntów, a następuje wskutek działań lokalnych władz (organów gminy). Wówczas cena nieruchomości gruntowych wzrasta. Ustawodawca uznał za zasadne, aby jednostki samorządu terytorialnego miały udział w dochodach właścicieli gruntów, które to dochody zwiększają się wskutek różnego rodzaju działań organów gminy odnoszących się do danych gruntów. Wyrazem tego jest umożliwienie jednostkom samorządu terytorialnego pobieranie tzw. opłat adiacenckich.

Regulacje prawne dotyczące tych kwestii znajdują się w przepisach ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n.. Przepisy u.g.n. definiują same pojęcie opłaty adiacenckiej. Zgodnie z przepisem art. 2 pkt 11 u.g.n. przez opłatę adiacencką rozumieć należy opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Tak więc opłaty adiacenckie mogą być pobierane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, o ile nastąpiło to wskutek:
- budowy urządzeń infrastruktury technicznej finansowanej (choćby w części) ze środków publicznych albo,
- scaleniem i podziałem nieruchomości albo,
- podziałem nieruchomości.

Samo słowo „adiacencka” ma natomiast pochodzenie łacińskie. Pochodzi o łacińskich słów „iacere” - co oznacza „leżeć”, zaś słowo „ad” ma w tym przypadku znaczenie „przy”. W związku z tym „adiacere” można tłumaczyć jako „leżeć przy” 1. W tym kontekście chodzi przede wszystkim o opłatę związaną z tym, że nieruchomość leży przy zbudowanych urządzeniach infrastruktury technicznej. Niejako zaś przy okazji, tą nazwą określono także opłaty jakie mogą być pobrane w związku ze wzrostem wartości nieruchomości wskutek scalenia i podziału gruntów, bądź samego podziału gruntu.

2. Charakter opłaty

Opłaty adiacenckie są pewnym rodzajem daniny publicznej. Nie mają one charakteru podatków. Brak im bowiem cechy nieodpłatności (która jest jedną z cech konstrukcyjnych podatków). Opłata adiacencka jest bowiem należna w zamian za określone działania jednostek samorządu terytorialnego, skutkujące wzrostem wartości nieruchomości.

Niepodatkowy charakter opłaty adiacenckiej był podkreślany w orzecznictwie sądowym. Przykładowo w wyroku z dnia 20 grudnia 2002 r., I SA 342/01 (Monitor Prawniczy z 2003 r. Nr 3, s. 98) NSA stwierdził jednoznacznie: „Opłata adiacencka na rzecz gminy z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie jest podatkiem”. Oczywiście mimo braku charakteru podatkowego opłata adiacencka pozostaje opłatą (należnością) o charakterze publicznoprawnym.

Do opłat tych stosuje się przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 z późn. zm.) - dalej o.p., w zakresie nieuregulowanym w u.g.n.. Opłata adiacencka jest bowiem niepodatkową należnością budżetów jednostek samorządu terytorialnego, do której ustalania uprawnione są organy podatkowe (wójt, burmistrz, prezydent miasta).

Jednym z wyjątków – w stosowaniu przepisów o.p. - jest to, że zgodnie z przepisem art. 148 ust. 2 u.g.n. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przede wszystkim, że zaległości z tytułu opłat adiacenckich nie podlegają „odsetkom za zwłokę”, lecz odsetkom ustawowym.

3. Podział nieruchomości

Mając na względzie systematykę ustawy, pierwszym z przypadków, w których możliwe jest ustalenie opłaty adiacenckiej jest przypadek, gdy wartość nieruchomości ulega wzrostowi w wyniku podziału dokonanego na wniosek właściciela bądź użytkownika wieczystego nieruchomości. Stanowi o tym przepis art. 98a ust. 1 zdanie pierwsze u.g.n.. Zgodnie z powołanym przepisem, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Należy wszakże zwrócić uwagę, że przepis art. 98a ust. 2 u.g.n. zastrzega, że opłat adiacenckich nie ustala się przy podziale nieruchomości dokonywanym niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Ustalenie opłaty adiacenckiej możliwe jest, jeśli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość tej opłaty. Jeśli w tym dniu nie było (nie obowiązywała) stosownej uchwały rady gminy, to opłaty adiacenckiej ustalić nie można.

Przepisy przewidują, że wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej nie może być wyższa niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Jak trafnie wskazał wojewoda warmińsko-mazurski w rozstrzygnięciu z dnia 11 stycznia 2008 r., NK 0911-14/08, Orzecznictwo w Sprawach Samorządowych z 2008 r. Nr 2, s. 44 uchwała powinna wskazać konkretną stawkę opłaty; nie można w uchwale ograniczyć się do stwierdzenia, że opłata nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

W piśmiennictwie wskazano, że przepisy u.g.n. nie wprowadzają w zasadzie zakazu różnicowania stawek opłaty adiacenckiej, lecz wyrażano wątpliwość, że godziłoby to w zasadę równości 2. Zgodzić się należy z tym, że ustalenie różnych stawek opłaty adiacenckiej z tytułu tego samego zdarzenia – podziału nieruchomości – tylko wyjątkowo może nie godzić w zasadę równości. Co do zasady zatem takie różnicowanie uznać należy za niedopuszczalne.

Z przepisów art. 98a ust. 1 u.g.n. wynika, że ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Zauważyć należy, że w orzecznictwie przyjęto, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką nie musi stać się ostateczna w ciągu 3 lat, lecz musi zostać wydana w tym terminie (wyrok WSA w Warszawie z dnia 15 czerwca 2007 r., I SA/Wa 146/07). Wystarczy zatem wydać decyzję w pierwszej instancji w powyższym terminie. Wskazać wszakże należy, że w wyroku z dnia 28 czerwca 2006 r., I OSK 1023/05 NSA – odnosząc się do podobnych przepisów dotyczących opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej – stwierdził, że wyznaczony termin 3-letni jest terminem z zakresu prawa materialnego co oznacza, że przed jego upływem opłata adiacencka powinna być ustalona decyzją ostateczną. Pogląd powyższy zdaje się być sprzeczny z literalnym brzmieniem przepisu, a nadto jego zaakceptowanie w istocie oznaczałoby znaczne uszczuplenie dochodów gmin, a także niebezpieczeństwo podważania decyzji wydanych w I instancji tylko z nadzieją na upływ powyższego terminu.

Uznać nadto trzeba, że pojęcie „wydania decyzji” tutaj użyte oznacza nie tylko sporządzenie decyzji (jej napisanie, podpisanie i datowanie), ale również doręczenie stronie (osiągnięcie skutku „doręczenia” w rozumieniu przepisów o postępowaniu administracyjnym). W innym bowiem przypadku istniałoby bowiem zagrożenie praktyką antydatowania decyzji w istocie wydawanych po upływie owego 3-letniego terminu. Uznanie, że decyzja powinna być także doręczona w powyższym terminie zapobiega możliwości powstania takich praktyk. Zob. także uzasadnienie uchwały NSA z dnia 4 grudnia 2000 r., FPS 10/00, Orzecznictwo Sądów Polskich z 2002 r. Nr 12, poz. 154.

W decyzji należy określić jaki podmiot jest obciążany opłatami adiacenckimi. Podmiotem tym jest właściciel nieruchomości. Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności, to wówczas opłaty powinny być ustalone na współwłaścicieli. „W braku wyraźnej normy zezwalającej organowi administracji na solidarne obciążanie współwłaścicieli nieruchomości opłatą adiacencką, prawidłowym sposobem ustalenia opłaty adiacenckiej w odniesieniu do tychże współwłaścicieli jest ustalenie jej jedną decyzją w odniesieniu do każdego z nich w kwocie odpowiadającej udziałowi tego współwłaściciela w prawie własności nieruchomości.” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 12 czerwca 2007 r., I SA/Wa 652/07, LEX nr 339947).

Z przepisów wynika, że do ponoszenia opłat adiacenckich może być zobowiązany także użytkownik wieczysty nieruchomości gruntowych, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie ma obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste lub wniósł, za zgodą właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego.

Przepisy określają w jaki sposób określić należy wartość nieruchomości. Z przepisów u.g.n. wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Oczywiście podstawą do ustalenia wartości nieruchomości będzie przede wszystkim operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy – poprzez odesłanie do art. 146 ust. 1a u.g.n. - wprowadzą zresztą prawny obowiązek uzyskania opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, przed ustaleniem opłaty adiacenckiej.

Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Ewentualne zmiany stawki opłaty – w okresie między uprawomocnieniem się decyzji o podziale nieruchomości a wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty – nie mają znaczenia.

Przepisy u.g.n. zawierają szczególne regulacje dotyczące sytuacji, w której w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych. W takiej sytuacji do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

4. Wydanie nowych nieruchomości w wyniku ich scalenia i podziału

Kolejnym (jeśli trzymać się systematyki u.g.n.) przypadkiem ustalenia opłat adiacenckich jest sytuacja, w której osoby otrzymują nowe nieruchomości w wyniku scalenia i podziału. Opłaty adiacenckie będą mogły być oczywiście ustalone, o ile wskutek wydania nieruchomości po ich podziale i scaleniu, wartość nieruchomości posiadanych przez dany podmiot wzrosła (w stosunku do wartości nieruchomości posiadanych przed ich scaleniem).

Jak wynika z przepisów art. 104 u.g.n. uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości podejmuje rada gminy. Uchwała ta powinna zawierać m.in. ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich. Potwierdza to także art. 107 ust. 2 u.g.n., zgodnie z którym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości.

Sytuację, w której podmiot jest obowiązany do uiszczenia opłaty adiacenckiej wprost określa przepis art. 107 ust. 1 u.g.n.. Zgodnie z nim osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości, w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Regulacje dotyczące ustalania wysokości opłaty adiacenckiej zawarte są nie tylko w przepisach u.g.n., ale również w Rozporządzeniu Rady Ministrów – wydanym na podstawie art. 108 u.g.n. - z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr 86, poz. 736) – dalej r.s.p.n.. Zawarte są tam przede wszystkim szczegółowe regulacje odnoszące się do określenia wartości nieruchomości – tych posiadanych przed podziałem i scaleniem, jak i tych otrzymanych w wyniku scalenia i podziału. Wynika z nich, że rzeczoznawca majątkowy określa:
1) wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości;
2) wartość nieruchomości przyznanych w wyniku scalenia i podziału według stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.
Przy określaniu wartości przyznanych (otrzymanych) nieruchomości uwzględnia się planowane do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej, określone w uchwale rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości.

Ustalając wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem przyjmuje się ceny na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości. W związku z tym – jak stanowi § 13 ust. 2 r.s.p.n. - oplata adiacencka podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji o opłacie adiacenckiej, zgodnie z art. 5 i art. 227 u.g.n.. (o wskaźnik waloryzacyjny zmian cen nieruchomości ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, w drodze obwieszczeń, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski"; do czasu ogłoszenia tych wskaźników waloryzacji dokonuje się przy zastosowaniu wskaźników inflacji).

Terminy i sposób wnoszenia opłat adiacenckich ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze ugody z osobami zobowiązanymi do ich zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. W razie niedojścia do ugody, o terminie i sposobie zapłaty rozstrzyga rada gminy, podejmując uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Termin ustalony w uchwale nie może być krótszy niż termin wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo prezydent miasta, w drodze decyzji, zgodnie z ugodą lub uchwałą o scaleniu i podziale nieruchomości. W razie ustanowienia na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.

5. Budowa urządzeń infrastruktury technicznej

Opłaty adiacenckie są wreszcie naliczane w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej wskutek czego wzrasta wartość nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 143 ust. 2 u.g.n. przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Do urządzeń infrastruktury technicznej zalicza się zatem:
1) drogę;
2) przewody lub urządzenia:
- wodociągowe;
- kanalizacyjne;
- ciepłownicze;
- elektryczne;
- gazowe;
- telekomunikacyjne;
Rurociągu naftowego nie można zaliczyć do urządzeń infrastruktury technicznej (wyrok NSA z dnia 28 lutego 2007 r., III SA/Wa 4281/06, LEX nr 322335).

Do ponoszenia opłat adiacenckich (w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej) obowiązani są przede właściciele nieruchomości. Oprócz tego do wnoszenia tych opłat mogą być zobowiązani użytkownicy wieczyści dwóch kategorii. Po pierwsze są to tacy użytkownicy wieczyści, którzy na podstawie odrębnych przepisów nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych za użytkowanie wieczyste. Po drugie są to użytkownicy wieczyści, którzy, za zgodą właściwego organu, wnieśli jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego. Taki a nie inny zakres podmiotowy ma związek z faktem, że wysokość opłat za użytkowanie wieczyste może być aktualizowana w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (m.in. z powodu wybudowania w pobliżu urządzeń infrastruktury technicznej). W przypadku tych dwóch kategorii użytkowników budowa w pobliżu nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej nie znajdzie odzwierciedlenia w wysokości opłat rocznych (albo bowiem zostały one wniesione już w całości albo też nie są w ogóle naliczane).

Możliwość naliczenia opłaty adiacenckiej związana jest z faktem zbudowania w pobliżu nieruchomości urządzeń infrastruktury technicznej, do których to dana nieruchomość może być podłączona. Przepis art. 145 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Zgodnie z art. 148b ust. 1 u.g.n. ustalenie, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Są to odpowiednio – w zależności od tego, czy wybudowana została droga, czy też określone urządzenie infrastruktury technicznej – przepisy:
- ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
- ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625 z późn. zm.);
- ustawy z dnia 16 lipca 2004 r. Prawo telekomunikacyjne (Dz. U. Nr 171, poz. 1800 z późn. zm.).
- ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (tekst jedn.: Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858 z późn. zm.);
- ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach .

Właściwym organom gminy, rzeczoznawcom majątkowym sporządzającym opinie o wartości nieruchomości (dla celów wyliczenia opłaty adiacenckiej) a także osobom zobowiązanym do wniesienia opłaty adiacenckiej, właściwe podmioty są obowiązane udzielać informacji w sprawach ustalenia, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunki do korzystania z wybudowanej drogi, wystarczające do ustalenia tej opłaty.

Obowiązek wniesienia opłaty jest związany z faktem, że zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, względnie warunki do korzystania z wybudowanej drogi (oraz oczywiście z faktem, że w wyniku tego wzrosła wartość nieruchomości). Nie ma natomiast znaczenia, czy osoba zobowiązana do ponoszenia opłaty adiacenckiej faktycznie korzysta z tych urządzeń (zob. wyrok NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., I SA 1464/00, LEX nr 81973).

Przez „urządzenie drogi” rozumieć należy urządzenie - budowę nowej drogi od podstaw. Nie można wymierzać przedmiotowych opłat kilkakrotnie po wybudowaniu poszczególnych części składowych drogi jak, jezdnia, chodniki, itp. Opłaty adiacenckie mogą być wymierzone tylko za urządzenie drogi w całości (wyrok NSA z dnia 8 marca 2002 r., I SA 2032/00, LEX nr 82643).

Podobnie jak i w przypadku opłat adiacenckich wymierzanych w związku z podziałem nieruchomości, jak i podziałem i scaleniem nieruchomości, przepisy przewidują przedawnienie prawa do wydania decyzji w sprawie wymiaru opłaty. Otóż zgodnie z przepisem art. 145 ust. 2 u.g.n. wydanie decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość opłaty adiacenckiej. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi.

Wskazywano już, że w orzecznictwie sądowym można zaobserwować rozbieżność, czy decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej powinna zostać wydana (i doręczone) w okresie trzech lat, czy też powinna w tym czasie stać się już ostateczna. Ze względów przywoływanych już wyżej, uznać trzeba, że wystarczy wydanie (i doręczenie decyzji) w pierwszej instancji w powyższym terminie 3-letnim.

Termin powyższy rozpoczyna swój bieg od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Jeśli budowane były w różnym czasie urządzenia podwyższające wartość nieruchomości, to wówczas termin przedawnienia do wydania decyzji powinien być liczony oddzielnie dla poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (zob. wyrok NSA z dnia 28 czerwca 2006 r., I OSK 1023/05, LEX nr 266349).

W orzecznictwie można również zaobserwować rozbieżności co do sposobu rozumienia określenia „dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości”. Z jednej bowiem strony wskazuje się, że „Dzień sporządzenia protokółu odbioru końcowego robót jest tym, od którego należy liczyć stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury” (wyrok NSA z dnia 7 lutego 2006 r., I OSK 408/05, LEX nr 194020). Z drugiej wszakże strony wskazuje się, że „Co prawda regułą winno być, że korzystanie z nowowybudowanego urządzenia infrastruktury jest możliwe po przekazaniu inwestycji przez wykonawcę inwestorowi, to jednakże jeżeli rozpoczęto korzystać z urządzenia przed takim przekazaniem, ten fakt należy uznać za początek biegu terminu trzech lat dla ustalenia opłaty adiacenckiej” (wyrok WSA w Gdańsku z dnia 26 stycznia 2006 r., II SA/Gd 169/04, LEX nr 235205). Za słuszniejszy uznać należy ten drugi pogląd – istotny jest bowiem stan faktyczny, a nie formalny. Jeśli bowiem właściciel nieruchomości rozpoczął korzystanie z urządzenia, to tym samym musiały zaistnieć warunki do podłączenia nieruchomości do danego urządzenia.

Podobnie jak w przypadku pozostałych rodzajów opłat adiacenckich, także i w tym przypadku ustalenie opłaty adiacenckiej jest następstwem wzrostu wartości nieruchomości w następstwie określonych zdarzeń. Także i wysokość opłaty zależy od wzrostu wartości nieruchomości. Przepis art. 146 ust. 1 u.g.n. stanowi, że ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Sama budowa urządzeń infrastruktury technicznej nie wystarczy dla ustalenia opłaty adiacenckiej. Możliwe są bowiem sytuacje, w których wartość nieruchomości wcale nie wzrasta wskutek takowych zdarzeń. Przykładowo w wyroku z dnia 10 marca 2005 r., II SA/Gd 347/02, LEX nr 220257, WSA w Gdańsku stwierdził: „Fakt, iż nieruchomość skarżącego była już podłączona do kanalizacji sanitarnej może oznaczać brak podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż w tej sytuacji budowa nowej kanalizacji może nie wpłynąć na wartość nieruchomości”.

Przepisy u.g.n. zastrzegają – podobnie jak w przypadku innych kategorii opłat adiacenckich – że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości.

Zgodnie z przepisem art. 145 ust. 2 u.g.n. wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. W uchwale powinna zostać ustalona konkretna stawka opłaty adiacenckiej.

Możliwe jest ustalenie opłaty adiacenckiej z uwzględnieniem nakładów jakie poniósł podmiot zobowiązany do tej opłaty na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie bowiem z przepisem art. 148 ust. 4 u.g.n. przy ustalaniu opłaty adiacenckiej różnicę między wartością, jaką nieruchomość ma po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką miała przed ich wybudowaniem, pomniejsza się o wartość nakładów poniesionych przez właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, na rzecz budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej.

6. Wymiar i uiszczanie opłat adiacenckich

Jak już wskazywano opłata adiacencka jest opłatą o charakterze publicznoprawnych. Powstaje ona wskutek wydania i doręczenia zobowiązanemu decyzji wymiarowej w tej sprawie.

Zgodnie natomiast z przepisem art. 148 ust. 1 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Powyższa regulacja odnosi się (poprzez stosowne odesłania) nie tylko do opłaty adiacenckiej związanej z budową urządzeń infrastruktury technicznej, lecz także do opłaty naliczanej w związku z podziałem oraz podziałem i scaleniem nieruchomości.

Przed jej zapłaceniem opłata może być – na wniosek zobowiązanego – rozłożona na raty. Przepis art. 147 ust. 1 u.g.n. stanowi, że opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty, o których mowa, podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski. W piśmiennictwie wskazuje się, że obowiązek ponoszenia rat nie przechodzi na nabywców nieruchomości, lecz będzie obciążał ten podmiot, któremu należność rozłożono na raty 3.

Chociaż opłata adiacencka ma charakter publicznoprawny, to jednak zgodnie z przepisem art. 148 ust. 2 u.g.n. do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Oznacza to, że przede wszystkim, że zaległości z tytułu opłat adiacenckich nie podlegają „odsetkom za zwłokę”, lecz odsetkom ustawowym.

Inną charakterystyczną ceną opłaty adiacenckiej jest to, że podlega ona waloryzacji. Zgodnie bowiem z przepisem art. 148 ust. 3 u.g.n. wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty.

Opłaty adiacenckie co do zasady uiszczane powinny być w pieniądzu. Przepisy u.g.n. przewidują wszakże szczególny tryb uiszczenia opłaty adiacenckiej. Dotyczy to wszakże tylko tych opłat, które naliczane są w związku z podziałem nieruchomości oraz w związku z podziałem i scaleniem nieruchomości. Jak wynika bowiem z przepisu art. 98a ust. 4 u.g.n. oraz art. 107 ust. 5 u.g.n. w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału.

Przeniesienie to następuje w trybie określonym w art. 66 o.p., które to przepisy stosuje się w tym przypadku odpowiednio. Przeniesienie własności nieruchomości w tym trybie wymagać będzie zatem pisemnej umowy zawartej odpowiednio między wójtem, burmistrzem (prezydentem miasta) a podatnikiem. Terminem wygaśnięcia zobowiązania z tytułu opłaty będzie dzień przeniesienia własności go gruntu. Odpowiednio wójt, burmistrz (prezydent miasta) winien wydać decyzję stwierdzającą wygaśnięcie zobowiązania z tytułu opłaty.

Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat.

7. Opłaty adiacenckie a grunty rolne i leśne

Przepisy u.g.n. przewidują różne rodzaje opłat adiacenckich. Opłaty te nie mają wszakże zastosowania do gruntów mających charakter rolny i leśny.

Przepis art. 92 ust. 1 u.g.n. zastrzega jednak, że przepisów całego rozdziału u.g.n. (gdzie zawarty jest przepis o opłacie adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości) nie stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne, chyba że dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych albo spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Tak więc jeśli nieruchomość jest w planie miejscowym przeznaczona na cele rolne lub leśne, a jeśli nie ma planu miejscowego – nieruchomość jest przeznaczona na cele rolne lub leśne, to wówczas nie można ustalić opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości.

Przepisy u.g.n. zastrzegają także, przepisy całego rozdziału dotyczącego scalenia nieruchomości (a więc także i przepis o opłatach adiacenckich związanych z podziałem i scaleniem nieruchomości) stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne i leśne. Jeśli zatem nieruchomość jest przeznaczona na cele rolne lub leśne, to opłaty adiacenckiej (związanej z podziałem i scaleniem nieruchomości) nie można ustalić.

Przepisy tego rozdziału u.g.n., w którym zawarte są regulacje dotyczące opłat adiacenckich związanych z budową urządzeń infrastruktury technicznej, stosuje się do nieruchomości bez względu na ich rodzaj i położenie, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w planie miejscowym na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planu miejscowego do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Tak więc jeśli nieruchomość jest w planie miejscowym przeznaczona na cele rolne lub leśne, a jeśli nie ma planu miejscowego – nieruchomość jest przeznaczona na cele rolne lub leśne, to wówczas nie można ustalić opłaty adiacenckiej w związku z budową urządzeń infrastruktury technicznej.

Z powyższego wynika zatem, że opłaty adiacenckie nie mogą być ustalane wobec nieruchomości o charakterze rolnym lub leśnym.

--------------------------------------------------------------------------------
1 J. Bralczyk, Poradnia językowa PWN, http://poradnia.pwn.pl/lista.php?id=2765
2 M. Gdesz, Opłata adiacencka - jako danina z tytułu geodezyjnego podziału nieruchomości, Finanse Komunalne z 2004 r. Nr 10, s. 24.
3 I. Czaja-Hliniak, Opłata adiacencka z tytułu inwestycji infrastruktury technicznej, CASUS z 2007 r. Nr 4, s. 6



Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz. U. z 2005 r. Nr 236, poz. 2008 ze zm.)