Odpowiedzialność odszkodowawcza gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego

Gminy coraz częściej narzekają na kłopoty finansowe. Rządzący w ramach procesu decentralizacji ,,problemów zwykle przekazują gminom, nawet bardzo potrzebne zadania publiczne do wykonania, mniej troszcząc się o ich finansową stronę realizacji.

Przykładem jest art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266, dalej: u.o.p.l. ). W myśl tego przepisu, jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 z poźn.zm., dalej k.c.). Uzyskanie wyroku eksmisyjnego nie jest dzisiaj problemem. Wystarczy, że właściciel lokalu nie później niż na miesiąc na przód, na koniec miesiąca kalendarzowego wypowie stosunek najmu z powodu zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt. 2 u.o.p.l. ) a mechanizm prawny zostanie uruchomiony. Wcześniej, właściciel lokalu jest zobowiązany do uprzedzenia lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

Jednak wypowiedzenie nie może nastąpić, jeśli gospodarstwo domowe lokatora wykazuje, że osiąga dochody na poziomie umożliwiającym ubieganie się w danej gminie o wynajęcie lokalu socjalnego i właściciel nie zaproponował lokatorowi zawarcia ugody zapłaty zaległych i bieżących należności (art. 12 ust. u.o.p.l. ). Ugoda wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności i powinna być zawarta w ciągu miesiąca od przedłożenia lokatorowi na piśmie propozycji warunków ugody. W razie nie wykonania ugody przez lokatora właściciel może od niego dochodzić zaległych należności objętych ugodą do wysokości kwot określonych w ugodzie (art. 12 ust. 9 u.o.p.l. ). Właściciel może żądać od tej osoby, w myśl art. 222 § 1 k.c. , ażeby mieszkanie zostało mu wydane, ponieważ uprawnienie najemcy do władania rzeczą (lokalem) wygasło, z powodu braku stosownego tytułu prawnego.

Zgodnie z art. 14 ust. 6 u.o.p.l.  bez dostarczenia lokalu socjalnego nie jest możliwe zrealizowanie wyroku eksmisyjnego, jeżeli uprawnienie do lokalu wynika z tego orzeczenia. Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego obciąża gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 u.o.p.l. ). Gmina nie dostarczając osobie uprawnionej z mocy wyroku sądowego lokalu socjalnego, ponosi odpowiedzialność nie tylko za szkodę spowodowaną niemożnością dysponowania lokalem przez właściciela i pobieraniem pożytków, ale i za straty jaki poniósł właściciel w związku z tym, że uprawniony do lokalu socjalnego nie uiszcza opłaty za zajmowany lokal mieszkalny. Nieuiszczenie przez byłego lokatora opłat za używanie zajmowanego lokalu przybiera postać szkody i za tę szkodę odpowiedzialność na podstawie art. 417 § 1 k.c. ponosi gmina.

Roszczenie odszkodowawcze właściciela lokalu obejmuje wynagrodzenie szkody w pełnej wysokości (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r., III CZP 46/08). Za należność tę gmina odpowiada pierwszorzędnie, tj. niezależnie od możliwości jej wyegzekwowania przez właściciela od byłego lokatora oraz in solidum z obowiązanym do zapłaty byłym lokatorem (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 stycznia 2010 r., II CSK 323/09). Coraz częściej gminy są zobowiązywane w drodze orzeczeń sądowych do dostarczania lokalu socjalnych. Wzrastają w budżetach gmin koszty odszkodowań i samych lokali socjalnych. Trybunał Konstytucyjny w wyroku z dnia 8 kwietnia 2010 r., P 1/08, przyjmując że art. 18 ust. 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, jest zgodny z art. 167 ust. 4 Konstytucji RP z 1997 r. oraz nie jest niezgody z art. 167 ust. 1 Konstytucji. podkreślił, że odpowiedzialność odszkodowawcza gminy jest związana z jednym z jej podstawowych zadań, jakim jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej, w tym dostarczanie lokali socjalnych w celi realizacji wyroków eksmisyjnych. Zdaniem Trybunału nie można uznać, że obowiązek wypłaty odszkodowań stanowi nowe zadanie gmin. Oczywiście, że zakres zadań nie został zmieniony. Jednak wzrastają koszty ich realizacji. I to wydaje się być bezdyskusyjne. To prawda, że prawny system dochodów jednostek samorządu terytorialnego uwzględnia dochody własne, subwencje ogólne i dotacje celowe z budżetu państwa (art. 167 ust. 2 Konstytucji), które mają zapewnić im zdolność wykonywania zadań publicznych. Jednak nie można wszystkiego traktować jednakowo, stwierdzając że podniesienie wysokości udziału gmin w podatku dochodowym od osób prawnych, może stanowić źródło sfinansowania tych odszkodowań. Tym sposobem można uzasadnić możliwość sfinansowania każdego nowego zadania nałożonego na gminy. Wszystkim nam trzeba jednak pamiętać art. 167 ust. 1 Konstytucji , zapewniający jednostkom samorządu terytorialnego udział w dochodach publicznych odpowiednio do przypadających im zadań.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego(Dz.U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266)
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. (Dz. U. z. Nr 78, poz. 483 ze zm.)