Pytanie:
Inwestor złożył wniosek o pozwolenie na rozbudowę i zmianę sposobu użytkowania istniejącego budynku gospodarczego na budynek usług stomatologicznych. Działka budowlana znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z zapisami planu, działka znajduje się na terenie oznaczonym w planie symbolem "UH - Usługi handlu". Na ww. terenie poza działką inwestora znajduje się jeszcze 15 działek budowlanych. Przepisy szczegółowe dla terenu UH w zakresie przeznaczenia terenu brzmią następująco: § 22: "1. Przeznaczenie terenu: zabudowa usług handlu; 2. uzupełniające przeznaczenie terenu: stacja paliw, inne usługi, myjnia pojazdów mechanicznych: 3. nakaz zapewnienia miejsc do parkowania w minimalnej ilości: 40 miejsc, w tym 2 miejsca do parkowania przeznaczone na parkowanie pojazdów zaopatrzonych w kartę do parkowania, w formie placu postojowego realizowanego w obrębie działki budowlanej".
Ze złożonego wniosku wraz z projektem budowlanym wynika, że inwestor zaprojektował tylko usługi stomatologiczne oraz w części opisowej projektu budowlanego zawarł informację, że w związku z brakiem miejsca na działce, miejsca parkingowe zostaną zlokalizowane na parkingu komunalnym zlokalizowanym w odległości ok 200 m od działki inwestora. W związku z tym, że zamierzenie inwestycyjne oraz projekt budowlany są niezgodne z cytowanymi zapisami planu, postanowieniem zobowiązano inwestora do doprowadzenia zakresu inwestycji oraz projektu do zgodności z ww. przepisami planu. W odpowiedzi na postanowienie inwestor dostarczył opinię urbanistyczną autora planu, w której urbanista wyjaśnił, że "teren objęty planem może być przeznaczony zarówno na usługi handlu jak i inne usługi, a nie traktowanie wszystkich punktów paragrafu łącznie" oraz, że "autor planu miał na myśli ilość miejsc postojowych dla całego ternu UH".
Czy zakład stomatologiczny spełnia zapisy ww. planu? Czy opinia autora m.p.z.p. powinna być brana pod uwagę przez starostę?
Odpowiedź:
Co do zasady, opinia autora planu na temat interpretacji postanowień planu miejscowego, jest prywatną opinią i nie ma charakteru wiążącego. Organy administracji nie mają zatem obowiązku brać pod uwagę wniosków urbanisty co do sposobu rozumienia poszczególnych postanowień planu. Z drugiej strony jednak, należy podkreślić, że przy wątpliwościach interpretacyjnych, stanowisko urbanisty może być niezwykle pomocne. Choć jego opinia wiążąca nie jest, to niewątpliwie mówi wiele na temat intencji twórcy planu, a jak wiadomo, uwzględnienie ratio legis aktów normatywnych ma istotne znaczenie dla wykładni. Warto jeszcze dodać, że przy wykładni postanowień planu budzących wątpliwości, należy brać pod uwagę przede wszystkim interes inwestora.
Oznacza to m.in., że ewentualne niejasności powinny być zawsze tłumaczone na jego korzyść. W opisanym stanie faktycznym, jak najbardziej można przyjąć, że poszczególnych punktów § 22 nie należy czytać łącznie; przemawia za tym choćby fakt, iż w pierwszym punkcie mowa jest o przeznaczeniu podstawowym, w drugim o przeznaczeniu uzupełniającym, a nie sposób oczekiwać, by inwestycja realizowała jednocześnie te dwie funkcje. Co więcej, w sytuacji, gdy inwestor przedstawił jednoznaczne stanowisko autora planu w kwestii zgodności inwestycji (zakładu stomatologicznego) z planem miejscowym, organowi administracji byłoby bardzo trudno utrzymać swoje stanowisko w dalszym toku instancyjnym. Biorąc pod uwagę powyższe okoliczności, planowaną inwestycję należy ocenić jako zgodną z postanowieniami planu miejscowego.
Opinia autora planu na temat interpretacji postanowień planu miejscowego nie jest wiążąca
Co do zasady, opinia autora planu na temat interpretacji postanowień planu miejscowego, jest prywatną opinią i nie ma charakteru wiążącego. Organy administracji nie mają zatem obowiązku brać pod uwagę wniosków urbanisty co do sposobu rozumienia poszczególnych postanowień planu.
