1. Analiza funkcji oraz celu zabudowy i zagospodarowania terenu nie obejmuje tylko zabudowy na działce bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy wniosek, ale zabudowę w całym obszarze analizowanym.
2. Z punktu widzenia art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów.

WSA w Kielcach wyrokiem oddalił skargę na decyzję SKO wydaną w sprawie warunków zabudowy obszaru stanowiącego część osiedla mieszkaniowego, w którym występują budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budynki mieszkalne jednorodzinne wolnostojące.

Zdaniem odwołujących pojęcia "działka sąsiednia" i "obszar analizowany" mają na gruncie przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odmienne znaczenie. Ich zdaniem przez działkę sąsiednią należy rozumieć działkę położoną w bliskim sąsiedztwie, a więc graniczącą z terenem objętym wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.

Sąd pierwszej instancji zauważył, że podstawę rozstrzygnięcia w sprawie stanowił przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Z jego treści wynika, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 pkt 1-5. Do tych warunków należy m.in. tzw. zasada dobrego sąsiedztwa, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu sąsiedniego, jak również ustalenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wbrew twierdzeniom skarżących SKO dokonało prawidłowej wykładni pojęcia "działka sąsiednia", które zawiera art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . Dokonując interpretacji tego przepisu należy mieć na uwadze przede wszystkim ochronę ładu przestrzennego na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem wyłączenie nowej zabudowy, której nie można pogodzić z już istniejącym zagospodarowaniem terenu..

Skarżący złożyli skargę kasacyjną do NSA.

NSA rozpatrując skargę kasacyjną podkreślił, iż stosownie do przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, gdy co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Niniejszy przepis wprowadza na grunt polskiego prawa tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech już zagospodarowanego terenu sąsiedniego. Celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.

Dla zrozumienia treści omawianego przepisu zasadnicze znaczenie ma wykładnia pojęć "działka sąsiednia" oraz "dostępna z tej samej drogi publicznej". Pojęcia te stanowią bowiem elementy pojęcia "dobrego sąsiedztwa". W doktrynie wystąpiły dwa sposoby interpretacji pojęcia działki sąsiedniej. W wąskim ujęciu przyjmowano, że pojęcie "działka sąsiednia" odnosi się jedynie do działki faktycznie sąsiadującej, mającej wspólną granicę z działką, na której planowana jest inwestycja. Za takim rozumieniem opowiada się również skarżąca kasacyjnie. W znaczeniu szerokim zaś rozumiano sąsiedztwo, jako obszar tworzący urbanistyczną całość. Dla każdej inwestycji taki obszar tworzący urbanistyczną całość wymaga odrębnego ustalania. Szersza interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" koresponduje z celem, któremu służy regulacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Skoro celem ustawy jest kształtowanie przestrzeni w taki sposób, aby tworzyła ona harmonijną całość, to trudno przyjąć, aby ustawodawcy chodziło wyłącznie o ład przestrzenny pomiędzy dwoma graniczącymi ze sobą działkami. Spojrzenie przestrzenne wymaga bowiem szerszej perspektywy, która winna uwzględniać formy zagospodarowania terenu po drugiej stronie skrzyżowania ulic, na działkach mających bezpośredni dostęp do innej drogi publicznej niż działka, której dotyczyłby wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i bezpośrednio z tą działką niegraniczących. Za takim rozumieniem "działki sąsiedniej" opowiedział się Sąd pierwszej instancji i wykładnię tą podzielił NSA.

W ocenie sądu również niezasadny jest zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 3 w zw. z ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym . W punkcie 3 ust. 1 art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określono, iż koniecznym warunkiem wydania decyzji jest, aby istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. W ustępie 5 art. 61 określono, że warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Z punktu widzenia niniejszego przepisu dla wydania decyzji o warunkach zabudowy istotny jest fakt istnienia uzbrojenia terenu, wystarczającego dla zamierzenia inwestycyjnego, a nie fakt posiadania przez inwestora aktualnych zezwoleń na podłączenie mediów.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.)

Zobacz orzeczenie:
Wyrok NSA w Warszawie z dnia 22 października 2009 r., sygn. akt II OSK 1642/08