Odpowiedź:
W niniejszym przypadku gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Uzasadnienie
Ustawowe prawo pierwokupu zostało uregulowane m.in. w art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – dalej u.g.n., w myśl którego gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 109 ust. 1 pkt 3 u.g.n).
Pojęcie nieruchomości zawarte jest w art. 4 pkt 1 u.g.n., zgodnie z którym przez nieruchomość gruntową należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności. Pojęcie nieruchomości używane w przepisach u.g.n. należy rozumieć tak, jak to definiuje art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Obie definicje (zawarta w kodeksie cywilnym i zawarta w u.g.n.) różnią się od siebie tylko tym, że definicja zawarta w kodeksie cywilnym wprost wskazuje na to, że jedna nieruchomość może składać się z więcej niż jednej działki gruntu, natomiast definicja umieszczona w u.g.n. wskazuje jedynie, że w skład nieruchomości gruntowej wchodzi jakiś grunt.
Jednakże skoro w art. 4 pkt 3 u.g.n. zdefiniowano także pojęcie działki gruntu, przez które należy rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej, to należy przyjąć, że także nieruchomość gruntowa zdefiniowana w art. 4 pkt 1 u.g.n. może składać się z wielu działek gruntu. Z kolei na gruncie wieczystoksięgowym nieruchomość identyfikowana jest z księgą wieczystą i w rezultacie o tym, czy mamy do czynienia z jedną, czy z wieloma nieruchomościami, decyduje liczba ksiąg wieczystych (por. art. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). W świetle definicji zawartych w art. 4 pkt 1 i 3 u.g.n. nawet odległe od siebie działki mogą być częścią określonej nieruchomości.
Z drugiej strony jedna działka też może stanowić nieruchomość (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2006 r., IV CSK 229/06, LEX nr 369187), a przynajmniej może zostać z większej nieruchomości wyodrębniona jako osobna nieruchomość. W postanowieniu z dnia 20 grudnia 2006 r.,IV CSK 229/06, LEX nr 369187, Sąd najwyższy uznał, że działki gruntu objęte jedną księgą wieczystą mogą stanowić odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n.
Jak wskazuje Sąd Najwyższy w ww. orzeczeniu, cyt. "jeżeli związek funkcjonalny nie występuje pomiędzy działkami, to nawet, gdy stanowią przedmiot użytkowania wieczystego tej samej osoby i są objęte jedną księgą wieczystą stanowią odrębne nieruchomości w rozumieniu art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. i z tego względu, należy w stosunku do nich oddzielnie rozważać czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu.
W takim wypadku objęcie aktem notarialnym dwóch, w istocie odrębnych nieruchomości, nie stoi na przeszkodzie skorzystaniu przez podmiot uprawniony z prawa pierwokupu do jednej z nich, gdyż hipoteza art. 109 ust. 1 pkt 2 u.g.n. obejmuje jedną nieruchomość, a nie dwie lub więcej nieruchomości, chociażby były objęte jednym aktem notarialnym. W takim wypadku wykonanie prawa pierwokupu do jednej z odrębnych nieruchomości nie narusza, więc wyrażonej w art. 602 § 1 zd. 2 zasady niepodzielności prawa pierwokupu."
Z powyższego wynika więc, iż każda z działek wchodzących w skład większej nieruchomości (ujętych w jednej księdze wieczystej) może być objęta przysługującym gminie prawem pierwokupu, gdyż każda może zostać wyodrębniona jako osobna nieruchomość – por. Ewa Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stan prawny: 1 sierpień 2014 r., publ. Lex. W związku z powyższym stwierdzić należy, iż w niniejszym przypadku gminie przysługuje prawo pierwokupu.
Czy gmina może skorzystać z prawa pierwokupu części nieruchomości?
Ekspert Serwisu Budowlanego odpowiada na pytanie Użytkownika publikacji: Czy gmina może skorzystać z prawa pierwokupu na podstawie art. 109 u.g.n. tylko części nieruchomości (odrębna działka gruntu), która zajęta jest pod drogę publiczną?
