Anna S. (dane zmienione) właścicielka lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym planowała przygotować go pod działalność gospodarczą. Chciała przede wszystkim zmienić przeznaczenie lokalu na użytkowe i dobudować do lokalu schody zewnętrzne oraz drzwi. Starosta zatwierdził jej projekt budowlany i udzielił pozwolenia na realizację tej inwestycji. Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odwołał się jednak od tej decyzji. Wyjaśnił, że Anna S. wykonała już roboty, które teraz chciałaby zalegalizować i toczy się w tej sprawie postępowanie przed organami nadzoru budowlanego. Dodał, że wspólnota nie wyraziła zgody na realizację tej inwestycji. 

Wspólnota nie wyraziła zgody na inwestycję

Wojewoda uwzględnił odwołanie i uchylił decyzję starosty. Jego zdaniem Anna S. nie wykazała, że jest uprawniona do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W jej przypadku chodziło o zgodę wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w uchwale. Wprawdzie w postępowaniu przed starostą powołała się na taką uchwałę, podjętą w trybie indywidualnego zbierania głosów, to jednak uchwała ta była nieważna. Przepisy ustawy o własności lokali wyraźnie uprawniają tylko zarząd Wspólnoty do zbierania głosów, a nie jakakolwiek inną osobę. Anna S. nie mogła zatem samodzielnie zebrać głosów pod uchwałą. W tej sytuacji wojewoda uznał, że Wspólnota nie wyraziła zgody na przeprowadzenie planowanej inwestycji. Ponadto, niewłaściwe byłoby wydawane decyzji co do robót, których dotyczy postępowanie przed organami nadzoru budowlanego.

Jednak nikt nie zaskarżył uchwały

W skardze do sądu administracyjnego Anna S. podkreśliła, że wojewoda nie miał podstaw, aby kwestionować ważność uchwały. Wspólnota wyraziła zgodę na planowaną przez nią inwestycję, a uchwała nie została zaskarżona do sądu. Tym samym spełniła wymóg stawiany przez prawo budowlane i wykazała prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Głosy zebrał ktoś inny

Jej zdanie podzielił sąd administracyjny. Przypomniał, że na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej lub nadbudowę (przebudowę) nieruchomości wspólnej wymagana jest zgoda właścicieli lokali wyrażona w uchwale (art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali). Uchwała będzie ważna niezależnie od trybu jej podjęcia: na zebraniu, poprzez indywidulane zbieranie głosów albo przy jednoczesnym zastosowaniu obu metod. Istotne jest tylko by opowiedziała się za nią wymaganą większość. W przypadku uchwały podejmowanej poza zebraniem, głosy powinien zbierać zarząd. Jeżeli jednak zrobi to osoba nieuprawniona to uchwała nie staje się przez to automatycznie nieważna. Okoliczność ta może być podstawą uchylenia uchwały, trzeba jednak wykazać, że uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść.

Zobacz jak kształtuje się orzecznictwo sądów w tej kwestii w SIP LEX.
 

Wojewoda nie może oceniać, czy uchwała jest ważna

Zdaniem sądu Anna S. składając wniosek o pozwolenie na budowę wykazała, że dysponuje nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy Prawo budowlane). Sześciu z ośmiu właścicieli lokali (posiadających 0,6617% udziału w nieruchomości), a więc większość, wyraziło zgodę na podjęcie uchwały tej treści. Co istotne, wojewoda nie miał prawa kontrolować ważności tej uchwały, na którą się powołała. Zarówno organy administracyjne, jak i sądy administracyjne nie mogą bowiem kwestionować skuteczności i legalności uchwał wspólnot mieszkaniowych. To uprawnienie przysługuje tylko właścicielowi lokalu, jest ograniczone 6 tygodniowym terminem zawitym, a decyzję w tej sprawie podejmuje sąd cywilny. Uchwała na którą w toku postępowania przed starostą powołała się skarżąca nie została zaskarżona. To oznacza, że wojewoda nieuwzględniając tej uchwały i traktując ją jako nieważną naruszył prawo.
Dodatkowo sąd wytknął wojewodzie, iż na dzień wydawania decyzji postępowanie prowadzone przez organy nadzoru budowlanego już się zakończyło. Nie istniała już zatem przeszkoda na którą powołał się w swojej decyzji.

Wyrok WSA w Szczecinie z dnia 28.06.2018 r. II SA/Sz 351/18.