Problem skierował do Sądu Najwyższego sąd okręgowy. A powstał on na tle następującej sytuacji: 14 lutego 2017 r. notariusz sporządziła protokół z odmowy dokonania czynności notarialnej, z powodu jej sprzeczności z prawem. Przedmiotem aktu notarialnego miała być umowa sprzedaży niezabudowanej nieruchomości o powierzchni 1069 metrów kw. objętej wspólnością ustawową małżeńską A.B i M.B.

Działka powstała w wyniku podziału jednej większej nieruchomości oraz umowy sprzedaży udziału 1/6 części działki o powierzchni 836 m. kw. również powstałej z gruntu wydzielonego pod drogę prywatną za łączną cenę 40 tys. zł.

Sprzedaż z mocy wyroku sądu

Notariusz zwróciła uwagę, że A.B . nabył nieruchomość o powierzchni 7856 m.kw. , na mocy prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego z 16 sierpnia 2016 r. w sprawie o egzekucję z nieruchomości.

Zgodnie z art. 2 ustawy z 2003 o kształtowaniu ustroju rolnego nabywca nieruchomości ma obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego w skład, którego weszła nabywana nieruchomość przez co najmniej 10 lat, od daty nabycia. Nadto w tym czasie nie może być zbyta ani oddalana w posiadanie osobom trzecim, chyba, że na wcześniejsze zbycie zezwoli sąd w związku z wystąpieniem przyczyn losowych.

Decyzja o warunkach zabudowy

Zdaniem notariusz, skoro od daty nabycia nieruchomości przez A. B. nie upłynęło 10 lat, sprzedanie części nieruchomości nabytej po 29 kwietnia 2016 r. byłoby sprzeczne z przepisem.

Jeszcze przed przysądzeniem własności dla działki została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie sześciu budynków mieszkalnych jednorodzinnych, to nie świadczy o utracie w dacie jej nabycia charakteru rolnego. Ponieważ ustawa zawiera autonomiczną definicję nieruchomości rolnej, a wyłączenie spod działania tej ustawy dotyczy jedynie nieruchomości położonej na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, oraz jeżeli przed datą wejścia w życie ustawy z 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa została wydana prawomocna decyzja o warunkach zabudowy. 

Zażalenie na odmowę

Działka nabyta przez A. B. miała powierzchnie przekraczającą 0,3 ha , a fakt, że obecnie może przeznczona na cele nie rolne nie powoduje uchylenia zakazu dziesięcioletniego jej zbycia. Ustawodawca nie przewidział takiego przepisu, który by ten obowiązek uchylał.

Zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej złożył A.B., który wniósł o uchylenie odmowy dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem miała być umowa sprzedaży niezbudowanej nieruchomości.

Nielogiczne przepisy?

Zdaniem skarżącego zmienione przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są sprzeczne z logiką oraz nie dadzą się pogodzić z doświadczeniem życiowym i winny być interpretowane na korzyść obywatela.

Sąd okręgowy uznając, że istnieją poważne wątpliwości prawne co do wykładni art. 2b w zw. z art. 12 przywołanej ustawy zwrócił się do Sądu Najwyższego o udzielenie odpowiedzi na zagadnienie prawne budzące poważne wątpliwości: czy do zbycia nieruchomości rolnej, nabytej na podstawie kpc o egzekucji z nieruchomości, wszczętej przez 30 kwietnia 2016 r., ale zakończonej przysądzeniem własności po tej dacie, stosuje się 10 letnie ograniczenie sprzedaży.

Uchwały korzystne dla obywatela

Sąd okręgowy dostrzegł, iż Sąd Najwyższy w uchwałach o sygnaturze III CZP 13/17 i III CZP 35/17 stwierdzi, że do egzekucji z nieruchomości rolnej wszczętej przed 30 kwietnia 2016 r. nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych o wstrzymaniu sprzedaży wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

Na rozprawie 7 września br. Sąd Najwyższy rozważy, czy konieczne jest podjęcie kolejnej uchwały w tej sprawie.

Sygnatura akt III CZP 32/18