Nie zawsze gmina może domagać się opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości

Dokonanie przeniesienia prawa własności nieruchomości na gminę w celu umożliwienia jej realizacji celu publicznego, nie uprawnia gminy do domagania się od byłego właściciela opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uznał WSA w Gliwicach.

Umową zawartą w formie aktu notarialnego właściciel działki w drodze zamiany przeniósł na rzecz gminy własność nieruchomości objętej planem zagospodarowania, zaś gmina przeniosła na stronę prawo własności innej działki. W akcie notarialnym przedstawiciel gminy oświadczył, że nabycie przez gminę nieruchomości należącej do tej pory do właściciela działki, następuje pod realizację celu publicznego. Zgodnie z umową gmina zobowiązała się wypłacić stronie, tytułem wyrównania różnicy wartości zamienianych nieruchomości ustaloną kwotę.

Rada miejska ustaliła nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Spowodowało to zmianę wartości objętych nim działek. W związku z tym prezydent miasta ustalił wobec właściciela działki jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. Od takiej decyzji właściciel działki wniósł odwołanie.

W odpowiedzi prezydent miasta wskazał, że wskutek uchwalenia nowego planu miejscowego nastąpił wzrost wartości nieruchomości, właściciel działki zbył nieruchomość przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan stał się obowiązujący, w związku z tym obowiązek uiszczenia opłaty odpowiada obowiązującemu prawu. Decyzja wydana została na podstawie art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2003, Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Zdaniem WSA trudno w przytoczonym stanie faktycznym rozważać zagwarantowane w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, prawo gminy do partycypacji w zyskach osiągniętych, wskutek korzystnej zmiany planu miejscowego, przez zbywającego nieruchomość właściciela nieruchomości. Transakcja zamiany nie była bowiem zawarta z podmiotem trzecim lecz właśnie z gminą, która określone warunki zamiany sama, poprzez swego reprezentanta, wynegocjowała i zagwarantowała. Tym samym obecne ustalenie wobec kontrahenta opłaty planistycznej w istocie ma na celu pogorszenie ustalonych aktem notarialnym warunków transakcji poprzez żądanie by były właściciel zwrócił gminie część wynegocjowanej i zagwarantowanej podpisem przedstawiciela gminy wpłaty z tytułu różnicy wartości nieruchomości.

WSA zwrócił uwagę, że stosownie do zapisu aktu notarialnego przedstawiciel gminy oświadczył, że nabycie przez gminę nieruchomości należącej do tej pory do właściciela działki, następuje pod realizację celu publicznego tj. budowę obwodnicy zachodniej dla miasta. Tym samym niezależnie od obecnych twierdzeń organu co do przeznaczenia ww. nieruchomości, oczywistym jest, iż przejęcie przez gminę własności nastąpiło w związku z koniecznością realizacji celu publicznego. W konsekwencji gdyby właściciel działki, nie wyraził zgody na wspomnianą transakcję musiałoby nastąpić wywłaszczenie. Zatem umowa, którą zawarł ma charakter umowy, o której mowa w art. 114 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. 2010, Nr 102, poz. 651 z późn. zm.) stanowiącym, iż wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy praw określonych w art. 112 ust. 3, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań może być zaoferowana nieruchomość zamienna. Oczywistym jest zaś, że właściciel wywłaszczanej nieruchomości, który w związku z koniecznością realizacji celu publicznego został wyzuty ze swojej własności nie ma obowiązku uiszczania opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a otrzymane odszkodowanie bądź wartość nieruchomości zamiennej stanowić mają pełny, nie zaś pomniejszony o rentę planistyczną ekwiwalent wartości nieruchomości utraconej.

W konsekwencji, zdaniem WSA, transakcja zamiany działek, nie jest objęta dyspozycją art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem nie można w jej przypadku doszukiwać się jakiegokolwiek prawa gminy do dodatkowej partycypacji w uzyskanych przez stronę wynikach transakcji. Zatem pojęcie zbycia z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie obejmuje przeniesienia prawa rzeczowego (własności bądź użytkowania wieczystego) na gminę w celu umożliwienia tejże gminie realizacji celu publicznego. Dokonanie takiego przeniesienia nie uprawnia zatem gminy do domagania się od byłego właściciela opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości – uznał WSA.

Wyrok WSA w Gliwicach II SA/Gl 1087/12, nieprawomocny