SA: za zobowiązania wspólnoty właściciel lokalu odpowiada subsydiarnie

Jeżeli powód nie wykaże, że pozwana wspólnota mieszkaniowa była niewypłacalna, pozew o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną przeciwko poszczególnym członkom wspólnoty podlega oddaleniu - orzekł Sąd Apelacyjny w Krakowie.

Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła powodowi zgodę na wykonanie prac adaptacyjnych części poddasza w budynku, następnie zobowiązała się wyodrębnić z części wspólnej nowy lokal mieszkalny i sprzedać go powodowi. Zgodę na dokonanie tych czynności wyraziła również Gmina Kraków, jako współwłaściciel nieruchomości. W notarialnej umowie przedwstępnej Wspólnota zobowiązała się ustanowić odrębną własność lokalu o powierzchni 60 m2 i sprzedać go powodowi wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Kiedy okazało się, że powód zaadaptował całą powierzchnię strychu, co pozwoliło na powstanie dwóch lokali mieszkalnych, każdy po 60 m2, Wspólnota podjęła uchwałę o odstąpieniu od zawarcia umowy przyrzeczonej wobec niedotrzymania warunków umowy przedwstępnej.

Odpowiedzialność in solidum

Po wydaniu przedstawicielom Wspólnoty przebudowanych lokali, powód wniósł pozew przeciwko Gminie Kraków, członkowi zarządu, będącego jednocześnie członkiem Wspólnoty oraz Wspólnocie Mieszkaniowej, domagając się zapłaty kwoty 100.000 zł tytułem zwrotu nakładów poniesionych przez niego na adaptację strychu. Sąd Okręgowy w Krakowie zasądził od Gminy Kraków na rzecz powoda kwotę 15.000 zł, od pozwanego członka Wspólnoty - 1300 zł, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił. Sąd wyjaśnił, że zastosował przepisy art. 226 § 1 i 2 k.c. uznając, że w części przekraczającej powierzchnię 60 m2, w zakresie połowy wartości dokonanych nakładów, powód dokonywał nakładów w złej wierze, przy czym były to nakłady użyteczne, zwiększające wartość rzeczy wspólnej.

LEX Navigator Postępowanie Cywilne Artykuł pochodzi z programu LEX Navigator Postępowanie Cywilne Już dziś wypróbuj funkcjonalności programu. Analizy, komentarze, akty prawne z interpretacjami

Zwrot nakładów tylko na rzecz współwłaścicieli nieruchomości wspólnej

Uzasadniając oddalenie powództwa względem Wspólnoty Mieszkaniowej wyjaśnił, że jego zdaniem nie miała ona legitymacji biernej w procesie o zapłatę wartości nakładów na nieruchomość wspólną. Podkreślił, że części nieruchomości wspólnej nie stanowią własności wspólnoty mieszkaniowej, lecz przedmiot współwłasności przymusowej właścicieli lokali. Roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość powinny być zatem kierowane do wszystkich właścicieli wyodrębnionych w budynku lokali, nie do wspólnoty mieszkaniowej. Wg tej koncepcji zobowiązanie o zwrot nakładów może obciążać tylko tych członków wspólnoty, którzy byli właścicielami lokali w dacie ich zwrotu przez posiadacza.

Pozwany nie może apelować przeciwko innemu współpozwanemu

Sąd Apelacyjny w Krakowie odrzucił apelację Gminy Kraków, od tej części wyroku, w której oddalono powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej. Sąd podkreślił, że współpozwany w procesie nie może zaskarżyć skutecznie wyroku w części oddalającej powództwo w stosunku do pozostałego pozwanego, także wtedy, gdy uwzględnienie powództwa w stosunku do innego pozwanego mogłoby mieć wpływ na zakres odpowiedzialności tego skarżącego. Zaskarżyć wyrok w tej części mógłby tylko powód, ale w tej sprawie tego nie zrobił. Sąd uznał zatem, że Gmina Kraków nie miała interesu prawnego w zaskarżeniu wyroku w tej części.

Członek wspólnoty mieszkaniowej odpowiada subsydiarnie

Sąd Apelacyjny nie zgodził się z Sądem I instancji, że wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji biernej w sprawie o zwrot nakładów na nieruchomość wspólną. Wspólnota mieszkaniowa jest bowiem jednostką organizacyjną nie będącą osobą prawną w rozumieniu art. 33¹ k.c., zdolną do nabywania praw i obowiązków do własnego majątku. Obowiązek zwrotu nakładów posiadaczowi, które ten dokonał na nieruchomość wspólną, spoczywał zatem na wspólnocie, nie na poszczególnych jej członkach. Tym bardziej, że zwrot przebudowanego strychu nastąpił na rzecz przedstawicieli Wspólnoty, a nie współwłaścicieli nieruchomości. Sąd podkreślił, że z punktu widzenia art. 17 ustawy o własności lokali oraz art. 33¹ § 2 k.c. pozwani współwłaściciele nieruchomości wspólnej nie odpowiadali za zwrot dokonanych nakładów. Za zobowiązania wspólnoty jej członkowie mogą bowiem ponosić jedynie odpowiedzialność subsydiarną, która aktualizuje się dopiero z chwilą niewypłacalności wspólnoty. Powód nie wykazał natomiast, że pozwana Wspólnota była niewypłacalna, a zatem powstała odpowiedzialność poszczególnych jej członków. Sąd Apelacyjny uchylił zatem wyrok w części zasądzającej obowiązek zapłaty od Gminy Kraków.

Tak orzekł Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 21 października 2016 r. sygn. akt I ACa 722/16.

Opracowanie: Marek Sondej