W myśl art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej również jako u.g.n. ) właściwy organ, będący dysponentem mienia, może udzielić bonifikaty od ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, znajdującego się w komunalnym zasobie nieruchomości. Podstawą zastosowania bonifikaty jest uchwała organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego, która zgodnie z art. 68 ust. 3a u.g.n. nie ma już charakteru indywidualnego i może dotyczyć więcej niż jednej nieruchomości.

Art. 68 ust. 2 u.g.n. kreuje obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, w wypadku zbycia lub wykorzystania lokalu, na inne cele niż uzasadniające udzielenie upustu cenowego, przed upływem pięciu lat od daty nabycia lokalu.

Zgodnie z art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie powstaje, jeśli środki uzyskane ze sprzedaży nabytego od gminy lokalu mieszkalnego zostaną przeznaczone w ciągu dwunastu miesięcy od daty zbycia, na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Zgodnie z przeważającym do niedawna poglądem orzecznictwa i doktryny, środki uzyskane ze sprzedaży lokalu, winny być w całości przeznaczone za zakup innego lokalu mieszkalnego, bądź nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Podział środków pomiędzy nabycie innego lokalu, zabezpieczającego potrzeby mieszkaniowe oraz wykorzystanie pozostałych środków na inny cel, nawet bezpośrednio związany z nabytym lokalem, powodował obowiązek zwrotu całości udzielonej bonifikaty. Było to bezpośrednio związane ze ścisłą wykładnią przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. , stanowiącego wyjątek od zasady obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji. @page_break@

Domaganie się przez jednostki samorządu terytorialnego zwrotu całości kwoty odpowiadającej bonifikacie po jej waloryzacji, wynikał również z restrykcyjnej kontroli egzekwowania tego obowiązku. Upust cenowy od wartości nabywanego lokalu komunalnego należy traktować jako pomoc publiczną, której udzielanie podlega rygostycznemu nadzorowi ze strony organów kontroli państwowej.

Mimo wielu wątpliwości interpretacyjnych, liberalne stanowisko w omawianej kwestii wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt III CZP 87/11. Stając niejako po stronie nabywców lokali komunalnych przyjęto, iż zbycie lokalu mieszkalnego zakupionego z bonifikatą, przed upływem pięciu lat od dnia nabycia powoduje obowiązek zwrotu jedynie części uzyskanej bonifikaty. Wysokość kwoty podlegającej zwrotowi jest proporcjonalna do sumy uzyskanej ze zbycia, a nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego. W ocenie Sądu, ścisła wykładnia przepisu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. pozostaje w sprzeczności w realizacją zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji, czyli polityki Państwa sprzyjającej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. Ponadto, rygorystyczne i skrupulatne egzekwowanie zwrotu bonifikat doprowadzić może jedynie do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu, co z kolei zachęca do działań niezgodnych z prawem.

Stosując wykładnię celowościową art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. , Sąd Najwyższy wskazuje, iż nieracjonalnym działaniem jest poszukiwanie lokalu, którego wartość byłaby identyczna do lokalu nabytego od gminy w sytuacji, gdy np. potrzeby mieszkaniowe właściciela uległy zmniejszeniu. Sąd Najwyższy skłania się ku poglądowi, iż nabywca lokalu od gminy zachowuje prawo do zatrzymania kwoty uzyskanej bonifikaty w takiej proporcji, w jakiej pozostaje cena, którą zapłacił za nowy lokal do wysokości kwoty, jaką uzyskał ze sprzedaży lokalu nabytego od jednostki samorządu terytorialnego. Za "ratio legis" art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. uznano stworzenie mechanizmu, który umożliwia szybki obrót na rynku wtórnym lokalami nabytymi na preferencyjnych zasadach. Jeśli więc jedynie część środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy, została przeznaczona na nabycie innego lokalu, to założony cel ustawowy należy uznać za zrealizowany jedynie częściowo. Dlatego też kwota, której może domagać się gmina w ramach zwrotu udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji, winna zostać proporcjonalnie obniżona.

Przydatne materiały:
 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)