W budynkach mieszkalnych, będących własnością prywatną i mieszkaniach z samodzielnym trzonem grzewczym, każdy właściciel czy najemca dba o ciepło według staropolskiej maksymy: ,,jak sobie pościelisz, tak się wyśpisz”.

Gorzej wygląda to w lokalach objętych odrębną własnością. Jeśli najemcy tych lokali mieszkalnych nie pokryją opłat za dostawę energii cieplnej, a producent ciepła grozi odcięciem jego dopływu, to wobec tego, kto będzie odpowiedzialny za pokrycie długów?

Sytuacja w niektórych wspólnotach jest dramatyczna, ponieważ kilku bądź kilkunastu najemców nie płaci w ogóle albo nierytmicznie za pobrane ciepło. Prowadzona przez administratorów windykacja często jest nieskuteczna. Opisywany problem nie jest marginalny, ponieważ wielu producentów energii cieplnej grozi jej odcięciem, jeżeli wspólnoty mieszkaniowe nie wywiążą się z zobowiązań finansowych z tego tytułu. Co do zasady, w myśl art. 13 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 z późn. zm., dalej u.w.ł.), właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest zobowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie dobra wspólnego. Przepis ten wyróżnia wyraźnie dwa rodzaje obowiązków członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związanie z nieruchomością wspólną, a zatem, stricte, z byciem członkiem określonej wspólnoty i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu (por. wyrok z 4 marca 2009 r. WSA w Warszawie, III SA/Wa 2597/08). W zakresie obciążeń finansowych właściciela lokalu, będącego członkiem wspólnoty, należy wyróżnić dwie kategorie wydatków: koszty zarządu związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej oraz wydatki związane z utrzymaniem tego lokalu. Na koszty zarządu nieruchomości wspólnej składają się między innymi opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę (art. 14 pkt 1 u.w.ł.). Wspólnota dokonuje zakupu ciepła ,,całościowo” i z tego tytułu od właścicieli - niezależnie od zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną – pobierane są stosowne należności. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatnych z góry do 10. dnia każdego miesiąca. Zatem, jeśli najemcy lokali gminnych z różnych przyczyn nie pokrywają opłat za dostawę energii cieplnej, to zobowiązanym do ich pokrycia zostaje właściciel, czyli w omawianym przypadku gmina. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone przez wspólnoty mieszkaniowe w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość (art. 15 ust. 2 u.w.ł.). Wówczas nakaz zapłaty wydaje sąd (rejonowy albo okręgowy) na posiedzeniu niejawnym, jeżeli powód (w tym wypadku wspólnota mieszkaniowa) dochodzi roszczenia pieniężnego (por. art. 497¹ oraz 498 k.p.c.) z zastrzeżeniem, że treść pozwu jest zasadna. Wytoczenie powództwa przez wspólnotę jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, zatem potrzebna jest uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności (art. 22 ust. 2 pkt. 7 u.w.ł.). Problem jest tak istotny, że zajmował się nim Sąd Najwyższy (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2006 r. III CZP 28/06).

Na pytanie Sądu Okręgowego w Elblągu: ,,Czy wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o obciążeniu właścicieli lokali obowiązkiem zapłaty zaległych świadczeń wynikających z zawartej przez nią umowy z dostawcą energii cieplnej, jeżeli energia ta była przeznaczona i została faktycznie spożytkowana na potrzeby nieruchomości lokalowych?”. Sąd Najwyższy podjął uchwałę o następującej treści: ,,Wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali”.

Jeśli gmina nie pokryje tych kosztów i będzie zalegała długotrwale z zapłatą należnych opłat, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać, w skrajnych przypadkach, sprzedaży lokali w drodze licytacji na podstawie ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm. (art. 16 ust. 1 u.w.ł.). Gmina może także wypowiedzieć stosunek prawny najemcy z przyczyn określonych w art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego , w myśl którego nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli, między innymi, lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (pkt. 2). Ustawa nie ma zastosowania do lokali użytkowych.

W stosunku do tych ostatnich mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego. W myśl art. 672 k.c. jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Artykuł ten jest liberalizowany na korzyść najemcy przez art. 687 k.c., zgodnie z którym, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Najemcy gminnych lokali mieszkalnych w przypadku zalegania z opłatami za pobrane ciepło nie odpowiadają bezpośrednio za swoje zobowiązania wobec wspólnoty mieszkaniowej. Pełną odpowiedzialność za te zobowiązania ponosi gmina i to od niej wspólnota powinna dochodzić roszczeń. W rękach gminy wobec tych najemców pozostaje pełna możliwość windykowania zaległych opłat, a w razie braku pożądanych reakcji z ich strony, gmina może przeprowadzać eksmisję do lokali o mniejszym standardzie mieszkalnym.


Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)