Na uchylającą się od dostarczenia lokalu zamiennego gminę przysługuje skarga do sądu administracyjnego

Jak powinien zachować się PINB, aby wyegzekwować swoją decyzję, skoro gmina uchyla się od ustawowego obowiązku zapewnienia lokali zamiennych, twierdząc, iż takich nie posiada?

PINB na podstawie art. 68 pr. bud. wydał decyzję o opróżnieniu i wyłączeniu z użytkowania budynku wielorodzinnego stanowiącego własność Skarbu Państwa. Decyzję doręczono zarządcy nieruchomości-staroście i organowi zobowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych, czyli właściwej gminie.

Decyzja stała się ostateczna, lecz nie została wykonana. Mieszkańcy nie chcieli dobrowolnie opuścić lokali, więc starosta wystąpił do sądu z dziewięcioma pozwami o eksmisję osób zamieszkujących ten budynek. Zapadło sześć prawomocnych wyroków nakazujących opuszczenie i wydanie zajmowanych lokali, a pozostałe trzy sprawy są jeszcze rozpatrywane. Starosta chce wykonać decyzję PINB. Natomiast gmina zobowiązana do zapewnienia lokali zamiennych oraz pokrycia kosztów przeprowadzki, zgodnie z u.o.p.l. , do chwili obecnej nie wykonała oraz nie poczyniła żadnych czynności do wykonania tego ustawowego obowiązku, twierdząc, iż gmina nie posiada w swoich zasobach lokali zamiennych. Starosta wystąpił do rady gminy ze skargą na działalność wójta dotyczącą niezapewnienia lokali zamiennych dla mieszkańców przedmiotowego budynku, jednak rada przesunęła termin rozpatrzenia skargi o kolejny miesiąc i jeszcze nie odpowiedziała.

Jak powinien zachować się PINB, aby wyegzekwować swoją decyzję, skoro gmina uchyla się od ustawowego obowiązku zapewnienia lokali zamiennych, twierdząc, iż takich nie posiada?

Kto: PINB czy starosta, powinien wystąpić do gminy z wezwaniem do wykonania ustawowego obowiązku zapewnienia lokali zamiennych?

Czy należy od razu wystąpić ze skargą do sądu administracyjnego?
Kiedy PINB powinien wystawić tytuł wykonawczy, by wszcząć postępowanie egzekucyjne?

Odpowiedź

W niniejszym przypadku, jeżeli przyczyną rozwiązania najmu jest stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie. Ponieważ gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zachodzi możliwość odpowiedniego zastosowania art. 101 u.s.g. , a więc wystąpienia ze skargą do sądu administracyjnego (art. 101a u.s.g ).@page_break@

Uzasadnienie

Zgodnie z art. 68 pkt 1 i 2 Prawa budowlanego – dalej pr. bud. , w razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem właściwy organ jest zobowiązany:
1) nakazać w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;
2) przesłać decyzję, o której mowa w pkt 1 obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów.

Artykuł 11 ust. 9 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.) - dalej u.o.p.l. przewiduje, że w przypadku opróżnienia lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek przydzielenia lokali zamiennych spoczywa na różnych podmiotach i w różnym zakresie. W odniesieniu do lokalu mieszkalnego obowiązek ten spoczywa na właścicielu – art. 10 ust. 4 u.o.p.l. – por. Prawo budowlane z umowami działalności inwestycyjnej. Komentarz pod red. Heleny Kisilowskiej, Wyd. 1, Warszawa 2008, str. 307. Przepis art. 32 u.o.p.l. stanowi natomiast, że w razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie.

Aby gmina była zobligowana do dostarczenia lokalu zamiennego na podstawie art. 32 u.o.p.l. muszą być łącznie spełnione następujące przesłanki:
a) wypowiedzenie najmu nastąpiło na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. ,
b) najemca, któremu najem został wypowiedziany, opłacał w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy (tj. 9 lipca 2001 r.) czynsz regulowany,
c) konieczność rozbiórki lub remontu budynku powinny być poparte odpowiednim dokumentem wydanym przez organ nadzoru budowlanego.

W sytuacji wypowiedzenia umowy najmu na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l. , gdy nie jest spełniona przesłanka b), wówczas lokal zamienny musi zapewnić nie gmina, lecz właściciel budynku.
@page_break@

Zgodnie z definicją lokalu zamiennego jest to lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni - art. 2 ust. 1 pkt 6 u.o.p.l.

W zaistniałej sytuacji, jeżeli gmina ma obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego lokatorom i nie wypełnia tego obowiązku, PINB może wszcząć postępowanie egzekucyjne celem realizacji obowiązku wyłączenia budynku z użytkowania na podstawie przepisów ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 229, poz. 1954 z późn. zm.) - u.p.e.a., niemniej jednak trzeba mieć na uwadze, iż do momentu, gdy lokale takie nie zostaną dostarczone przez gminę obowiązek wyłączenia budynku z użytkowania nie będzie możliwy do wykonania. Z kolei trzeba mieć też na uwadze, iż w odniesieniu do osób, wobec których orzeczono nakaz eksmisji sąd może jednocześnie orzec o uprawnieniu danej osoby do lokalu socjalnego, do którego zapewnienia zobowiązana jest także gmina. Nawet jednak w wypadku orzeczenia o braku uprawnień do takiego lokalu stosownie do art. 1046 § 4 k.p.c. komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności egzekucyjnych do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie lub gdy dłużnik znajdzie takie pomieszczenie por. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 19 września 2008 r., II SA/Gl 164/08, LEX nr 526430.

Zgodnie z art. 101 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (tekst jedn.: Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.) - dalej u.s.g. , każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może – po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia – zaskarżyć uchwałę do sądu administracyjnego. W myśl natomiast art. 101a ust. 1 i 2 przepisy art. 101 stosuje się odpowiednio, gdy organ gminy nie wykonuje czynności nakazanych prawem albo przez podejmowane czynności prawne lub faktyczne narusza prawa osób trzecich. W takich przypadkach sąd administracyjny może nakazać organowi nadzoru wykonanie niezbędnych czynności na rzecz skarżącego, na koszt i ryzyko gminy.

W niniejszym przypadku, jeżeli przyczyną rozwiązania najmu jest stwierdzona przez właściwy organ nadzoru budowlanego konieczność opróżnienia lokalu z powodu zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, obowiązek dostarczenia najemcy lokalu zamiennego i pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na gminie. Ponieważ gmina nie wywiązuje się ze swoich obowiązków zachodzi możliwość odpowiedniego zastosowania art. 101 u.s.g. , a więc wystąpienia ze skargą do sądu administracyjnego.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 ze zm.)
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)