Syn najemcy lokalu gminnego prowadzi na strychu w budynku wielorodzinnym (wspólnota mieszkaniowa) hodowlę gołębi. Mimo podjętych zobowiązań nie utrzymuje właściwych warunków sanitarnych (rynny są zatkane piórami i padłymi gołębiami). Właściciele, poprzez zarządcę, wystosowali pismo wzywające do likwidacji hodowli, gdyż nie wyrażają na nią zgody (uchwała miejska dopuszcza hodowlę gołębi w budynkach wielorodzinnych wyłącznie za zgodą właścicieli). Żądanie likwidacji wystosował też do najemcy właściciel lokalu, czyli gmina. Interwencje Straży Miejskiej nie przyniosły rezultatu.


Jakie kroki powinna podjąć wspólnota, aby skutecznie zlikwidować hodowlę gołębi i jakie są tego konsekwencje?


Odpowiedź

W sytuacji, gdy pomimo pisemnego upomnienia ze strony właściciela lokalu (gminy), jak też właścicieli lokali sąsiednich (wspólnoty mieszkaniowej), najemca lokalu nadal uporczywie wykracza przeciwko porządkowi domowemu, dopuszczając do powstania szkód, ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje określone uprawnienia, i to zarówno dla właściciela lokalu, jak też dla właścicieli lokali sąsiednich. Gmina, jako właściciel, ma możliwość wypowiedzenia stosunku najmu z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawa o ochronie praw lokatorów . Z kolei właściciele oraz lokatorzy innych lokali mogą wystąpić do sądu z powództwem o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia (art. 13 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów ).


Pewne uprawnienia wynikają również bezpośrednio z kodeksu cywilnego. Jeżeli upomnienia i wezwania do likwidacji hodowli nie przynoszą rezultatu, istnieje możliwość wystąpienia z powództwem negatoryjnym z art. 222 § 2 k.c.

Uzasadnienie

W omawianym przypadku należy odwołać się do przepisów kodeksu cywilnego dotyczącego najmu lokali oraz do ustawy o ochronie praw lokatorów . Stosownie do treści art. 683 k.c. najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy. Najemca powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów. Z kolei ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6b ust. 1 stanowi, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym (określonym odrębnymi przepisami) oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku. Do kategorii tej można z całą pewnością zaliczyć także dach budynku.


Z  ustawa o ochronie praw lokatorów  wynika możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Może to nastąpić wówczas, jeżeli lokator - pomimo pisemnego upomnienia - nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali (art. 11 ust. 2 ustawa o ochronie praw lokatorów ).


Wspomniana ustawa przyznaje również pewne uprawnienia innym lokatorom lub właścicielom lokali sąsiednich. Zgodnie bowiem z treścią art. 13 ust. 1 ustawa o ochronie praw lokatorów , jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.


Jeśli zaś chodzi o uprawnienia, które przyznaje kodeks cywilny, to przewiduje on, że w razie powstania, w związku z korzystaniem z lokalu, oddziaływań na lokale sąsiednie (tzw. immisji), gdy oddziaływania te przekroczą pewną granicę, właścicielom lokali sąsiednich przysługuje ochrona wynikająca z art. 144 k.c. w zw. z art. 222 § 2 k.c. Stosownie do treści art. 144 k.c., właściciel przy wykonywaniu swego prawa powinien powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Czynnością przekraczającą pojęcie przeciętnej miary, w odniesieniu do lokali mieszkalnych jest z całą pewnością utrzymywanie na dachu budynku hodowli gołębi. Z kolei zgodnie z art. 222 § 2 k.c., przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.


Co ważne, uprawnienia właściciela lokalu oraz wspólnoty mieszkaniowej względem najemcy lokalu przysługują zarówno w sytuacji, gdy porządek domowy narusza sam najemca, jak też wówczas, gdy naruszeń porządku domowego dopuszczają się inne osoby zamieszkujące ten lokal, jak rodzina, bliscy, czy też goście najemcy.


Uwagi


W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu (art. 14 ust. 1 ustawa o ochronie praw lokatorów ). Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu do jego otrzymania, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez osoby z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3 ustawa o ochronie praw lokatorów ).


Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.)