Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe – korzyści i zagrożenia

Popularną obecnie formą uzyskania własności mieszkania w atrakcyjnej, często zabytkowej lokalizacji, jest adaptacja strychu. Jest to długotrwały i pracochłonny proces, który może przynieść wiele korzyści zarówno inwestorowi, wspólnocie mieszkaniowej budynku, jak i gminie jako członkowi wspólnoty. Jednak nieumiejętne i niedoprecyzowane warunki inwestycji, mogą generować wiele obustronnych zagrożeń.

Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe może być związana z chęcią poszerzenia istniejącego lokalu, bądź zbudowania od podstaw nowego, odrębnego mieszkania. W obydwu przypadkach osobą chętną do podjęcia trudu inwestycyjnego może być członek wspólnoty mieszkaniowej budynku, w którym adaptacja ma zostać wykonana. Niemniej często inwestorem gotowym wybudować nowy lokal nie jest właściciel żadnego z wyodrębnionych mieszkań. Dopóki gmina posiada w budynku niewyodrębnione lokale, dopóty we wszelkich decyzjach i czynnościach bierze udział tak, jak pozostali członkowie wspólnoty mieszkaniowej. Jednak reżim prawny jednostek samorządu terytorialnego powoduje, iż na niektórych etapach procesu inwestycyjnego, wpływa on na formę postępowania inwestora.

Pierwszym etapem procesu zmierzającego do adaptacji części wspólnych nieruchomości, jest uzyskanie zgody właściciela na zmianę ich przeznaczenia z dotychczasowego (np. suszarni bądź nieużytku), na poszerzenie istniejącego lokalu bądź nowy lokal w budynku. W myśl przyjętych w doktrynie i judykaturze poglądów za części wspólne uważa się fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze, strychy oraz niekiedy piwnice. Są one współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i tzw. dotychczasowego właściciela nieruchomości, ze względu na niewyodrębnione lokale. Najczęściej właścicielem niewyodrębnionych lokali w budynku jest gmina. Właściciele lokali są współwłaścicielami części wspólnych w odpowiednich udziałach, zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali . Właściciele lokali, jako wspólnota mieszkaniowa podejmują decyzję i wyrażają swoją wolę w formie uchwały. Udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę części wspólnych, zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali , należy do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, przez co wymaga zgody większości właścicieli lokali liczonej według posiadanych udziałów (w tzw. dużej wspólnocie).

Jeżeli liczba wyodrębnionych i niewyodrębnionych lokali, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (tzw. mała wspólnota), do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy o własności lokali ). Zgoda na nadbudowę i przebudowę w takim przypadku winna zostać wyrażona przez wszystkich członków wspólnoty mieszkaniowej, jako współwłaścicieli rzeczy wspólnej (art. 199 kodeksu cywilnego). Dzieje się tak wyłącznie w przypadku, gdy taka wspólnota nie skorzystała z możliwości powierzenia zarządu osobie fizycznej lub prawnej, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali . Jeśli tak się stało, do zarządu nieruchomością wspólną nie będą już miały odpowiedniego zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego, a przepisy ustawy o własności lokali , podobnie jak w tzw. dużych wspólnotach.

Warto w tym miejscu wskazać, iż podjęcie uchwały w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnych nieruchomości oraz wyrażenia zgody na nadbudowę bądź przebudowę winno odbyć się na zebraniu wspólnoty, mimo prawnie dopuszczalnej formy indywidualnego trybu zbierania głosów (art. 23 ustawy o własności lokali ). Często jest to pierwszy z szeregu kontaktów inwestora z członkami wspólnoty i warto, aby wszelkie kwestie i uzgodnienia zapadały w szerokim gremium. Pewną formą uwiarygodnienia z jednej strony i zabezpieczenia inwestora z drugiej, jest zaprotokołowanie zebrania przez notariusza. Nie jest to jednak forma wymagana, a tym bardziej umacniająca pozycję prawną obydwu stron.

Uchwała w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnych nieruchomości oraz wyrażenia zgody na nadbudowę bądź przebudowę winna zawierać przybliżony obszar prac adaptacyjnych (powierzchnię bądź wskazanie pomieszczeń). Ponadto, warto w sposób jasny i sprecyzowany określić zakres oraz rodzaj wykonywanych prac, godziny ich prowadzenia, miejsce składowania materiałów budowlanych oraz niedogodności dla właścicieli lokali wynikających z prowadzonej inwestycji. Ważnym jest, aby możliwie transparentnie określić odpowiedzialność odszkodowawczą inwestora wobec członków wspólnoty oraz osób trzecich. Należy również na tym etapie rozważyć kwestię tytułu prawnego do zajmowanej przez inwestora powierzchni wspólnej w czasie prowadzenia przez niego prac i stosowne zapisy wprowadzić do uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Posiadając prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (zgodą wspólnoty mieszkaniowej w formie wspomnianej uchwały) zainteresowany może podjąć czynności zmierzające do uzyskania pozwolenia na budowę.

Przydatne materiały:
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zm.)

Pisaliśmy o tym również:
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zawarcie umowy przedwstępnej
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zgoda wspólnoty mieszkaniowej

Już wkrótce w Serwisie Samorządowym:
Adaptacja strychu na cele mieszkaniowe - zawarcie umowy