Opłata (renta) planistyczna - decyzja o ustaleniu opłaty; zwrot opłaty

Jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to tzw. opłata (renta) planistyczna. Kto, w jakich sytuacjach i pod jakimi warunkami ustala jej wysokość, a kto ma obowiązek jej zapłacenia? Część trzecia artykułu omawia kwestie związane z zakończeniem postępowania (wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty), możliwością odwołania się od decyzji, jak i kwestie zwrotu uiszczonej opłaty w sytuacji stwierdzenia nieważności miejscowego planu.

Ustalenie wysokości opłaty

Gdy organ ustali, że wszystkie przesłanki umożliwiające nałożenie opłaty planistycznej są spełnione oraz że nie został przekroczony termin na wszczęcie postępowania, powinien ustalić wysokość tej opłaty. Wysokość opłaty zależna jest od wzrostu wartości nieruchomości oraz od stawki procentowej przyjętej w miejscowym planie.

Stawka procentowa

Jednym z obowiązkowych elementów treści miejscowego planu jest stawka procentowa opłaty planistycznej. Wysokość stawki procentowej zależy od uznania rady gminy uchwalającej plan, jednak nie może być ona wyższa niż 30 %.

W orzecznictwie wojewodów i sądów administracyjnych dominuje stanowisko, że ustalenie stawki opłaty jest nie tylko obowiązkowe, ale też że niedopuszczalne jest ustalenie jej na poziomie 0 %, gdyż prowadziłoby to do nieuprawnionej modyfikacji przepisów ustawowych niweczącej intencje ustawodawcy związane z ustaleniem opłaty planistycznej (zob. np. rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Zachodniopomorskiego z dnia 4 kwietnia 2008 r., NK.4.WE.0911/38/08, LEX nr 585588 lub wyrok NSA z dnia 5 maja 2011 r., II OSK 979/10, LEX nr 992673). Dopuszczalne jest to tylko w wyjątkowo uzasadnionych przypadkach (por. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 28 lipca 2011 r., II SA/Wr 217/11, LEX nr 1087011). Wymaga podkreślenia, że jeżeli jednak uchwała zostanie opublikowana w wojewódzkim dzienniku urzędowym i wejdzie w życie, to do czasu gdy wojewoda lub sąd administracyjny stwierdzi nieważność przepisu uchwały ustanawiającego stawkę opłaty na poziomie 0 % lub uchwały niezawierającej w ogóle przepisu dotyczącego wysokości stawki procentowej, wszelkie organy administracji publicznej są związane tą uchwałą. W konsekwencji wójt (burmistrz, prezydent miasta) lub samorządowe kolegium odwoławcze (rozpatrujące ewentualne odwołania od decyzji) nie mogą ustalić wysokości renty planistycznej, gdyż nie ma istotnego elementu pozwalającego na obliczenie kwoty opłaty.

Kwota wzrostu wartości nieruchomości w związku z miejscowym planem

Do obliczenia wysokości opłaty konieczne jest oszacowanie w jakim stopniu wzrost wartości nieruchomości pomiędzy dniem wejścia w życie miejscowego planu a dniem sprzedaży nieruchomości wynikał właśnie z tego planu (z uwzględnieniem różnicy w sposobie obliczana wzrostu wartości dla nieruchomości objętych miejscowym planem sprzed 1995 r.). Operat szacunkowy sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę powinien zawierać takie informacje.

Obliczenie wysokości opłaty

Aby obliczyć wysokość opłaty planistycznej, którą zobowiązany powinien uiścić, należy kwotę wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu pomnożyć przez stawkę procentową przyjętą w miejscowym planie. Kwota opłaty nie może być wyższa, niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości wynikającej z uchwalenia lub zmiany planu.

Decyzja administracyjna o ustaleniu opłaty planistycznej

Sprawy związane z ustaleniem renty planistycznej rozstrzygane są w formie decyzji administracyjnej. Treść decyzji powinna odpowiadać minimalnym wymaganiom stawianym przez kpa, tj. powinna zawierać oznaczenie organu administracji publicznej (wójt gminy), datę wydania (dzień podpisania przez wójta lub upoważnioną przez niego osobę), oznaczenie strony lub stron (imię i nazwisko lub nazwę zobowiązanego do uiszczenia opłaty oraz innych stron jeśli brały udział w postępowaniu), powołanie podstawy prawnej (przede wszystkim art. 37 ust. 6 ustawy planistycznej ), rozstrzygnięcie (ustalenie opłaty planistycznej w konkretnej wysokości związane wynikające ze zbycia określonej nieruchomości), uzasadnienie faktyczne i prawne (co najmniej wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa oraz wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej), pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie (od decyzji służy odwołanie do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego), podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji lub, jeżeli decyzja wydana została w formie dokumentu elektronicznego, powinna być opatrzona bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym za pomocą ważnego kwalifikowanego certyfikatu. Co najmniej w uzasadnieniu decyzji powinna być wskazana nieruchomość, która była przedmiotem zbycia.

Decyzja musi zostać doręczona stronie (stronom) postępowania. Tylko skuteczne doręczenie decyzji może stanowić podstawę egzekwowania od zobowiązanego uiszczenia opłaty planistycznej.
@page_break@


Warunkiem wydania decyzji ustalającej opłatę planistyczną jest wcześniejsze ustalenie wszystkich pozytywnych przesłanek oraz wykluczenie negatywnych przesłanek ustalenia tej opłaty. Jeżeli jednak w toku postępowania wszczętego z urzędu organ ustali, że wymierzenie opłaty nie jest możliwe ze względu na niespełnienie ustawowych warunków (np. nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości), wówczas powinien wydać decyzję administracyjną o umorzeniu postępowania (zob. np. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 19 marca 2008 r., II SA/Sz 1113/07, LEX nr 566194).

Wobec tego, że postępowanie w sprawie renty planistycznej toczy się w oparciu przepisy kpa, a nie ordynacji podatkowej, ma to istotne konsekwencje zarówno dla treści decyzji o ustaleniu opłaty, jak i dla dalszego postępowania. Niedopuszczalne jest zawieranie w treści decyzji takich postanowień jak np. określenie terminu płatności opłaty. W konsekwencji nie powstanie zaległość w płatności tej opłaty, a zatem niedopuszczalne jest naliczanie i żądanie odsetek za zwłokę. Nie ma więc również możliwości odraczania terminu płatności, rozkładania opłaty na raty, stosowania ulg w opłacie czy umorzenia jej (por. wyrok NSA z dnia 21 czerwca 2012 r., II OSK 606/11, LEX nr 1169467).

Jeżeli nieruchomość została zbyta przez kilku współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych), to wobec każdego z nich powinna zostać wydana odrębna decyzja, a każdy z nich ponosi indywidualną odpowiedzialność. Nie mogą być oni obciążeni odpowiedzialnością solidarną, gdyż nie wynika to z przepisów ustawy (zob. wyrok WSA w Szczecinie z dnia 8 maja 2008 r., II SA/Sz 174/08, ZNSA 2009/5/133-139).

Odwołanie od decyzji

Zgodnie z przepisami kpa, strona niezadowolona z wydanej decyzji może się od niej odwołać. Od decyzji wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o ustaleniu opłaty planistycznej przysługuje odwołanie do właściwego samorządowego kolegium odwoławczego. Strona może wnieść odwołanie w terminie 14 dni od dnia doręczenia jej decyzji. Odwołanie nie wymaga uzasadnienia, ale musi z niego wynikać, że strona jest niezadowolona z decyzji. Wniesienie odwołania powoduje, że decyzja nie staje się ostateczna oraz nie jest wykonalna, czyli wójt nie może żądać uiszczenia opłaty, a strona nie jest zobowiązana do jej zapłacenia. Ważne jest, że odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu I instancji, czyli kieruje się je do właściwego sko, ale wnosi się do organu gminy, który wydał decyzję. Dzięki temu organ ten ma możliwość dokonania tzw. autokontroli decyzji. Oznacza to, że jeżeli wójt (burmistrz, prezydent miasta) uzna, że odwołanie zasługuje w całości na uwzględnienie, wówczas może wydać nową decyzję, w której uchyli lub zmieni zaskarżoną decyzję (od tej nowej decyzji stronie także służy odwołanie). Jeżeli nie wyda on nowej decyzji, wówczas jest zobowiązany do przesłania odwołania do sko.

Samorządowe kolegium odwoławcze w pierwszej kolejności bada dopuszczalność i terminowość wniesienia odwołania. Jeżeli nie stwierdzi przeszkód w tym zakresie, rozpoznaje merytorycznie odwołanie i wydaje stosowną decyzję. Warto podkreślić, że sko jest związane zakazem reformationis in peius, czyli niedopuszczalnością wydania decyzji na niekorzyść strony odwołującej się (chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny).

Postępowanie administracyjne jest dwuinstancyjne, zatem od decyzji wydanej przez sko stronie nie przysługuje dalsze odwołanie. Może ona jednak wnieść skargę do właściwego wojewódzkiego sądu administracyjnego, który oceni legalność wydanej decyzji. Gmina nie jest uczestnikiem (stroną) postępowania odwoławczego, więc nie przysługuje jej prawo skargi od decyzji sko (wyrok WSA w Warszawie z dnia 28 czerwca 2006 r., IV SA/Wa 2465/05, LEX nr 232967).

Uiszczenie opłaty planistycznej

Opłata planistyczna jest dochodem własnym gminy (niepodatkowym). Strona uiszcza ją więc na odpowiednie konto urzędu gminy (wskazane jest podanie numeru konta w uzasadnieniu decyzji organu gminy), ewentualnie gotówką w kasie urzędu.

Jeżeli osoba zobowiązana na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej do uiszczenia renty planistycznej nie dokonuje jej zapłaty, wójt (burmistrz, prezydent miasta) jako wierzyciel jest uprawniony do przesłania upomnienia z wezwaniem do wykonania obowiązku. Jeżeli zobowiązany nadal nie wykonuje obowiązku, wówczas organ gminy powinien wystawić tytuł egzekucyjny i na tej podstawie samodzielnie wszcząć postępowanie egzekucyjne (jeśli jest do tego uprawniony) lub wnioskować o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez właściwy organ.

Stwierdzenie nieważności miejscowego planu

W ustawie planistycznej znajduje się również przepis regulujący problematykę stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie miejscowego planu, gdy właściciel już uiścił opłatę planistyczną (w razie stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie planu miejscowego, w części lub w całości, opłata planistyczna podlega zwrotowi na rzecz aktualnego właściciela albo użytkownika wieczystego nieruchomości).

Wojewoda (jako organ nadzoru nad jednostkami samorządu terytorialnego) lub właściwy sąd administracyjny (jako sprawujący kontrolę działalności administracji publicznej) mogą stwierdzić nieważność uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego (oczywiście po spełnieniu określonych przesłanek i przeprowadzeniu postępowania we właściwym trybie). Może się wówczas okazać, że opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości na skutek uchwalenia lub zmiany miejscowego planu została uiszczona, a następnie plan ten przestał obowiązywać, gdyż został uznany za nieważny (czyli od początku obarczony wadą; skutek stwierdzenia nieważności jest taki, jakby plan nie obowiązywał od samego początku). Wówczas odpada związek przyczynowy między uchwaleniem planu a wzrostem wartości nieruchomości. Właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości nie mogą w tej sytuacji być obciążani finansowo skutkami wejścia w życie aktu prawnego zawierającego najpoważniejsze wady - skutkujące stwierdzeniem jego nieważności. Omawiana instytucja będzie miała zastosowanie wyłącznie w przypadku stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie miejscowego planu. Jeżeli zostanie stwierdzone wydanie uchwały z naruszeniem prawa lub jej niezgodność z prawem, nie spełni to przesłanki do uruchomienia opisanego postępowania.

Właściciel nieruchomości może domagać się zwrotu opłaty. Zgodnie z przepisami ustawy planistycznej , jest to roszczenie o charakterze cywilnym, rozstrzygane przez sądy powszechne. Tak więc w przypadku, gdy gmina nie zwróci kwoty opłaty na wezwanie właściciela nieruchomości, będzie on mógł wnieść powództwo do właściwego sądu.

W opisywanej sytuacji wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie może wszcząć postępowania administracyjnego czy to w sprawie zwrotu opłaty planistycznej, czy też postępowania nadzwyczajnego (wznowienia postępowania, stwierdzenia nieważności decyzji czy uchylenia lub zmiany decyzji ostatecznej) w sprawie zakończonej wcześniej decyzją o ustaleniu opłaty planistycznej. Rozstrzyganie w drodze decyzji administracyjnej będzie w tym przypadku niedopuszczalne, a jeżeli jednak decyzja zostanie wydana, to będzie obarczona wadą umożliwiającą stwierdzenie jej nieważności (zob. wyrok wsa w Gliwicach z dnia 16 listopada 2006 r., II SA/Gl 318/06, LEX nr 930193 oraz decyzja SKO we Wrocławiu z dnia 7 lipca 2008 r., SKO 4125/88/08, OwSS 2008/4/90/90).

W sytuacji, gdy ostateczne rozstrzygnięcie nadzorcze wojewody lub prawomocny wyrok sądu o stwierdzeniu nieważności uchwały zapadnie w toku postępowania mającego na celu ustalenie opłaty planistycznej, wówczas postępowanie to należy umorzyć jako bezprzedmiotowe (odpadnie bowiem podstawa prawna rozstrzygnięcia). Jednocześnie postępowanie nadzorcze wojewody lub postępowanie sądowoadministracyjne w sprawie uchwały dotyczącej miejscowego planu w oparciu o którą toczy się postępowanie, nie stanowią podstawy do zawieszenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty planistycznej.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647)