Dzierżawca ogródka działkowego, będącego własnością gminy miejskiej zwrócił się z wnioskiem o legalizację pomieszczenia garażowo gospodarczego (w części murowanego, w części blaszanego). Obiekt murowany został wzniesiony w czasie obowiązywania ustawy z 1974 r. Prawo budowlane przez poprzedniego dzierżawcę i był użytkowany jako pomieszczenie gospodarcze. Obecny użytkownik po 2000 r. rozbudował budynek o część blaszaną i użytkuje go jako garaż z pomieszczeniem gospodarczym (część murowana i blaszana stanowią całość i nie mogą być użytkowane samodzielnie np. po częściowej rozbiórce). Z uwagi na to, że nieruchomość znajduje się na terenie osiedla robotniczego wpisanego do rejestru zabytków, zwrócono się do Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków o wydanie opinii na temat możliwości zalegalizowania obiektu. Opinia wskazuje na konieczność wydania nakazu rozbiórki.

Na kogo wydać nakaz rozbiórki: na właściciela nieruchomości-gminę miejską, czy na inwestora, który wybudował część blaszaną?

Na podstawie jakiej ustawy (stare/nowe Prawo budowlane) wydać decyzję rozstrzygającą w sprawie?

Odpowiedź:

Odpowiadając na powyższe pytanie należy w pierwszej kolejności ustosunkować się do kwestii właściwości przepisów, na podstawie których należy orzec o rozbiórce przedmiotowego budynku. Zgodnie z art. 103 Prawa budowlanego  w przypadku obiektów wybudowanych jako samowola budowlana (tj. bez pozwolenia na budowę), których budowa została zakończona przed wejściem w życie tej ustawy (tj. przed 1 stycznia 1995 r.), należy stosować przepisy dotychczasowe, a więc ustawy z dnia 29 października 1974 r. Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229). Należy jednak zwrócić uwagę na fakt, że jeśli budowa została częściowo wykonana przed wejściem w życie "nowego" Prawa budowlanego, a następnie obiekt został rozbudowany w trakcie obowiązywania tej ustawy, to w świetle przepisów budowa obiektu trwała do 2000 r. i nie można uznać, że budowa została zakończona przed dniem 1 stycznia 1995 r. W podobnej sprawie wypowiadał się WSA w Warszawie, który w wyroku z dnia 29 listopada 2005 r. sygn. akt VII SA/Wa 85/04 stwierdził, iż "nie ma możliwości prawnych, aby część prac budowlanych przy rozbudowie obiektu oceniane były na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 października 1974 r., a pozostałe na podstawie ustawy - Prawo budowlane z 1994 r. Skoro bowiem prace budowlane prowadzone były od 1992 r. do 1995 r. (włącznie) przy jednym obiekcie budowlanym, to uznanie, iż budowa nie została zakończona do dnia 1 stycznia 1995 r. powoduje, iż do całości zrealizowanych prac budowlanych mają zastosowanie przepisy Prawa budowlanego   z 1994 r.". Konkludując, należy przyjąć, że postępowanie powinno toczyć się w oparciu o przepisy ustawy - Prawo budowlane   z 1994 r.

Natomiast w kwestii podmiotu, na który należy nałożyć nakaz rozbiórki należy wyjaśnić, iż zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 8 lipca 2005 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. Nr 169, poz. 1419 z późn. zm.) - dalej u.r.o.d. obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych użytkownika działki, stanowią jego własność. Wynika z tego przepisu, że właścicielem części rozbudowanego budynku jest obecny dzierżawca ogródka. Zaś właścicielem pierwotnie wybudowanego budynku wydaje się być gmina, gdyż zgodnie z art. 10 ust. 1 i art. 15 ust. 1 u.r.o.d. własnością Polskiego Związku Działkowców, który użytkuje nieodpłatnie nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego (w tym gminy), są jedynie"urządzenia, budynki i budowle rodzinnego ogrodu działkowego przeznaczone do wspólnego korzystania przez użytkujących działki i służące do zapewnienia funkcjonowania ogrodu", a nie budynki wykonane przez poprzednich użytkowników działki (chyba że ich własność została przeniesiona). Wydaje się więc właściwe, aby nakaz rozbiórki nałożyć na gminę i na użytkownika działki, gdyż w świetle obowiązujących przepisów są on współwłaścicielami przedmiotowego budynku.


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)