Po przeprowadzeniu pięciu przetargów, z których żaden nie został rozstrzygnięty, operat szacunkowy jak i jego klauzula straciły ważność.
Czy nowa wycena o identycznej ważności co operat i klauzula pozwala na przeprowadzenie rokowań?

Cena z wykazu nie uległa zmianie. Od ostatniego przetargu nie upłynęło 6 miesięcy.

Odpowiedź

Kwestie związane z wyceną nieruchomości zostały uregulowane w ustawie o gospodarce nieruchomościami . Przepisy te, zgodnie z art. 149 ustawy o gospodarce nieruchomościami , znajdują zastosowanie do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Stosownie do treści art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wcześniej wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, które wpływają na treść operatu. Operat szacunkowy może natomiast być wykorzystywany po upływie okresu 12 miesięcy, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

Jeżeli zbywca związany jest dodatkowo przepisami odrębnymi, to z nich mogą wynikać dalsze wymogi dotyczące sposobu przeprowadzenia postępowania. Niemniej z punktu widzenia regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nowa wycena o identycznej ważności co operat i klauzula będą świadczyć o tym, że zbywca zachował wymogi co do należytego określenia przedmiotu sprzedaży, zgodnego z jego aktualną wartością rynkową. Podobnie będzie w przypadku potwierdzenia aktualności wcześniej sporządzonego operatu szacunkowego. Jeżeli równocześnie wartość wyceny nie ulegnie zmianie wydaje się, że nie ma przeszkód do kontynuowania postępowania w trybie bezprzetargowym, o ile zostaną spełnione dalsze przesłanki warunkujące dopuszczalność przeprowadzenia takiego trybu.

Należy jednocześnie zastrzec, że przepisy szczególne regulujące tryb postępowania w sprawie opisanej w pytaniu, o ile w ogóle istnieją, mogą kwestie związane ze sposobem prowadzenia postępowania regulować odmiennie. Jeżeli natomiast nie wprowadzają żadnych szczegółowych uregulowań w tym zakresie zachowanie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami powinno być wystarczające.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)