Odpowiadając na pytanie prawne sądu okręgowego SN stwierdził, że umowa o oddanie przez gminę w nieodpłatne użytkowanie nieruchomości budynkowych stanowiących komunalny zasób mieszkaniowy, na rzecz komunalnej osoby prawnej jest nieważna w rozumieniu art. 58 § 1 k.c. ze względu na sprzeczność z art. 14 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami . Warto zwrócić uwagę, że zagadnienie powyższe pojawiło się wpadkowo w sprawie o eksmisję z takiego budynku w kontekście legitymacji procesowej zarządcy tej nieruchomości – właśnie samorządowej osoby prawnej.






Konkluzja taka wynika z analizy treści art. 14 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami , który stanowi:
„ Nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być nieodpłatnie obciążane na rzecz jednostek samorządu terytorialnego ograniczonymi prawami rzeczowymi. Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego mogą być nieodpłatnie obciążane na rzecz Skarbu Państwa lub innych jednostek samorządu terytorialnego ograniczonymi prawami rzeczowymi.”

W odniesieniu do jednostek samorządu terytorialnego możliwość nieodpłatnego obciążania ograniczonymi prawami rzeczowymi (do których należy użytkowanie) jest ograniczone podmiotowo do dwóch sytuacji:
- na rzecz Skarbu Państwa;
- na rzecz innej jednostki samorządu terytorialnego (a więc gminy, powiatu lub województwa).

W uzasadnieniu wyroku sąd wskazał szereg argumentów, które potwierdzają tezę tego orzeczenia.

Po pierwsze w orzecznictwie podkreśla się, że ograniczenia i rygory, ustalone w stosunku do nieruchomości skarbowych i samorządowych, mają na celu zapewnienie właściwego gospodarowania mieniem publicznym. Dlatego wyjątki od stawianych przepisami ustawy wymagań powinny być interpretowane ściśle zarówno co do przestrzegania trybu przetargowego, jak i dopuszczalności nieodpłatnego dysponowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego (por. uchwałę Sąd Najwyższego z dnia 17 lipca 2003 r., sygn. akt III CZP 46/03 , OSNC 2004 r., nr 10, poz. 153, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 marca 2007 r., sygn. akt I OSK 1998/06, niepubl.).

Art. 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy traktować jako wyjątek, ponieważ ustawodawca w sposób limitowany określił, jakie czynności prawne, dotyczące nieruchomości skarbowych lub samorządowych, mogą być dokonane bez zachowania pełnej ekwiwalentości. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę, że podstawową zasadą obrotu nieruchomościami publicznymi jest odpłatność wszelkich rozporządzeń. Natomiast możliwość odejścia od pełnej odpłatności jest ściśle ograniczona przedmiotowo i podmiotowo. „Odnosi się ona bowiem jedynie do kilku czynności prawnych (sprzedaży, zamiany, obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi i oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste)”.

Ponadto SN zwrócił uwagę, że przyjęcie założenia jakoby nieodpłatne obciążenie nieruchomości gminnej użytkowaniem byłoby możliwe także na rzecz podmiotów innych niż wskazane w art. 14 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazywałoby na niecelowość tej regulacji. Bowiem kreuje ona wyższe wymagania dla czynności ze Skarbem Państwa albo innymi jednostkami samorządu terytorialnego. W stosunku do podmiotów i umów określonych w art. 14 ustawy o gospodarce nieruchomościami niezbędna jest zgoda rady, a więc organu stanowiącego.

Warto zwrócić uwagę, że nieruchomości obejmujące lokale mieszkalne wchodzące w skład zasobu mieszkaniowego gminy nie muszą stanowić bezpośrednio własności danej gminy. Art. 2 ust. 1 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zm.) jednoznacznie wskazuje, że mogą to być lokale stanowiące własność gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy. Rozwiązaniem problemu, w sytuacji, gdy gmina zamierza wykorzystać do zarządzania zasobem mieszkaniowym swoją spółkę może być wniesienie nieruchomości aportem do takiej spółki.

Wojciech Federczyk

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)

Zobacz orzeczenie:
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 października 2010 r. , sygn. akt III CZP 70/10 (LEX nr 604068)