Gmina będąca właścicielem nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami: biurowo-socjalny i budynek z czterema garażami, wydzierżawiła całą nieruchomość osobie prowadzącej działalność w postaci produkcji warsztatowej na potrzeby robót ogólnobudowlanych, takich jak: spawanie, szlifowanie, czyszczenie, malowanie, odtłuszczanie powierzchni metalowych. W zawartej umowie nie została określona ilość obiektów i ich przeznaczenie oraz nie została przekazana dzierżawcy przez właściciela dokumentacja dotycząca obiektów budowlanych. W wyniku nieprawidłowości stwierdzonych w trakcie kontroli prowadzonej przez Inspekcję Ochrony Środowiska, organ nadzoru I instancji wszczął postępowanie administracyjne powiadamiając gminę o terminie przeprowadzenia oględzin, na których nie pojawił się upoważniony przedstawiciel gminy. W trakcie oględzin obecny był dzierżawca, który nie posiadał żadnych dokumentów, ani książki obiektu. W zawartej umowie dzierżawy nie został on zobligowany do zarządzania tą nieruchomością.
Jakie konsekwencje powinna ponieść gmina za lekceważący stosunek?
Jakie powinno dalsze postępowanie organu nadzoru budowlanego?
Odpowiedź
Dzierżawca nieruchomości nie jest zarządcą nieruchomości, chyba że w umowie dzierżawy to zastrzeżono (tutaj brak takiego umocowania). Działania organu nadzoru budowlanego powinny być skierowane przeciwko gminie jako właścicielowi, z tym że w pierwszej kolejności należy wyraźnie poinformować jej przedstawicieli, że obiekt co do którego prowadzone jest postępowanie nie ma zarządcy, a więc jedynie gmina jest stroną oraz adresatem ewentualnych rozstrzygnięć organu, także tych nakładających obowiązki administracyjno prawne. Z błędnego przekonania przedstawicieli gminy wynika być może ich nieobecność w przeprowadzanych oględzinach.
Uzasadnienie
Zasadniczo adresatem obowiązków nakładanych przez organy nadzoru budowlanego w związku z nienależytym stanem technicznym obiektu budowlanego - jest właściciel lub zarządca budynku. Wobec braku legalnej definicji "zarządcy obiektu budowlanego", w kwestii interpretacji tego pojęcia konieczne staje się przywołanie przepisów art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami . W myśl tych przepisów podstawą zarządu nieruchomością jest umowa o zarządzanie zawarta w formie pisemnej z jej właścicielem, przy czym za zasadny należy uznać pogląd, że pojęcie zarządcy obiektu budowlanego należy interpretować w sposób szerszy od unormowań wskazanych w u.g.n. Pojęciem zarządcy obiektu budowlanego można bowiem objąć każdą osobę, tj. użytkownika, dzierżawcę czy najemcę władającego tym obiektem na podstawie zawartego z właścicielem stosunku prawnego, na której spoczywa obowiązek zarządzania tą nieruchomością. Jak wynika z opisanego stanu faktycznego właścicielem przedmiotowego budynku pozostaje gmina, a nieruchomość została oddana w dzierżawę. Kategoria dzierżawcy nie jest jednak równoznaczna z pojęciem zarządcy, tym bardziej że w świetle umowy dzierżawy nie został on upoważniony do sprawowania zarządu nad nieruchomością. Warto zauważyć, że wynikający z treści przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.) - dalej k.c. obowiązek utrzymywania przedmiotu dzierżawy w należytym stanie technicznym oraz wykonywanie wynikających z przepisów obowiązków w zakresie przeglądów i napraw oraz konserwacji urządzeń i instalacji znajdujących się w obiekcie nie może stanowić podstawy dla nakładania obowiązków wynikających z ustawy z Prawo budowlane , tym bardziej, że podmiot ten nie dysponuje jakimikolwiek dokumentami poświadczającymi stan obiektu. Skoro zatem formalnie, nie powołano zarządcy, należy działania formalne skierować do gminy jako właściciela informując ją w pierwszej kolejności o obowiązkach prawno-budowlanych związanych ze stanem technicznym obiektu, którego jest właścicielem i który nie ma zarządcy. Wydaje się jednak, że mówienie o konsekwencjach prawnych gminy za lekceważący stosunek do swoich obowiązków na tym etapie wydaje się przedwczesne, niemniej jednak to gmina powinna być adresatem rozstrzygnięć kierowanych przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Czynny udział w ramach prowadzonych oględzin formalnie został gminie zapewniony, natomiast nie można wykluczyć, że nieobecność przedstawicieli gminy wynika z błędnego przekonania, że wraz z zawarciem umowy dzierżawy i oddaniem nieruchomości we władanie innemu podmiotowi, gmina nie ponosi już jakiejkolwiek odpowiedzialności. Niezależnie od udziału przedstawicieli gminy w czynnościach organu, ewentualna decyzja administracyjna może być przeciwko niej skierowana, natomiast zasadnym byłoby wyraźne poinformowanie gminy, że w zaistniałej sytuacji jest jedynym podmiotem, względem którego kierowane będą czynności organu nadzoru budowlanego.
Przydante materiały:
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 118 ze zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)