Liczenie głosów na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej

Mieszkanie jest współwłasnością małżonków. Jeśli na zebranie wspólnoty mieszkaniowej przyjdzie tylko jedno z nich, jak należy liczyć oddany przez tą osobę głos i czy jest to głos ważny?

Odpowiedź

Z punktu widzenia wspólnoty mieszkaniowej bez znaczenia jest, czy na zebraniu stawią się obydwoje małżonkowie, czy też obecny będzie jeden z małżonków. Przysługujące im prawo głosu przypada bowiem na ich lokal niepodzielnie, co oznacza, że zawsze oddają oni jeden głos (lub taką liczbę głosów, jaka wynika z przysługującego im udziału w nieruchomości wspólnej) i głosu tego nie mogą w żaden sposób podzielić, czy też wykonać go tylko w części. Innymi słowy, bez względu na to, czy na zebraniu obecni będą oboje małżonkowie, czy też jeden z małżonków, przypadające na ich lokal głosy liczone będą jednakowo.

Uzasadnienie

Zasady głosowania na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali . Zgodnie z brzmieniem art. 23 ust. 2 ustawa o własności lokali , uchwały właścicieli lokali zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jeżeli suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1 albo większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy obydwa te warunki spełnione są łącznie, głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 23 ust. 2a ustawa o własności lokali ). Sytuacja, gdy jeden lokal jest przedmiotem współwłasności kilku osób, nie oznacza bynajmniej, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje oddzielnie prawo głosu, czyli że takich głosów przysługuje tyle, ilu jest współwłaścicieli. Wręcz przeciwnie, mogą oni wykonywać prawo głosu przypadające im wspólnie, a ich głos nie dzieli się w sytuacji, gdy na zebranie wspólnoty mieszkaniowej stawi się tylko jeden ze współwłaścicieli (tzn. nie jest możliwe wykonanie prawa z połowy głosu). Mówiąc inaczej, głosy przypadające na dany lokal liczy się zawsze jednakowo, niezależnie od tego, czy na zebraniu obecni byli wszyscy współwłaściciele, czy też tylko niektórzy z nich.

Natomiast gdyby okazało się, że współwłaściciele mają różne zapatrywania i właściciel nieobecny na zebraniu nie zgadza się ze sposobem głosowania przez innego współwłaściciela, wówczas przysługują mu roszczenia określone w przepisach o współwłasności. Jak wynika z art. 196 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c., współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika, natomiast do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy kodeksu cywilnego. W przypadku małżonków objętych ustrojem współwłasności majątkowej zastosowanie znajdą przepisy ustawy z dnia 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (Dz. U. Nr 9, poz. 59 z późn. zm.) – dalej k.r.o. Zgodnie z brzmieniem art. 36 § 1 k.r.o., oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może też co do zasady samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, co odnieść należy także do głosowania na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej. Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku (art. 36 § 2 k.r.o.).

Przepisy omawianej ustawy wskazują też czynności prawne, dla dokonania których potrzebna jest zgoda drugiego małżonka. I tak, w świetle art. 37 § 1 k.r.o. zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
1. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
2. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
3. czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
4. darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Głosowanie na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej w sprawach dotyczących udziału w nieruchomości wspólnej (związanego z odrębną własnością ich lokalu), nie stanowi czynności, która w świetle powyższego przepisu wymagałaby zgody drugiego małżonka.

Wobec powyższego stwierdzić należy, że każdy z małżonków jest uprawniony do wykonywania prawa głosu przypadającego na dany lokal. Natomiast gdyby drugi małżonek nie zgadzał się ze sposobem głosowania, wówczas może on skorzystać z uprawnień, jakie przyznaje mu k.r.o. Są to jednak kwestie wewnętrzne dotyczące małżonków i ich uprawnień z tytułu współwłasności małżeńskiej, które pozostają poza sferą zainteresowania wspólnoty mieszkaniowej.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm.)