Kaucja ma na celu zabezpieczenie pokrycia należności z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, a więc w szczególności czynszu najmu czy należności za szkody wyrządzone przez najemcę. Ustawodawca dopuszcza wręcz sytuację, w której zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej przez najemcę (art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ). Kaucji nie pobiera się jednak, gdy umowa najmu dotyczyć ma najmu lokalu zamiennego lub socjalnego, albo jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a jednocześnie najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji (art. 6 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ).

Wysokość kaucji nie może być wyższa, niż dwunastokrotnośc czynszu za dany lokal, przy czym za wartość czynszu przyjmuje się stawkę obowiązującą w dniu zawarcia umowy. Zgodnie z art. 6 ust. 3 zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. Termin zwrotu kaucji został wyznaczony na jeden miesiąc liczony od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów ). Przed zwrotem kaucji wynajmujący może potrącić należności z tytułu najmu lokalu.

Uregulowanie kwestii kaucji w art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów jest na tyle pełne, że nie ma potrzeby bardziej szczegółowego określania tej materii w aktach prawnych niższego rzędu, czyli uchwałach organów stanowiących jednostek samorządu terytorialnego. Chodzi w szczególności o uchwały w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład zasobu mieszkaniowego gminy (powiatu, województwa) – żaden przepis ustawy, w tym art. 21 ustawy o ochronie praw lokatorów , nie daje podstaw do regulowania spraw kaucji zabezpieczającej.

Orzecznictwo organów nadzoru (wojewodów) oraz sądów administracyjnych jest w tym zgodne. Jako przykłady nieprawidłowych regulacji można przywołać:
• żaden z powszechnie obowiązujących przepisów prawa nie uprawnia rady gminy do regulowania w drodze uchwały kwestii zwrotu kaucji mieszkaniowej, w tym określenia zasad rozliczania z tego tytułu – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 18 października 2007 r., sygn. II SA/Gl 479/07, LEX nr 400885;
• kwestia cywilnoprawna, jaką jest sprawa zwrotu kaucji mieszkaniowej indywidualnemu najemcy na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów , nie może być przedmiotem aktu prawa miejscowego – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 9 listopada 2006 r., sygn. II SA/Wr 453/06, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2007 r. Nr 44, poz. 494, LEX nr 297171;
• w oparciu o powszechnie obowiązujące przepisy prawa, w tym treść upoważnienia określonego w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów , rada gminy nie posiada kompetencji do regulowania w akcie prawa miejscowego treści stosunków prawnych w zakresie ustalania sztywnej wysokości kaucji zabezpieczającej. Przedmiotowe postanowienia może zawierać jedynie umowa najmu zawierana między stronami, a podmiotem wyłącznie uprawnionym do regulowania wysokości kaucji jest organ wykonawczy – rozstrzygnięcie nadzorcze Wojewody Dolnośląskiego z dnia 25 czerwca 2009 r., nr NK.II.0911-16/375/09, Dz. Urz. Woj. Dolno. z 2009 r. Nr 112, poz. 2324, LEX nr 512349;
• rada gminy podejmując, na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów , uchwałę w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, nie jest upoważniona do określenia w niej zasad waloryzacji kaucji zabezpieczających za lokale mieszkalne, wpłaconych przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r. – wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 7 lutego 2008 r., sygn. II SA/Gl 923/07, LEX nr 357465.

Z powyższych sformułowań wynika, że niedopuszczalne jest regulowanie kwestii wysokości, zasad zwrotu czy waloryzacji kaucji. Takie kwestie jak decyzja o żądaniu kaucji czy jej wysokości leży w wyłącznych kompetencjach organu wykonawczego zawierającego umowę z najemcą. Niezgodne z prawem będzie zatem również zobowiązanie w uchwale organu wykonawczego do wynajmowania lokali jedynie po wpłaceniu kaucji, czy zobowiązanie do żądania kaucji w określonej wysokości lub wyznaczenie minimalnej wysokości żądanej kaucji, bowiem te kwestie należą do swobodnego uznania stron umowy.

Przydatne materiały:

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)