Po zmianie planu miejscowego działka, która dotychczas była działką budowlaną, została objęta zakazem zabudowy.

Jakie akty prawne, poza ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, regulują kwestie odszkodowań w planowaniu przestrzennym?

Czy miały miejsce ostatnio zmiany mogące mieć wpływ na skuteczność w uzyskaniu takiego odszkodowania?

Czy są szanse, aby po zmianie planu przekonać gminę do wykupu działki?

W czerwcu 2001 r. uchwalono m.p.z.p., w którym działka przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową - z możliwością podziału na 3 działki. W czerwcu 2008 r. nabyłem po podziale 2 z 3 wyżej opisanych działek. We wrześniu tego roku wystąpiłem o wypis i wyrys z m.p.z.p. i otrzymałem potwierdzenie że działki są przeznaczone pod zabudowę jednorodzinną. W tej chwili uchwalana jest zmiana planu, w którym te działki objęte są zakazem zabudowy.

Czy jeśli nie wniosę uwag do nowego planu, to po uchwaleniu nowego planu mogę skutecznie wystąpić do gminy o wykupienie tych działek?

Odpowiedź

Jeżeli na skutek uchwalenia planu miejscowego spada wartość nieruchomości, jej właścicielowi przysługuje roszczenie o odszkodowanie w wysokości równej obniżeniu wartości nieruchomości. Jeżeli natomiast obniżenie wartości nieruchomości jest rezultatem utraty możliwości korzystania z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub dotychczas dozwolony, właściciel może się domagać odszkodowania albo wykupienia nieruchomości przez gminę. Dochodzenie tych roszczeń nie jest uzależnione od złożenia uwag do planu w toku procedury uchwalania planu miejscowego.

Uzasadnienie

Problematykę odszkodowania należnego właścicielowi nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w sposób wyczerpujący reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . To przepisy tej właśnie ustawy określają roszczenia przysługujące właścicielowi nieruchomości w związku ze zmianą planu. Przepisy inny aktów prawnych, jak na przykład ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn.: z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) - dalej u.g.n., odnoszą się bowiem do innych sytuacji faktycznych, kiedy to właścicielowi ograniczono prawo do nieruchomości w drodze decyzji administracyjnej, gwarantując w zamian za to prawo do odszkodowania w wysokości ustalonej przez organ orzekający. Natomiast właściciel nieruchomości, który na skutek uchwalenia nowego planu miejscowego nie może korzystać ze swojej nieruchomości w dotychczasowy sposób i chciałby z tego tytułu uzyskać odszkodowanie, powinien zastosować tryb postępowania przewidziany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym .

Zgodnie z brzmieniem art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Zastrzeżenie z art. 36 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , to możliwość zaoferowania przez gminę właścicielowi nieruchomości zamiennej i w takiej sytuacji z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają. Roszczenia te przysługują więc wówczas, gdy obniżenie wartości nieruchomości spowodowane jest brakiem możliwości korzystania z niej w sposób dotychczasowy.

Natomiast obniżenie wartości w każdym innym przypadku (tzn. niewiążące się z ograniczeniem dotychczasowego korzystania z nieruchomości) uprawnia do odszkodowania przyznawanego w trybie art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Taka sytuacja będzie miała miejsce przykładowo wówczas, gdy zmieniono przeznaczenie działek sąsiednich, w rezultacie czego zamiast pod zabudowę jednorodzinną zostaną one przeznaczone pod drogę szybkiego ruchu. Jak bowiem wynika z tego przepisu, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości uległa obniżeniu, a właściciel zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa była powyżej (w art. 36 ust. 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ), może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Wysokość tego odszkodowania ustala się na dzień sprzedaży nieruchomości. Obniżenie wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem (art. 37 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). Należy jednak pamiętać, że roszczenie to można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

Właściciel nieruchomości, której ma dotyczyć nowy plan miejscowy, ma możliwość aktywnego udziału w kształtowaniu jego ustaleń. Taką możliwość daje bowiem art. 18 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym , który stanowi gwarancję ochrony praw osób, których interesy mogą zostać naruszone przez uchwalenie planu miejscowego. Z uprawnienia tego warto korzystać, zwłaszcza gdy ustalenia nowego planu miałyby prowadzić do ograniczenia uprawnień właścicielskich względem tej nieruchomości (na przykład poprzez wyłączenie możliwości zabudowy). Gmina ma bowiem obowiązek szczególnie wnikliwe badać tego rodzaju sytuacje. Jeżeli nawet gmina nie uwzględni uwag i przyjmie rozwiązania, które ograniczają prawo własności, to będzie musiała przedstawić szczegółowe i należycie umotywowane uzasadnienie przyjętego rozwiązania.

Trzeba jednak podkreślić, że zgłoszenie uwag do projektu jest prawem, a nie obowiązkiem właściciela nieruchomości. Dlatego też nie złożenie uwag do projektu planu, nie będzie mogło rodzić negatywnych konsekwencji w postaci braku możliwości podniesienia roszczeń odszkodowawczych, o których mowa powyżej.

Uwagi

Warto nadmienić, że w sytuacji, gdyby w ocenie właściciela nieruchomości zachodziło podejrzenie, że uchwalony plan miejscowy jest niezgodny z przepisami prawa (np. w zakresie, w jakim ogranicza prawo właściciela do zabudowy nieruchomości), istnieje możliwość zaskarżenia tego planu – który jest uchwałą rady gminy – do sądu administracyjnego. Podstawą prawna będzie tu art. 101 ustawy o samorządzie gminnym , w świetle którego każdy, czyj interes prawny został naruszony uchwałą podjętą przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. Także w przypadku tego uprawnienia, nie wniesienie uwag do projektu planu, nie pozbawia możliwości zaskarżenia uchwały.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)