SN: Zakaz nabywania ziemi nie dotyczy egzekucji, wszczętej przed 30 kwietnia 2016 r.

Ustawodawca zaskoczył nowymi przepisami osoby czekające na orzeczenie sądowe w sprawie nabycia ziemi rolnej. Sąd Najwyższy opowiedział się za tym, by zakaz sprzedaży nieruchomości nie dotyczył procesów egzekucyjnych wszczętych przed wejściem w życie noweli.

Artur B. wniósł zażalenie na odmowę sporządzenia aktu notarialnego przez notariusza. Notariusz twierdził, że nabycie ziemi rolnej po wejściu wżycie nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, po 30 kwietnia  2016 r. jest niemożliwe.

Gdy trwała egzekucja nabywca nie wiedział, że nastąpią w krótce ograniczenia, został on zaskoczony przez ustawodawcę, a miał w planach budowę domu rodzinnego.

Wątpliwości Sądu Okręgowego

Sąd Okręgowy powziął wątpliwość, czy zakaz nabywania ziemi rolnej wprowadzony ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczy egzekucji sądowych wszczętych przed datą wejścia w życie nowelizacji, tj. 30 kwietnia 2016 r.

Czytaj: Uchwała SN ma rozwiązać sprzeczność w ustawie o obrocie nieruchomościami

Zdaniem Sądu Okręgowego działka nabyta przez Artura B. miała powierzchnię przekraczającą 0,3 ha, a fakt, że obecnie może przeznczona na cele nie rolne nie powoduje uchylenia zakazu dziesięcioletniego jej zbycia. Ustawodawca nie przewidział takiego przepisu, który by ten obowiązek uchylał.

Zażalenie na odmowę dokonania czynności notarialnej złożył Artur B., który wniósł o uchylenie odmowy dokonania czynności notarialnej, której przedmiotem miała być umowa sprzedaży niezbudowanej nieruchomości.

Sąd Okręgowy dostrzegł, iż Sąd Najwyższy w uchwałach o sygnaturze III CZP 13/17 i III CZP 35/17 stwierdził, że nowela nie stosuje się ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnych o wstrzymaniu sprzedaży wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

RPO: nie ma ograniczeń

Do sprawy włączył się Rzecznik Praw Obywatelskich, który twierdził, że skoro gmina, w której Artur B. miał zamiar się budować, nie ma miejscowego planu zagospodarowania tylko studium, to ograniczenia w zbywaniu ziemi nie obowiązują.

Artur B. nie wiedział, że nabywa ziemię, która nie jest na sprzedaż. Gdyby o tym wiedział, nigdy by nie podjął takiej decyzji - mówił pełnomocnik skarżącego adwokat Piotr Skóra.

Ograniczenie kręgu nabywców

Od 30 kwietnia 2016 r. nabywcami nieruchomości rolnych zasadniczo mogą być tylko rolnicy indywidualni, którzy będą ją osobiście uprawiać i nie będą jej mogli sprzedać przed upływem 10 lat. Wyjątkiem są osoby bliskie sprzedającemu, jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa oraz kościoły i związki wyznaniowe.

W przypadku innych podmiotów sprzedaż ziemi musi być potwierdzona zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych.

SN na korzyść obywatela

Sąd Najwyższy podjął uchwałę, zgodnie z którą ograniczenie wynikające z art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. nie mają zastosowania do osoby zbywającej nieruchomość, która nabyła ją na podstawie o egzekucji z nieruchomości, wszczętej przed 30 kwietnia 2016 r., ale zakończonej przysądzeniem własności.  

Jak wyjaśniała sędzia sprawozdawca Marta Romańska zaangażował się w przybicie i przysądzenie własności w postępowaniu egzekucyjnym, wszczętym przed wejściem w życie wspomnianej ustawy.

Gdyby ustawodawca chciał wyłączyć także nabycie ziemi na podstawie, to by zaznaczył to w przepisach przejściowych, ale tego nie zrobił - dodał SN.

Ustawodawca potraktował identycznie osoby, które uczestniczyły w postępowaniach sądowych  i nabyły nieruchomości z mocy dziedziczenia lub podziału majątku.

Do oceny sądów pozostaje tylko cecha nieruchomości i rodzaj nabywcy.

Sygnatura akt III CZP 32/18, uchwała 3 sędziów SN z 7 września 2018 r.