Przy umowie przedwstępnej sprzedaży najistotniejszym elementem przedmiotowo istotnym jest dokładne, niebudzące wątpliwości stron określenie przedmiotu umowy. Tylko bowiem takie jednoznaczne określenie przedmiotu umowy, oprócz dochowania formy wymaganej od której zależy ważność umowy przyrzeczonej, pozwala na dochodzenie przez uprawnionego jej zawarcia. Przedmiot umowy winien zostać zindywidualizowany poprzez podanie jej położenia, powierzchni, numeru działki i numeru księgi wieczystej, lub przynajmniej niektórych z wymienionych danych pozwalających na jej indywidualizację (tak Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z dnia 05.06.2008 r. I ACa 204/08).

Umowa przedwstępna zatem, winna określać przedmiotowo istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co w przypadku adaptacji strychu na cele mieszkalne oznacza, iż należy wskazać jej przedmiot (wielkość lokalu oraz przynależny do niego udział w częściach wspólnych nieruchomości) oraz cenę sprzedaży. Warto zaznaczyć, iż zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego określenie wielkości nieruchomości w umowie przedwstępnej może nastąpić jedynie w przybliżeniu, co w przypadku procesu inwestycyjnego związanego z adaptacją jest niezwykle ważne, gdyż dokładna powierzchnia jest znana dopiero po zakończeniu budowy (tak SN w wyroku z dnia 14.09.2003 r., III CKN 493/01). Strony umowy przedwstępnej do postanowień istotnych często dodają postanowienia istotne podmiotowo. W celu zabezpieczenia stron i stworzenia wysokiego prawdopodobieństwa zawarcia umowy ostatecznej, umowa przedwstępna określa najczęściej termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

Należy wskazać, iż zawarcie umowy przedwstępnej w sytuacji wyodrębnienia wszystkich lokali w budynku, całkowicie zabezpiecza interesy wspólnoty mieszkaniowej oraz inwestora adaptacji części wspólnych. Roszczenie z umowy przedwstępnej może zostać ponadto ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej (tzw. gruntowej), przez co staje się skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Zgoła inaczej prezentuje się możliwość zawarcia umowy przedwstępnej w sytuacji, gdy w budynku nie zostały wyodrębnione wszystkie lokale, a więc jednym z członków wspólnoty jest jednostka samorządu terytorialnego. Przede wszystkim określenie ceny części nieruchomości wspólnej przeznaczonej na nowy lokal bądź poszerzenie już istniejącego, przed wykonaniem prac budowlanych - z uwagi na przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami dotyczące określenia ceny - jest niemożliwe. Zgodnie z art. 67 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami , przy sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala się w wysokości równej jej wartości. Należy więc stwierdzić, iż nie sposób zgodnie z ustawą wycenić nieruchomości (a więc lokalu powstałego z adaptacji), który jeszcze nie powstał. W świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego, umowa przedwstępna, w której nie ustalono ceny sprzedaży, choćby przez wskazanie stabilnych podstaw do jej ustalenia, jest nieważna (tak SN w wyroku z dnia 16.09.2010 r., III CSK 289/09).

Ponadto należy wskazać, iż gmina zobowiązując się do sprzedaży udziału w częściach wspólnych (czyli strychu przed adaptacją) za określoną cenę, obowiązana jest utrzymać substancję swego majątku do czasu ostatecznej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży na rzecz inwestora. Skutkiem powyższego działania będzie brak możliwości zbywania należących do gminy lokali komunalnych na rzecz ich najemców do czasu zakończenia inwestycji.

Dodatkowym utrudnieniem w przypadku planowanego zawarcia umowy przedwstępnej, której przedmiotem będzie przyszły lokal powstały w wyniku adaptacji jest fakt, iż do zakończenia prac budowlanych prawidłowe określenie udziału w nieruchomości wspólnej, który będzie przysługiwał nowowybudowanemu lokalowi, jest wysoce niepewne. Zaś brak określenia udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej powoduje, iż umowa przedwstępna jest nieważna. Jak zauważył Sąd Najwyższy zobowiązanie do przeniesienia odrębnej własności lokalu istnieje tylko wtedy, gdy zawiera oświadczenia woli określające rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych, a także wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej (tak SN w wyroku z 03.09.2009 r., I CSK 6/09). Z drugiej strony należy jednak odnotować stanowisko Sądu Najwyższego zgodnie z którym, błędne określenie udziału w nieruchomości wspólnej (w tym we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu) w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, nie powoduje nieważności samej umowy. Wadliwe określenie wielkości udziału, powoduje nieważność tylko postanowień dotkniętych wadą, w miejsce których wchodzi przepis ustawy. Nie dochodzi więc do nieważności całej czynności prawnej (tak SN w postanowieniu z 14.03.2002 r., IV CKN 896/00).

Po zakończeniu prac budowlanych i przyjęciu do użytkowania pomieszczeń powstałych w wyniku adaptacji, kolejnym etapem inwestycji jest uzyskanie zaświadczenia o samodzielności lokalu. Zgodnie z art. 2  ustawy o własności lokali  jedynie lokale samodzielne mogą stanowić odrębne nieruchomości. W myśl ustawy, samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio, również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Należy przy tym pamiętać, iż potrzeby mieszkaniowe zaspokajane przez lokal mają mieć charakter realny, a nie jedynie hipotetyczny bądź przyszły (tak NSA w wyroku z 19.01.2010 r., I OSK 1196/2009). Spełnienie wymagań pozwalających na prawne wyodrębnienie lokalu tzn. na traktowanie go jako odrębnego od gruntu przedmiotu własności, stwierdza na żądanie strony zainteresowanej organ właściwy w sprawach nadzoru architektoniczno-budowlanego. Organem właściwym, zgodnie z art. 2 ust. 3  ustawy o własności lokali  jest starosta. Należy więc uznać, iż zaświadczenie o samodzielności lokalu w sposób bezpośredni dopuszcza lokal do obrotu. Wszak w przypadku braku dokumentu pozwalającego potwierdzić spełnianie wymogu samodzielności, sąd wieczysto-księgowy odmówi wpisania lokalu do księgi wieczystej jako odrębnej nieruchomości.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.)

Pisaliśmy o tym również:
 Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe – korzyści i zagrożenia
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zgoda wspólnoty mieszkaniowej


Już wkrótce w Serwisie Samorządowym:
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zawarcie umowy