Czy na podstawie ww. umowy można uznać, że ZZOZ jest zarządcą obiektu?

Na kogo wydać decyzję z art. 66 Prawa budowlanego - na powiat, jako właściciela budynku czy też na ZZOZ, traktując go jako zarządcę obiektu?

Odpowiedź

Zgodnie z unormowaniem zawartym w Prawie budowlanym adresatami decyzji o nakazie rozbiórki mogą być właściciel lub zarządca nieruchomości. Pojęcie właściciela nieruchomości wynika z przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., natomiast definicja zarządcy nieruchomości zdefiniowana jest w ustawie o gospodarce nieruchomościami , gdzie w art. 184 i art. 185 zarządca nieruchomości określany jest jako osoba fizyczna, która posiada licencję i na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością podejmuje czynności mające utrzymać nieruchomość w stanie niepogorszonym oraz inwestuje w nią. Należy zwrócić uwagę, że Prawo budowlane , pomimo że nie zawiera definicji zarządcy, rozumie to pojęcie szerzej aniżeli ustawa o gospodarce nieruchomościami , bowiem Prawo budowlane posługuje się pojęciem obiektu budowlanego, który obejmuje nie tylko budynki, ale i budowle i obiekty małej architektury. W doktrynie wskazuje się, że zarządcą będzie więc osoba, która włada obiektem budowlanym, a obowiązek z art. 5 ust. 2 Prawa budowlanego będzie na niej spoczywał na podstawie stosunku prawnego, który łączy ją z właścicielem (np. umowy użytkowania).

W analizowanym stanie faktycznym budynek będący własnością Skarbu Państwa przekazano na mocy umowy w nieodpłatne użytkowanie ZOZ. Należy domniemywać, że sposób zarządu nieruchomością określony został w przywołanej umowie. W pierwszej kolejności więc PINB prowadząc postępowanie w trybie art. 66 Prawa budowlanego powinien wezwać do przedłożenia przedmiotowej umowy, celem zbadania jej treści, pod kątem zarządu obiektem budowlanym. Jeżeli w umowie został wskazany sposób zarządu nieruchomością, a z jej treści wynika, że czynności zarządu wykonywać będzie ZOZ wówczas adresatem decyzji będzie ZOZ jako zarządca.

W odniesieniu do zakładów opieki zdrowotnej na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego znajdują się wyjaśnienia, zgodnie z którymi samodzielny publiczny zakład opieki zdrowotnej uzyskuje osobowość

prawną z chwilą wpisania do Krajowego Rejestru Sądowego. Jeśli jego organizatorem jest np. powiat to instytucja ta posiada status powiatowej osoby prawnej. Zgodnie z art. 38 kodeksu cywilnego osoba prawna działa przez swoje organy w sposób przewidziany w ustawie i w opartym na niej statucie. Zgodnie z powyższym dyrektor takiego zakładu może zawierać umowę np. o wykonanie robót budowlanych. Publiczny ZOZ może również zawierać umowę użytkowania czy dzierżawy nieruchomości. Bez wątpienia może być zatem stroną w postępowaniu administracyjnym, tym samym może być adresatem nakazów z rozdziału 6 Prawa budowlanego

Jeżeli jednak z treści umowy nie można wyinterpretować jednoznacznie kto jest zarządcą obiektu budowlanego organ winien wydając decyzję winien mieć na uwadze stanowisko NSA wyrażone w wyroku z dnia 15 marca 2006 r., II OSK 637/05, gdzie sąd wyjaśnił, że "adresatem decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w stanie obiektu decyzji może być zarówno właściciel jak i zarządca nieruchomości, bowiem na obu tych podmiotach spoczywa obowiązek utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym".

Anna Kawecka

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)