Zgodnie z uchwaloną przez Sejm 16 grudnia ubiegłego roku ustawą, inwestorzy będą mogli nabywać grunty od gmin w zamian za mieszkania lub inne lokale służące wspólnotom samorządowym.  Uchwalona przez Sejm ustawa to pierwsza z propozycji rozwiązań tworzących część rynkową pakietu mieszkaniowego. Zawiera ona narzędzia sprzyjające inwestowaniu i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych z wykorzystaniem modelu współpracy między samorządami i inwestorami.

Czytaj też: Rząd chce dopłacać Polakom do kupna mieszkania>>


Przepisy wesprą budownictwo mieszkaniowe

W toku prac parlamentarnych nad ustawą wiceszefowa MRPiT podkreślała, że nowe przepisy mają na celu wesprzeć gminy w powiększaniu własnego zasobu mieszkaniowego - mieszkań komunalnych, czynszowych i społecznych.  Opozycja uznała, że ustawa "lokal za grunt" to przerzucenie na gminy zadań, do których zobowiązał się wcześniej rząd. Posłowie podkreślali, że program mieszkanie plus okazał się niewypałem, a nowe przepisy - przeciwnie do zamierzeń rządu - mogą wzmocnić po raz kolejny pozycję deweloperów, a nie samorządów w budowie mieszkań. Wskazywali w tym miejscu m.in. na kwestię rozliczeń inwestorów z gminami za wybudowanie mieszkań.

 

Częstym wyzwaniem dla inwestorów jest uzyskanie dostępu do gruntów odpowiednich pod budowę osiedli mieszkaniowych. Przepisy zakładają, że inwestor będzie mógł wybudować nowy budynek mieszkalny na działce pozyskanej od gminy lub wyremontować budynek już istniejący. Według nowych rozwiązań dopuszczone mają być też inne formy inwestowania z wykorzystaniem nieruchomości gminnych, np. uzyskiwanie przez gminy mieszkań położonych w innych lokalizacjach lub uzyskiwanie powierzchni niemieszkalnych (np. pod działalność wychowawczą, zdrowotną, kulturalną).

Zgodnie z nowym prawem, nieruchomości oferowane przez gminę będą musiały być objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub będzie musiała być wydana dla takiej nieruchomości decyzja o warunkach zabudowy. Takie rozwiązanie ma na celu przyspieszenie inwestycji i zmniejszenie niepewności potencjalnych inwestorów co do możliwości zagospodarowania danej nieruchomości.

Uwolnienie terenów gmin

Rząd chce uwolnić pod budowę osiedli mieszkaniowych tereny, które są w posiadaniu gmin. W zamian za zbycie gruntu inwestorowi gmina otrzyma określoną liczbę lokali. Będzie je mogła przeznaczyć na zaspokojenie lokalnych potrzeb mieszkaniowych lub np. pod działalność zdrowotną, edukacyjną czy kulturalną. Dodatkowo gmina będzie mogła liczyć na bezzwrotną pomoc państwa przy realizacji infrastruktury technicznej i społecznej. 

Wicepremier, minister rozwoju, pracy i technologii Jarosław Gowin podkreśla, że jest to szczególnie istotne, bo pomaga zapewnić  rozwiązania niezbędne do prawidłowego funkcjonowania budynków i pozytywnie wpływające na jakość zamieszkiwania.

Gminy dysponują znacznym potencjałem gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Według danych GUS w 2019 r. w zasobie gmin znajdowało się ok. 28 tys. ha gruntów pod takie budownictwo, z czego ok. 45,3 proc. powierzchni była uzbrojona. W przypadku budownictwa rynkowego jednym z najważniejszych czynników ograniczających dalszy wzrost podaży mieszkań jest dostępność gruntów odpowiednich pod zabudowę. MRPiT proponuje tu model wymiany korzyści między gminą a inwestorem – z zachowaniem zasady konkurencyjności i transparentności.

Gminy mogą przeznaczać swoje nieruchomości na cele inwestycyjne już obecnie, na podstawie ogólnych zasad gospodarowania gruntami gminnymi. W praktyce jednak możliwości te nie są w pełni wykorzystywane. Projektowana ustawa ma zachęcić samorządy lokalne do szerszego angażowania się w działania służące rozwojowi budownictwa z wykorzystaniem zasobu nieruchomości gminnych. Na konieczność opracowania takiej regulacji zwracają uwagę zarówno samorządy, jak i potencjalni inwestorzy.

Przepisy ustawy wprowadzą dodatkowo zachęty do inwestowania na terenach poddawanych rewitalizacji oraz prowadzenia prac remontowych w budynkach zabytkowych.

Korzyści dla obu stron - gminy i inwestora

Wśród korzyści dla inwestorów będzie rozszerzenie dostępu do nieruchomości o potencjale inwestycyjnym, często atrakcyjnie zlokalizowanych i dobrze skomunikowanych. Otrzymają też większe możliwości dostosowania sposobu pozyskania nieruchomości do posiadanych aktywów i potrzeb.

Inwestor będzie miał też możliwość odroczenia ostatecznego rozliczenia ceny nieruchomości do czasu zakończenia inwestycji. Nowe rozwiązanie to przyspieszenie procedur związanych z rozpoczęciem procesu inwestycyjno-budowlanego, np. dzięki możliwości nabycia nieruchomości objętej już decyzją o warunkach zabudowy. To także możliwość przeznaczenia do przekazania w zamian za nieruchomość lokali lub budynków pochodzących z innych inwestycji oraz swoboda w gospodarowaniu lokalami i budynkami objętymi inwestycją, a nieprzekazywanymi gminie.

Korzyści dla samorządów to przede wszystkim zwiększenie zasobu służącego realizacji zadań gminy, bez konieczności bezpośredniego zaangażowania się w realizację procesu inwestycyjno-budowlanego, w tym niekiedy od razu po zbyciu gruntu. To też szerokie możliwości wykorzystania instrumentu do realizacji zadań gminy np. w celu zwiększenia oferty lokalowej, realizacji działań rewitalizacyjnych, poprawy dostępu osiedli mieszkalnych do infrastruktury technicznej i społecznej, zwiększenia zakresu lub poprawy jakości usług świadczonych na rzecz mieszkańców.

Otrzymają możliwość zagospodarowania działek niewykorzystywanych do realizacji zadań, a generujących koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, przy jednoczesnym zwiększeniu zasobu lokalowego gminy i uzyskaniu istotnych społecznie efektów niematerialnych, np. poprawy jakości życia mieszkańców gminy. To też zwiększenie atrakcyjności inwestycyjnej regionu.

Więcej beneficjentów w „Mieszkaniu na Start”

Najemcy mieszkań uzyskanych przez gminę w ramach rozliczenia „lokal za grunt” i wniesionych do spółek gminnych lub spółek Skarbu Państwa będą mogli ubiegać się o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start, których wysokość zależy od lokalizacji mieszkania oraz liczby członków gospodarstwa domowego.

Dopłaty mają na celu polepszenie warunków mieszkaniowych osób średniozamożnych (uzyskujących średnie dochody) i są dużym wsparciem dla wielu rodzin. Program Mieszkanie na Start jest realizowany od 1 stycznia 2019 r.

Grant na Infrastrukturę

Rząd proponuje dodatkowe zachęty dla gmin do angażowania się w działania dla realizacji polityki mieszkaniowej państwa.

Gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej poprzez: tworzenie mieszkań komunalnych, tworzenie mieszkań w formule SIM, współpracę z inwestorami na zasadach „lokal za grunt”, inwestycję mieszkaniową, z którą związane są dopłaty do czynszu MnS - będzie mogła uzyskać grant na infrastrukturę taka jak droga, żłobek, przedszkole itd., w wysokości 10 proc. tego przedsięwzięcia infrastrukturalnego, przy czym nie wyższy niż wkład w tej gminy w inwestycję promieszkaniową.

Ustawa przewiduje też preferencje w ubieganiu się o wsparcie ze środków z Funduszu Dróg Samorządowych - niedługo Rządowego Funduszu Rozwoju Dróg - i Funduszu rozwoju przewozów autobusowych o charakterze użyteczności publicznej przy łączeniu działalności promieszkaniowej z innymi formami działania na rzecz lokalnej wspólnoty. Takie zachęty będą pozytywnie wpływać nie tylko na działalność inwestycyjną w przestrzeni mieszkaniowej, ale również w przestrzeni towarzyszącej rozwojowi mieszkalnictwa. Intencją tych rozwiązań jest to, żeby z jednej strony gmina, która zaangażuje się w prowadzenie polityki mieszkaniowej, była wyżej punktowana przy ubieganiu się o już dostępne środki z programów rządowych i unijnych, a z drugiej dostawała dodatkowy grant z Funduszu Dopłat na realizację infrastruktury towarzyszącej mieszkalnictwu.

 

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Linki w tekście artykułu mogą odsyłać bezpośrednio do odpowiednich dokumentów w programie LEX. Aby móc przeglądać te dokumenty, konieczne jest zalogowanie się do programu. Dostęp do treści dokumentów w programie LEX jest zależny od posiadanych licencji.